講講中央城市工作會(huì)議。

這是一場(chǎng)級(jí)別極高的會(huì)議，距上一次召開(kāi)，已經(jīng)足足相隔10年，一般只有在歷史性關(guān)鍵時(shí)刻才會(huì)上線，以應(yīng)對(duì)困局，做出巨大轉(zhuǎn)變。

所以，我們要知道當(dāng)下的城市，遇到了怎樣的困難？大會(huì)提出的方法是如何解決的，才能看懂房地產(chǎn)未來(lái)的影響？我們一個(gè)一個(gè)來(lái)。

其實(shí)城市問(wèn)題，我之前已經(jīng)講過(guò)很多次了，總結(jié)如下：

1、地賣(mài)不動(dòng)了，地方財(cái)政面臨枯竭

2、開(kāi)發(fā)商一潭死水，金融系統(tǒng)壓力較大

3、產(chǎn)業(yè)分化割裂，部分城市債務(wù)大于收入

4、人口老齡化嚴(yán)重，十年后進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)

5、城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期，資源嚴(yán)重不平衡

6、老房子、超高層、爛房子太多，居住幸福感較低

總之一句話：

我國(guó)城市及人口高速發(fā)展期，已經(jīng)結(jié)束， 土地財(cái)政進(jìn)入“告別期”，在產(chǎn)業(yè)資源分配嚴(yán)重不平衡的情況下，城市該如何破局，這是本次會(huì)議的議題。

不過(guò)，具體的解決方案已經(jīng)研究出來(lái)了，我總結(jié)為三個(gè)核心點(diǎn)：

第一個(gè)，“全面收縮”。

城市擴(kuò)張階段到此為止，支持?jǐn)U大朋友圈，但是不允許再“吞地設(shè)區(qū)”，也就是全面叫?！俺肥性O(shè)區(qū)”，反對(duì)城市盲目擴(kuò)容。

邏輯很簡(jiǎn)單。舉個(gè)例子，山東濟(jì)南在2018年，把萊蕪市吞了，設(shè)為萊蕪區(qū)和鋼城區(qū)。濟(jì)南受益無(wú)窮，GDP規(guī)模擴(kuò)大，獲得大量資源。

但對(duì)于萊蕪來(lái)說(shuō)，大量資源被轉(zhuǎn)移到主城區(qū)，年輕人也都走光了。而地方要用錢(qián)的時(shí)候，還需要濟(jì)南批，但濟(jì)南，肯定會(huì)優(yōu)先發(fā)展主城區(qū)，那么萊蕪區(qū)就面臨著“人財(cái)兩空”，產(chǎn)業(yè)升級(jí)速度不及預(yù)期，發(fā)展滯后。

如果一個(gè)城市已具備較強(qiáng)的輻射能力，那么就可以與縣級(jí)市在產(chǎn)業(yè)、空間上高度融合，撤市劃區(qū)，可促進(jìn)一體化發(fā)展。

但如果這個(gè)城市，本身實(shí)力有限，或與縣級(jí)市產(chǎn)業(yè)差異大、距離遠(yuǎn)，盲目劃區(qū)，則會(huì)觸發(fā)“單邊虹吸效應(yīng)”，加劇區(qū)域矛盾。

實(shí)際上，大部分城市都走了后面的劇本。

所以中央表態(tài)，可以協(xié)同發(fā)展，相互幫扶，而不是單邊虹吸，通過(guò)政策把弱勢(shì)地帶榨干。

大會(huì)提到，“未來(lái)會(huì)以縣城為重要載體，支持縣城存活并發(fā)展。”

為什么是“縣”呢？

一方面縣城的規(guī)模龐大，住著超2億人口，擁有強(qiáng)大的消費(fèi)力市場(chǎng)，是城鎮(zhèn)化的最后一步。另一方面，縣城上承大中城市，下接廣袤鄉(xiāng)村，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

未來(lái)的模式將變成，“一個(gè)大城市+周邊縣城支撐”的協(xié)同發(fā)展模式。

然后打通城市與縣城之間的公共交通體系，盡可能半小時(shí)直達(dá)，把縣城發(fā)展成“衛(wèi)星城”，以此安置中等收入打工人和進(jìn)城但銀子不夠的農(nóng)村人口。

