7月14日-15日，中央城市工作會議再度舉行。

這場作為最高規(guī)格的城市工作會議，時隔10年再度召開，無疑釋放了下階段城市發(fā)展的最新信號。

會議總體要求與重點任務 圖片來源：人民論壇網(wǎng)

用一句話總結，未來城市更新不再是“蓋新樓”，而是“重裝城市操作系統(tǒng)”。

若要讀懂這次中央城市工作會議的分量，不妨先翻開歷史的記事本。

自1949年以來，這項會議僅留下5次印記，分別是1962年、1963年、1978年和2015年。

到今年召開，恰好又過了10年。

關鍵是，這項會議舉辦的次數(shù)雖不多，卻總能在關鍵節(jié)點寫下濃墨重彩的一筆。

尤其2015年那次會議，正逢房地產(chǎn)市場的轉折點。

當時行業(yè)深陷調整期，“去庫存”成為核心目標，隨后便迎來一輪市場熱潮。

隨后這次會議一口氣開出四劑“藥方”：

一是“框總量、限容量、盤存量、優(yōu)增量”為大城市病解套，兩年后雄安落子、通州副中心啟動，京滬同步進入減量時代；二是把城市群寫進藍圖，東部優(yōu)化、中西部孵化，成渝西定位一夜躍升；三是把綠色、文脈寫進城市基因，其后十年規(guī)劃皆以此為底色；四是棚改貨幣化全面提速，直接點燃2016—2017樓市回暖。

航拍雄安新區(qū)啟動區(qū) 圖片來源：雄安新區(qū)宣傳網(wǎng)信局

十年流轉，歷史總是驚人地相似。

要理解今天的城市更新以及這次城市更新的不同，不妨梳理下之前中國城市改造的邏輯。

過去十多年間，中國城市的發(fā)展基本就是從土地出讓、建設開發(fā)、項目交付，到銷售去化、資金回流，構成了一個完整、封閉、高速運轉的“開發(fā)型城市邏輯”。

翻譯成大白話就是，過去城市開發(fā)模式一直是找新地、圈地，隨后快周轉，拿地后兩年就趕緊賣完收錢。

可隨著人口逐漸減少，存量房越來越多，城市可利用土地縮減，如今情況完全不同：

首先是城市沒有整塊地了，大部分地塊被老房子、舊產(chǎn)權切成碎片，拼不起來；其次是拆遷談判、規(guī)劃審批、安置平衡，每一步都拖時間，快速回款的算盤打不響了；最后是購房者越來越挑剔，不再只問“有沒有房”，而是問“住得好不好、社區(qū)暖不暖、值不值得留下”，開發(fā)商早已不是“交鑰匙”就完事。

此外，如今很多城市看上去都煥然一新，商業(yè)中心、綠地似乎都有，但老百姓卻未必買賬。

其中癥結不在建筑，而在“生活秩序”沒跟上：任何空間得先讓人愿意來、留得下，才能活起來。

我們過去把各種城市地塊貼上餐飲、辦公、綠地的標簽，卻忘了其真正使命是建造人與人在日常里相遇空間；我們把工程節(jié)點排得密不透風，卻沒對準居民晨跑、下班遛彎、周末擺攤的生物鐘；我們把項目當成開發(fā)商的成品，卻沒留出居民共同參與的接口，使得再華麗的街角都陷入到“拍照五分鐘，走人五秒鐘”的尷尬境地。

畢竟，一個真正受到歡迎城市空間，從來不是因為“地磚新、外立面整齊”，而是能看見別人，也能找到自己，讓每一平方米都能長出鄰里關系，才是一座真正充滿活力的城市。

所以，只有厘清之前城市發(fā)展規(guī)劃的不足，才能體會這次“中央城市工作會議”影響之大。

而這次提“城市更新”，其中的“新”，就是如何把冰冷的“殼”變成舒適的“家”。

如果把城市發(fā)展比作一場長跑，過去很長時間，我們始終是在“百米沖刺”——拼命拿地、蓋高樓、賣房子，誰跑得快誰就是贏家。

如今，中央城市工作會議吹響的卻是“馬拉松換道”的哨聲：速度放慢、節(jié)奏調整、目標升級，城市未來比拼的是耐力、韌性和精細化運營。

比如會議通稿提出，“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。

這意味著，未來城市發(fā)展別指望再靠新城區(qū)一夜暴漲GDP，各種基礎設施要量力而行，不能再出現(xiàn)類似高鐵新城建得很遠的浪費土地、資源的現(xiàn)象，要學會在老舊小區(qū)里挖出金礦，讓每一塊存量土地都產(chǎn)生新價值。

濰坊壽光老舊小區(qū)改造

還有會議提出的“發(fā)展組團式、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”，也值得關注。

2024年，我國五大核心城市群占據(jù)了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分說明了城市群在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。

而如今會議更明確指出，城市群中的人口、產(chǎn)能、資金會進一步向以大城市為核心的都市圈傾斜，打造出1+1＞2的效果。

與此同時，面對大都市圈可能出現(xiàn)的虹吸效應，于是提出要“分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展”。

這顯然是希望縣城能作為“蓄水池”，讓農(nóng)業(yè)轉移人口先在這兒落腳、掙錢、安家，再決定是否向更高階城市流動。

再通俗點說，大城市負責高效，小縣城負責包容，梯級轉移替代一擁而入。

而對于所有人最關心的“房地產(chǎn)”，雖然通稿只輕描淡寫提了一句“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，但回顧2015年“一句話引爆牛市”的歷史，就知道“字越少，事越大”。

