日前，龍光集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內(nèi)債券重組已完成投票，涉及本金余額合計(jì)219.6億元的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過(guò)。

而就在幾天前，另一家出險(xiǎn)房企時(shí)代中國(guó)也剛剛宣布：境外債務(wù)重組計(jì)劃獲90.08%債權(quán)人投票通過(guò)，將尋求高等法院對(duì)計(jì)劃的批準(zhǔn)及裁決。

不知你是否留心過(guò)，那些曾經(jīng)出險(xiǎn)很久的房企似乎突然開(kāi)始密集宣布債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方案獲得通過(guò)。

比如融創(chuàng)、富力、中梁、當(dāng)代、佳兆業(yè)、奧園、金輪天地、禹洲、遠(yuǎn)洋、綠地、金科、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)……

據(jù)中指院最新統(tǒng)計(jì)，已有14家以上房企的債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方案獲得通過(guò)。

這還是已披露出來(lái)的部分。

房地產(chǎn)行業(yè)，終于不再都是雪崩的聲音，而是等來(lái)了債務(wù)雪融的時(shí)刻，并開(kāi)始一場(chǎng)行業(yè)信用危機(jī)的系統(tǒng)性解壓。

01

“二次重組”，龍光的求生之道

今年6月20日，龍光公布境內(nèi)債重組方案；7月初，二度重組完成。

此次重組動(dòng)作之快，可以媲美淘寶閃送和京東秒送了。而其快的背后，具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

早在2023年龍光就曾進(jìn)行債務(wù)延期操作，但那輪只是“時(shí)間換空間”；而本輪不同，是明確的“削債式”重組。

數(shù)據(jù)顯示，龍光境內(nèi)債總額接近700億，而重組后的方案設(shè)計(jì)，不再僅僅是“延期幾年還本”，而是對(duì)債務(wù)本金、利息結(jié)構(gòu)乃至清償方式做了全面調(diào)整。債權(quán)人將獲得組合型兌付方案：包括本金削減、遠(yuǎn)期回收、資產(chǎn)置換，甚至部分轉(zhuǎn)股。

換句話說(shuō)，龍光用盡了能談的條款，只為讓債務(wù)盡快的“再瘦一點(diǎn)”。

的確， “你要錢，我沒(méi)錢，你要命，我也快沒(méi)命了”的 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)倒逼著房企和債權(quán)人正由‘展期保生存’，向‘削債求修復(fù)’轉(zhuǎn)變?！?/p>

02

14家“幸存者”，背后的變局

與龍光類似，這一輪獲批債務(wù)重組的房企名單，幾乎可以看作是一份“重災(zāi)區(qū)幸存者清單”。

它們來(lái)自不同的派系，有“老國(guó)資”如遠(yuǎn)洋、綠地，也有“南派民企”如佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)，還有“上市多年”的明星房企如融創(chuàng)、富力。

這些企業(yè)有一個(gè)共同點(diǎn)：

債壓得太久了，但還沒(méi)徹底死透。

而面對(duì)日益確信的“市場(chǎng)出清”壓力，以及“政策信號(hào)”的支撐，這些出險(xiǎn)房企還是債權(quán)人最終表現(xiàn)出少有的“早日解決、早點(diǎn)收工”的默契。

從方案設(shè)計(jì)到債權(quán)人會(huì)議，從審批到實(shí)施，基本都在“提速提效”。

于是乎，我們看到：

企業(yè)越早出險(xiǎn)、體量越大，重組路徑越復(fù)雜，但反而也更系統(tǒng)化。

而中小房企則以“快速減債+小范圍談判+司法重整”快速止血，力求保命。

事實(shí)上，除自身努力外，來(lái)自官方的力量同樣不可小覷。

回顧今年上半年，宏觀層面沒(méi)有出現(xiàn)激進(jìn)救市的信號(hào)，但圍繞房企債務(wù)問(wèn)題，政策工具明顯在“精準(zhǔn)扶持”，比如融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等多個(gè)旗下項(xiàng)目進(jìn)入金融救助白名單。