這個(gè)模式可以說(shuō)是，摸著日本“過(guò)河”。

日本就是這樣，東京是日本人的打工天堂，人們能賺到錢(qián)，但卻住不起東京的房子，于是就選擇在周邊的縣城生活，比如千葉縣、神奈川縣、埼玉縣、山梨縣等等。

這些地方因?yàn)榻煌ū憬?，生活成本低，自然景觀不錯(cuò)，承載著大量勞動(dòng)力。這種“一城多縣”的模式，降低了“城里人”的生活成本，提高了“縣城人”的收入水平。

“縣城人”，不斷努力，成為“新城市人”，打開(kāi)了向上躍遷的通路，維持了東京都市圈的長(zhǎng)期繁榮。

在國(guó)內(nèi)，之前其實(shí)已經(jīng)孕育出了這種模式，比如北京+廊坊部分地區(qū)，深圳+東莞、惠州部分地區(qū)，上海+蘇州、嘉興部分地區(qū)。

目前最大的問(wèn)題是，基建太過(guò)緩慢，一條跨城鐵路來(lái)來(lái)回回修了好多年。這是因?yàn)槌鞘兄g，出資比例難以調(diào)和，利益分配不勻。

但如果現(xiàn)在這條思路確定下來(lái)，中央加大補(bǔ)貼和投入，調(diào)配資源，大城市周邊的交通網(wǎng)建設(shè)，會(huì)加速建設(shè)起來(lái)。這就會(huì)形成“組團(tuán)式城市群”。

而這個(gè)過(guò)程是漫長(zhǎng)的，大概是以十年為單位，所以要用縣城作為“

載體”，推動(dòng)農(nóng)村人口“先進(jìn)縣，后入城”，實(shí)現(xiàn)“城鎮(zhèn)化”的最后一環(huán)。

這就涉及到資源的調(diào)配，未來(lái)國(guó)家財(cái)政會(huì)逐漸聚焦。

1、高鐵干線350建設(shè)可能會(huì)停止納規(guī)，國(guó)家只支持建城際列車(chē)，減速減班次。

2.全面叫停城市軌道交通建設(shè)，沒(méi)有軌道交通的城市很可能會(huì)永遠(yuǎn)錯(cuò)過(guò)。除上海等極個(gè)別城市外，即使是新地鐵線路審批可能都很難通過(guò)，下一次城市軌道建設(shè)潮幾乎遙遙無(wú)期。

3.加速支持長(zhǎng)三角珠三角一體化，能者上、弱者下，跨越行政體制，以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主導(dǎo)。

第二個(gè)，“尋找增量”。

當(dāng)下，土地財(cái)政模式，已經(jīng)很難維系了，去哪兒尋找增量，才填補(bǔ)這個(gè)窟窿？產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，還有企業(yè)稅收，但產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的非城市圈地區(qū)呢？

答案還是看產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)代表了居民就業(yè)，如果有特殊產(chǎn)業(yè)，比如曹縣，另辟蹊徑做漢服，棺木遠(yuǎn)銷(xiāo)海外，包攬了整個(gè)日本的殯葬業(yè)，那么國(guó)家還會(huì)投入資源幫扶。

但如果啥也沒(méi)有，對(duì)不起，國(guó)家不會(huì)繼續(xù)投資這個(gè)地方，讓其勉強(qiáng)維持“小而美”，或者衰敗，當(dāng)然還會(huì)進(jìn)行最后一輪的“營(yíng)救”。

而方法，“其實(shí)就是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

這次沒(méi)有談及棚改1.0，意味著，從官方角度，拒絕了大拆大建。一方面是地方?jīng)]錢(qián)，付不起拆遷費(fèi)，另一方面，人口有限，即是拆建結(jié)束，房子賣(mài)不出去又成了負(fù)債。

但舊房改造和公共設(shè)施服務(wù)所代表的棚改2.0不同。

國(guó)家舉債補(bǔ)貼大頭，地方稍微出一部分，居民出一部分。經(jīng)濟(jì)增量就起來(lái)了。

龐大的舊小區(qū)進(jìn)行“微創(chuàng)手術(shù)”，比如加裝電梯、翻新外墻、改造水電暖氣管網(wǎng)、增加停車(chē)位和社區(qū)服務(wù)措施。

能帶動(dòng)水泥、砂石、鋼筋、玻璃等上游產(chǎn)業(yè)，又能帶動(dòng)電梯、景觀、設(shè)備等中游產(chǎn)業(yè)，以及租賃和房屋買(mǎi)賣(mài)等下游產(chǎn)業(yè)。

