文|大 何

最近，北京開了個名叫“中央城市工作會議”的大會。

聽這名字可能覺得離普通人有點遠，但s信我，這事兒跟咱們每個人的錢包，尤其是房子，都息息相關。

首先這個會議的級別非常高。

我國歷史上一共召開過五次中央城市工作會議，分別召開于1962年9月、1963年10月、1978年3月，2015年12月，2025年7月。

一開會，就意味著未來十年咱們國家城市要怎么走，基本就定了調(diào)。

有意思的是，明明會議主題是“城市發(fā)展”，可不管是專家還是網(wǎng)友，大家伙兒的目光都死死盯住了“房地產(chǎn)”。

也難怪。

對咱們普通人來說，房子可能占了六七成的家當；

地方政府的錢袋子，有近一半也靠賣地撐著。

所以，聊城市，繞不開房子。

想知道這次會議有多重要？咱們先回頭看看十年前的那次會議。

上一次開這個會，是2015年，當時經(jīng)濟也挺難，房地產(chǎn)下行、產(chǎn)能過?！?/p>

會上提了個詞，叫“去庫存”，配套的王炸政策，就是“貨幣化棚改”。

這話翻譯過來就是：把你家老破小拆了，不給你新房，直接給你一大筆現(xiàn)金，讓你自己去市場上買房。

那場面，你懂的。

無數(shù)“拆遷戶”一夜暴富，攥著錢沖進售樓處，直接點燃了樓市。

房價坐上火箭，一飛沖天，幾乎翻倍。

可以說，2015年的那場會，直接催生了一場史無前例的房地產(chǎn)大牛市。

好了，故事講完了。

那這次呢？又是一個十年，情況相似，藥方還一樣嗎？

這次會議開門見山，給現(xiàn)狀定了性：“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”

聽著有點繞？其實就是說，

以前那套“拆了建、建了拆”的玩法，走不通了。

過去，城市像個貪吃蛇，不斷往外擴張，攤大餅。

現(xiàn)在，餅攤不動了。

為啥？人不夠了。

生育率下降，老齡化加速，城里已經(jīng)沒那么多新面孔來接盤了。

背后的數(shù)據(jù)支撐是：2024年中國城鎮(zhèn)化率達到67%，較2015年的56.1%提升近10個百分點；但增速已明顯放緩，2021-2024年年均增幅降至1個百分點以下，遠低于此前十年1.1個百分點的平均水平。

咱們的城鎮(zhèn)化率雖然還在漲，但速度已經(jīng)從踩油門變成了踩剎車。

現(xiàn)實就是，未來城鎮(zhèn)化率的提升，可能是一種“被動提升”——農(nóng)村的老人輩逐漸凋零，農(nóng)村人口自然減少。

你總不能指望一群七八十歲的老人家，去背三十年的房貸吧？

這是個很殘酷的邏輯。

所以，這次會議的核心，不再是“拆”，而是“修”

“高質(zhì)量開展城市更新”、“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”——看清楚，還是會搞房地產(chǎn)，但不再是推倒重來的大拆大建，而是“修修補補”。

這個“城市更新”的概念，也不是什么新概念，很多年前就提過，但當時開發(fā)商和地方都覺得搞這個不來錢，沒動力。

現(xiàn)在為啥又撿起來了？

因為“過去沒動力，現(xiàn)在沒選擇”

以后的項目，不會再是修新地鐵、建新城區(qū)這種擴張型的了，而是把力氣花在改造城中村、修繕老舊小區(qū)、更新地下管網(wǎng)、在犄角旮旯里建點口袋公園……

總之，就是讓現(xiàn)有的城市住起來更舒服。

還有一個大變化，是關于大城市的。

2015年說的是“控制大城市規(guī)?！?，怕人太多擠爆了。

這次的說法變成了“提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力”

這話風變得很微妙。

意思就是：大城市，不許再隨便“吞并”周邊的小縣城來擴張地盤了。

你不能再長胖了，但你得健身，讓自己變得更強壯、更宜居。

為啥要這么干？

因為國家在為未來的人口“急速下墜”做準備。

再過十年左右，等咱們祖輩父輩那一代人（1962年嬰兒潮）走完人生旅程，中國人口可能會出現(xiàn)斷崖式下跌。

如果到那時候，人還拼命往幾個超大城市擠，那結(jié)果就是，除了這幾個巨無霸，其他中小城市和廣大農(nóng)村會迅速凋敝，變成無人區(qū)。

這在日本已經(jīng)發(fā)生過。

所以，現(xiàn)在叫停大城市的無序擴張，本質(zhì)上是為了保住中小城市的元氣，避免未來出現(xiàn)大面積的“空心化”。

至于通稿里說的什么“注重特色發(fā)展”，都是場面話，核心就是不讓大城市再搞“虹吸”了。

所以，總結(jié)一下：

指望像2015年那樣，靠拆遷發(fā)錢來一波房價暴漲？別想了，沒有。

傳了很久的房產(chǎn)稅？這次也沒提。

這次會議，更像是一個指南針，指明了方向，但具體的路怎么走，還要看后面各個部門、各個城市的具體動作。

后續(xù)的配套政策，才是真正的大戲，先拭目以待。

至于這出戲能不能唱好，能不能盤活現(xiàn)有資源，讓城市更美好，讓大家的日子更好過，那就要看“天時地利人和”了。

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