比如，會議中提到“嚴格限制超高層建筑”，說明不論是小區(qū)還是整個城市，未來降低容積率將是基本方向。

過去我們熱衷“云端競賽”，開發(fā)商為了賺錢不斷利用容積率空間拔高樓盤，40層以上的超高建筑比比皆是。

超高層住宅

可隨之帶來的安全、維護、消防等隱患，至今是令高層住宅住戶頭疼的問題。

不難看出，隨著越來越嚴的“限高令”被這次重磅級會議確認，未來高層、超高層住宅無論開發(fā)還是銷售，都會造成嚴重影響。

對于老百姓來說，最關鍵的其實是藏在這句“以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升……”

這說明，隨著城市人口增長放緩，繼續(xù)在城市邊緣蓋新區(qū)建新房的路子走不通了。今后衡量城市更新的標尺不再是“拆了多少”，而是“留住了多少人、激活了多少街角經(jīng)濟”，曾經(jīng)不被重視的舊城改造可能要從“配菜”變“主菜”了。

所以，今后城市也別動不動就畫新區(qū)藍圖，先把產(chǎn)業(yè)用地往郊區(qū)挪，市中心學會拆違補綠，騰籠換鳥，將騰出來空間改善為公園、學校、醫(yī)院，讓“老破小”變“香餑餑”。

再結合會議提出的要“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結構”，“建設舒適便利的宜居城市”。

這表明未來城市更新的重點工作，是打造“下樓就能買菜、轉角就有咖啡、步行十分鐘到學校醫(yī)院”的日常便利，也是將產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、休閑混在一起的“煙火街區(qū)”。

可以說，如今城鎮(zhèn)化上半場“跑馬圈地”時代已經(jīng)結束，下半場拼的是各自“繡花功夫”。

一句話總結，城市工作的新KPI就四個字：安居樂業(yè)。

很多人可能會好奇，城市更新聽著挺好，可究竟能不能做到？

首先，此次“城市更新”是被會議寫入到總體要求，說明這個目標是城市發(fā)展的重中之重，后續(xù)所有工作必須圍繞這個要求展開。

同時，會議還提到城市更新模式主要為“留改拆并舉”，通過功能置換（如舊廠改造科創(chuàng)園區(qū)）激活低效空間。

可老舊小區(qū)改造動輒上千萬、上億元，資金從何而來？相關地塊究竟該如何開發(fā)？原住民又該怎么辦？

此次會議就提到，中央財政2025年將會投入200億元支持20個示范城市，重點投向地下管網(wǎng)等六大領域，確保城市更新“一步一新”。

當然，這點錢對于那么多需要更新的城市肯定不夠，所以還將積極探索REITs融資、稅收共享等機制，想辦法通過制度創(chuàng)新吸引更多社會資本。

而先行試點的一些城市，已經(jīng)把“錢從哪里來、地怎么用、人怎么留”寫成了四個不同的參考答案：

比如北京用“政府補一點、產(chǎn)權單位掏一點、居民湊一點”方式保底，再疊加“申請式退租”——政府負責把人請出去，通過社會資本接手改造和運營，用租金慢慢回本。

而濟南直接拉來銀行和央企，成立城市更新基金，將舜泰廣場舊操場的地面做成公園、地下塞進停車場和商業(yè)街，一塊地當三塊用，車位多了一千個，周圍商業(yè)出租率達95%、日均客流超6000人次，預計20年內(nèi)投資回正。

濟南舜泰廣場成為城市更新全國典型

還有無錫的藍系列園區(qū)則讓民營企業(yè)當主角，先跟老房東簽長約，再自掏腰包整廠翻新，靠“租金+物業(yè)+增值服務+利潤分成”方式細水長流，讓城市更新同步進行。

深圳的婦兒大廈干脆把公益做成生意，樓上兒童劇場、樓下成長中心，一邊帶娃一邊消費，自營、聯(lián)營、合營多管齊下，公益板塊引流，經(jīng)營板塊賺錢，兩邊互相抬轎。

一句話：政府搭臺、市場唱戲、長期算賬、多方分錢，城市更新不再是砸錢黑洞，而是可以算得過賬的“慢生意”。

對于城市居民來說，城市更新帶來的更是看得見的實惠。

這輪城市更新將圍繞“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四大目標推進，重點是對老舊城區(qū)雜亂環(huán)境進行提升，通過電力入地、雨污分流、燃氣改造等基礎設施改造，實現(xiàn)城市居住環(huán)境的舊貌換新顏。

2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個

不過，城市中的老街區(qū)能否真正實現(xiàn)煥新，關鍵在于：人愿意不愿意留下。

因此，未來城市更新不再是打造“網(wǎng)紅街”的模式，更不是以往“景觀工程+商業(yè)嫁接”的套路，而是探索各地不同居住環(huán)境，打造一種“可供使用、可被維護、可以生長”的城市低密度公共空間。

話說回來，城市更新過程中肯定也會面臨復雜產(chǎn)權、利益協(xié)調難度等問題，就像做一道沒有標準菜譜的家常菜，這火候、咸淡、配菜都得邊嘗邊調。

但是，只要城市管理者、居民、運營方共同努力，一起圍著鍋臺轉，不斷試味、補料，我們的城市也終將在這場更新中，升騰起更令人心動的煙火氣。