而且，新投資出口來(lái)了，政府可以用預(yù)期房?jī)r(jià)和出租收益做抵押，把舊城區(qū)“盤(pán)活”成新資產(chǎn)，化債，銀行的錢(qián)也可以繼續(xù)借出去了，還可以帶來(lái)大量訂單，盤(pán)活企業(yè)，帶動(dòng)農(nóng)民工就業(yè)。

這都會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，補(bǔ)充地方財(cái)政。

所以舊城改造，表面上是改善民生，本質(zhì)上是促進(jìn)消費(fèi)，以工代賑，盤(pán)活地方財(cái)政，用時(shí)間換空間。

但邏輯上，再一再二，不能再三再四。

2015年，貨幣化安置棚改1.0，中央救了一波地方，結(jié)果大多數(shù)城市，繼續(xù)搞房地產(chǎn)，而對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或升級(jí)，置若罔聞。

2025年，再通過(guò)舊房改造棚改2.0，再給一波機(jī)會(huì)，如果繼續(xù)坐吃山空，不思進(jìn)取，那就真沒(méi)辦法了。接下來(lái)各城市都會(huì)被迫卷入淘汰賽，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，就只剩下淪為鶴崗的命運(yùn)。

3、第三條，“控量提質(zhì)”。

截至今年6月末，商品房待售面積高達(dá)76948 萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。

之前房地產(chǎn)高速發(fā)展，全國(guó)各地盲目蓋房。在高周轉(zhuǎn)模式下，出現(xiàn)了大量的“劣質(zhì)房”。

比如超高層住宅。

大城市因?yàn)橥恋叵∪币簿退懔?，就連一些縣城，這些年也蓋了不計(jì)其數(shù)的超高層住宅。

邏輯上開(kāi)發(fā)商可以在同一塊土地上賺更多錢(qián)，但問(wèn)題是，后期維護(hù)難度高，物業(yè)跟不上，會(huì)很容易出現(xiàn)“貧民窟”現(xiàn)象，不出10年，大家都會(huì)見(jiàn)到超高層的破敗感。

所以，這次大會(huì)，也重點(diǎn)提到，高速發(fā)展已過(guò)，全面定義商品房開(kāi)發(fā)模式，不準(zhǔn)亂拆亂建。

首先做到“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，缺房的地方多供應(yīng)，不缺的地方少供應(yīng)，房子多到溢出來(lái)的地方，不供應(yīng)。

其次全面“矮化”，減少超高層住宅，提高居住品質(zhì)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要么別蓋，要么就蓋好房子，而且從之前“買(mǎi)地-建房-賣(mài)房”的模式，轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)”模式。

現(xiàn)在還能存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，要學(xué)會(huì)賺慢錢(qián)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，增加業(yè)務(wù)，可以做持有經(jīng)營(yíng)、城市更新、代建城市配套，還可以從事物業(yè)服務(wù)，這才是未來(lái)的長(zhǎng)線需求。

以上，就是大會(huì)的核心內(nèi)容。

如果覺(jué)得還是不懂，那么接下來(lái)我再用大白話串起來(lái)，做個(gè)總結(jié)，以及分析對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)影響。

這場(chǎng)會(huì)議，主要是認(rèn)為之前的模式不行了，決心轉(zhuǎn)舵開(kāi)啟新的模式。

之前本來(lái)想著，壓制東部沿海人口聚集，限制發(fā)達(dá)地區(qū)城市規(guī)模和各種差異化繳納費(fèi)用，來(lái)提高東部沿海城市的居住成本。

同時(shí)放松內(nèi)陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這樣大批的外來(lái)打工人員就只能在老家或者附近城市買(mǎi)房，可以迅速提高內(nèi)陸地區(qū)的城鎮(zhèn)化。

內(nèi)陸城市拿到原始積累，改善基建，招商引資，再配合國(guó)家的大力投資，就可以承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，淘汰下來(lái)的產(chǎn)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕。

可惜因?yàn)榉N種原因，內(nèi)地的房地產(chǎn)倒是發(fā)展了，結(jié)果錢(qián)卻沒(méi)了，招商引資一團(tuán)糟，沒(méi)搞出來(lái)產(chǎn)業(yè)也就算了，還搞出一大堆空城和負(fù)債……