而財(cái)政部、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、法院系統(tǒng)均有政策表態(tài)，明確“支持房企通過(guò)市場(chǎng)化手段與債權(quán)人協(xié)商重組債務(wù)，依法推動(dòng)破產(chǎn)重整”。

而作為救助主體責(zé)任的地方政府也愿意配合資源盤活、資產(chǎn)處理甚至引入紓困資金幫助屬地的出險(xiǎn)房企。

應(yīng)該說(shuō)，每家出險(xiǎn)房企重組成功背后，或多或少都有地方政府對(duì)重組房企的力挺和向債權(quán)人的施壓。

03

行業(yè)信用困境，是否迎來(lái)“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”？

華泰證券的一句話，說(shuō)出了整個(gè)行業(yè)的隱痛：

“信用壓力正在收斂。”

從數(shù)據(jù)上看，2025年下半年房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)的到期債務(wù)規(guī)模明顯下降。

與此同時(shí)，銷售雖然沒(méi)爆發(fā)式反彈，但也出現(xiàn)了企穩(wěn)信號(hào)。

今年以來(lái)，一二線城市的去化率、成交周期、項(xiàng)目回款等指標(biāo)都有不同程度的改善。

這意味著什么？

意味著一個(gè)現(xiàn)實(shí)：在深度出清之后，市場(chǎng)的“最壞階段”或許已經(jīng)過(guò)去。

不過(guò)，別高興太早。

信用風(fēng)險(xiǎn)雖然不再擴(kuò)散，但“修復(fù)”并不等于“復(fù)蘇”。

一句通俗的話說(shuō)：

你從ICU出來(lái)了，不代表你馬上能跑馬拉松。

現(xiàn)在的出險(xiǎn)房企，哪怕完成重組，也面臨以下幾個(gè)根本難題：

再融資能力極弱，很難獲得新增信用；

存量資產(chǎn)盤活困難，項(xiàng)目大多封盤，工地尚未復(fù)工；

品牌與客戶信任嚴(yán)重流失，銷售基本靠政府托底或剛需盤支撐；

戰(zhàn)略方向搖擺不定，多家企業(yè)甚至尚未明確未來(lái)走什么路，是輕資產(chǎn)、代建，還是回歸住宅主業(yè)。

在這個(gè)階段，重組只是“停血”，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上“康復(fù)”。

結(jié)尾

“重組”兩個(gè)字，放在以往的房地產(chǎn)行業(yè)里，是恥辱，是失敗，是破產(chǎn)的前夜。

但現(xiàn)在，它更是一種自我糾偏的救贖。

在債務(wù)重組潮水之下，每一家活下來(lái)的房企，其實(shí)都值得尊敬。

不是因?yàn)樗鼈兘?jīng)營(yíng)多優(yōu)秀，而是因?yàn)樗鼈兏矣诿鎸?duì)現(xiàn)實(shí)、敢于承認(rèn)錯(cuò)誤、敢于對(duì)歷史做出調(diào)整。

這本身，就是一次極不容易的轉(zhuǎn)身。

而未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)，也不會(huì)再是“誰(shuí)杠桿高誰(shuí)做大”，而是“誰(shuí)能穿越債務(wù)周期、保持正現(xiàn)金流，誰(shuí)才有話語(yǔ)權(quán)”。

換句話說(shuō)，

地產(chǎn)人的新邏輯，不是沖刺，而是修行。

從大水漫灌到精耕細(xì)作，從高歌猛進(jìn)到活下去，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也許就是從這一場(chǎng)債務(wù)重組潮開(kāi)始。

你問(wèn)未來(lái)會(huì)更好嗎？

那得看，這一次，大家能不能真正把傷口縫好，而不是再貼一塊止血貼。

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