算了，還是趕緊止血吧，把錢(qián)花在能造血的重點(diǎn)城市上，給原本壓制的沿海城市松綁，快點(diǎn)賺錢(qián)，把窟窿補(bǔ)上。

總之，持續(xù)幾十年的中西部城鎮(zhèn)建設(shè)要熄火了，以后資源和政策會(huì)傾斜到少數(shù)幾個(gè)城市群和經(jīng)濟(jì)帶，人口也會(huì)往這些城市集中，那些沒(méi)有造血能力中小城鎮(zhèn)只能靠山吃山，靠水吃水，自身自滅。

而棚改2.0是中央幫地方的最后一次機(jī)會(huì)，就看能不能把握住。這場(chǎng)會(huì)議，是民生、化債和啟動(dòng)新經(jīng)濟(jì)引擎的一次重要定調(diào)，接下來(lái)會(huì)轟轟烈烈進(jìn)行。

但說(shuō)實(shí)話，我抱有的希望不大，是騾子是馬，這些年早已經(jīng)遛完了。能發(fā)展起來(lái)的早發(fā)展起來(lái)了，而發(fā)展不起來(lái)的，給了機(jī)會(huì)業(yè)也沒(méi)用。

能實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，以及后來(lái)者居上的城市，屈指可數(shù)。不是唱衰，而這是系統(tǒng)性的問(wèn)題，一個(gè)城市需要極大的勇氣，從上到下，整體擁有革命精神才行。

其實(shí)上面也清楚，所以這波幫地方化完債以后，基本都要求省吃儉用，躺平算了。

滿級(jí)老讀者，應(yīng)該知道，我在很多年前就預(yù)演了當(dāng)下這一幕。拋出的“分化理論”，隨著時(shí)間增長(zhǎng)，會(huì)逐漸兌現(xiàn)其價(jià)值。

今年之所以很少寫(xiě)房地產(chǎn)，是因?yàn)榭蓪?xiě)的內(nèi)容，過(guò)去都寫(xiě)完了，從宏觀到微觀，事無(wú)巨細(xì)。

不看怎么說(shuō)，就看他們?cè)趺醋觥?/p>

我一直在強(qiáng)調(diào)，城運(yùn)即人運(yùn)。

一個(gè)城市能不能發(fā)展起來(lái)，是“天時(shí)、地利、人和”的結(jié)果，其中“人”是最大的影響因素，也是最不可控的因素。

這個(gè)非?？简?yàn)?zāi)銓?duì)所在城市的判斷力。

如果你認(rèn)為你所在的城市，有發(fā)展，“人”沒(méi)問(wèn)題，那么買(mǎi)房是可以的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展好，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，人口涌入，最終會(huì)提高資產(chǎn)的稀缺性，反哺到房?jī)r(jià)層面。

當(dāng)然前提一定是滿足大眾需求的“好房子”。

但如果你認(rèn)為你所在的城市，沒(méi)有發(fā)展，“人”有問(wèn)題，如果不影響孩子讀書(shū)的情況下，租房可能是最好的選擇。因?yàn)檫@種城市的房子，不是資產(chǎn)，而是消費(fèi)品，會(huì)隨時(shí)間慢慢折舊，房子也會(huì)變老。

每個(gè)城市的房地產(chǎn)趨勢(shì)是不一樣的，所以再拿個(gè)別談?wù)w，就是腦子不清醒。至于老齡化、人口減少問(wèn)題，參考日本就行了。

我國(guó)房地產(chǎn)，就是摸著日本過(guò)河，最終走向新加坡模式。

日本房?jī)r(jià)泡沫過(guò)，崩過(guò)，是純粹的硬著陸。人口老齡化嚴(yán)重，年輕人不生不育。幾乎是現(xiàn)在東大的翻版。

但近兩年，東京、大阪、川崎、橫濱市等核心城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)很好，但除此之外，其他仍是一潭死水。

說(shuō)白了：萬(wàn)變不離供需。

對(duì)于東大來(lái)說(shuō)，人口和經(jīng)濟(jì)基數(shù)較大，則會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)縮略版的日本，比如京津冀、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群，這幾個(gè)是固定的名額，其他就看自己能不能把握住產(chǎn)業(yè)紅利，實(shí)現(xiàn)命運(yùn)的反轉(zhuǎn)。

其他省份，可能只有省會(huì)和特別城市，能跑出來(lái)，比如西安、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、福州等等。

萬(wàn)物都要符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，看懂趨勢(shì)，趨利避害，適當(dāng)做出取舍。房地產(chǎn)的舊時(shí)代，已經(jīng)離我們而去。

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