這幾天，我們（公眾號：四海為家）通過系列稿件，給大家分析了現(xiàn)如今西安的住宅戶型變化，短短5年的戶型變化，真讓人看了想換房。

戶型舒適度增加是一方面，另一方面則是在四代宅越來越多的市場環(huán)境下，戶型得房率成為更多人關(guān)注的焦點。

41個項目

得房率卷到≥100%

在贈送率+大露臺的產(chǎn)品規(guī)劃下，西安住宅從80%得房-90%得房，再到如今常態(tài)化的超過100%得房率，讓西安快速進入戶型“負(fù)公攤”時代。

根據(jù)我們（公眾號：四海為家）對西安市場主流項目的統(tǒng)計，已經(jīng)有40個項目的94個戶型，得房率在≥100%。

為啥得房率≥100%的戶型越來越多？咱做個簡單計算，就目前梳理出的這些戶型，有建面137㎡，實得208㎡的戶型，按照均價1.75萬元/㎡來算，這不妥妥賺了120萬？

當(dāng)然這里的案例并非得房率最高的戶型，如果按照目前已知最高接近140%的得房率戶型來算，這買房實得面積會更大，一定程度來看，也省了更多money!

花費買130㎡房子的錢住在200㎡的房子中，這樣的性價比自然成為現(xiàn)在很多購房者選擇的重要因素。

再讓我們回到這些高得房率項目的信息中來，目前市場上主流在售/待售項目中，擁有負(fù)公攤的項目主要分布在8個區(qū)域，接下來購房者們買房如果想要買到負(fù)公攤的戶型，可以重點集中在這8個區(qū)域來看。

當(dāng)然，隨著更多四代住宅的入市推售，這種高得房率的戶型可能也會布局城市更多區(qū)域中。

8區(qū)域中，有不少項目的戶型實際得房率≥110%，屬于超高得房率了，例如灃東秦風(fēng)雅頌、金地清嵐頌，高新的綠城熙海棠等等，都有≥110%得房率的戶型。

梳理下來，8個區(qū)域中，高新、經(jīng)開、曲江和灃東&融合區(qū)≥110%得房率的戶型分布較多，其中經(jīng)開、灃東&融合區(qū)的得房率基本≥110%，而高新和曲江則基本對半劃分。

值得注意的是，雖然浐灞國際港·港務(wù)板塊的四代宅數(shù)量多，并且目前來看得房率超過100%的戶型數(shù)量多，但110%得房以上的戶型僅有一個。而灃東主力戶型最大幾乎都能做到超過110%。

分析來看，主要是因為灃東&融合區(qū)低容積率與高贈送率的協(xié)同效應(yīng)導(dǎo)致。例如，秦風(fēng)雅頌項目1.58的容積率，實現(xiàn)“戶內(nèi)挑空+內(nèi)外雙露臺”，但在主城較高容積率的地塊中，就難以實現(xiàn)，畢竟這會導(dǎo)致隱私問題和樓棟之間的采光效果，這樣即使得房率再高舒適度也有所欠佳。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

這其實也給購房者們一個買房時提個醒，買房別光只看高得房率，更需要關(guān)注實用空間和居住的舒適度。畢竟如果光是為了戶內(nèi)空間的高得房率，導(dǎo)致戶外樓棟間隔更密，站在露臺就能看到對面鄰居，似乎也有點點尷尬。

高得房戶型

注意這2個特點

那么，回到未來的購房選擇上，對于關(guān)注高得房率戶型的朋友來講，咋買？其實整體來看，選擇過程中可以注意這兩個特點。

首先，關(guān)注戶型建面的大小。

就92個得房率≥100%的戶型面積來看，其實可以很明顯的看到目前新房的主力銷售戶型（140-150㎡）整體得房率會比較高。

當(dāng)然這是由于產(chǎn)品數(shù)量的影響，多家房企都有這個面積段的主力戶型設(shè)計，再加上現(xiàn)在四代宅的大露臺+高贈送，一定程度來看對數(shù)據(jù)趨勢就有所影響。不過之前我們（公眾號：四海為家）稿件中也有提到，，后續(xù)這一趨勢可能會慢慢改變。

除了140-150㎡的戶型之外，180-200㎡左右的高得房率戶型數(shù)量也不少，排名第二。整體來看180-200㎡戶型的得房率都在105%左右，得房率較高的邦泰曲江建面195㎡的實際得房率在112%。

其次，關(guān)注贈送的面積在哪兒。

現(xiàn)在在售樓部，很多購房者在看樣板間、看戶型的時候都會問一句“得房率多少？贈送面積多大？”看似很專業(yè)，但實際上你要關(guān)注的不止是贈送的表面數(shù)字，更要關(guān)注這個面積贈送在哪兒，贈送的地方到底對你來說實用不實用。

舉個很簡單的例子

增送80㎡幾乎都在露臺上的戶型，對于起早貪黑的上班族來講，你有多少時間呆在露臺？這對你來說是有效贈送嗎？

但對于家里有老人孩子的家庭來講，這80㎡的大露臺可以讓老人晨練，可以擺滿孩子的玩具成為娛樂小天地，家里人還可以種菜種花等等，這就是把面積用到實處，是有效贈送。

從這94個戶型中，我們（公眾號：四海為家）也根據(jù)不同面積給大家進行了戶型增送的分析，咱們從小到大來看看。

邦泰·悅九章101㎡戶型，可以說是比較“王炸”的存在了，在目前西安幾乎少有100㎡左右的戶型做到得房率120%以上，但它就是其中一個。

丨邦泰·悅九章101㎡戶型圖

贈送面積51㎡左右，奇偶層的露臺平均在28㎡，餐客廳包含9㎡左右的半贈送空間，讓整個公區(qū)形成近25㎡的互動空間，再加上臥室的增送，讓臥室至少也有9㎡，公區(qū)+生活空間的增送占到了一半，剩下一半在露臺上，再加上整體設(shè)計的雙明衛(wèi)、大方廳等，剛需房有2衛(wèi)，相對實用了。

值得注意的是，區(qū)別于很多項目大面積放在小高、小面積放在高層，邦泰·悅九章是把小戶型放在小高層，這就給戶型更大的贈送空間，實用性和性價比都高了不少。

金地清嵐頌168㎡戶型，贈送80㎡，除了雙露臺占了一半之外，廚房、四個臥室均有1-4㎡贈送空間，再結(jié)合半贈送的餐客一體，公區(qū)空間+臥室空間都有所增加。

丨金地清嵐頌168㎡戶型圖

相較于很多產(chǎn)品專注打造大面積公區(qū)，臥室空間相對閉塞，這個戶型的臥室因為增送，讓空間也大了不少，主臥+衣帽間甚至超過25㎡，對于追求改善尤其是家庭多個成員想要舒適的個人空間，這個戶型是個不錯的選擇。

當(dāng)然，除了這兩個戶型外，例如綠城春月風(fēng)華建面139㎡的戶型、綠城熙海棠建面140㎡的戶型、邦泰觀宸高新139㎡戶型等等，目前也做到了得房率≥110%，感興趣的朋友們也可以去項目關(guān)注。

這里還要提個醒，由于四代宅奇偶層的差異，實際露臺大小也會導(dǎo)致贈送面積的變化，所以大家在選擇的時候，除了線上提前關(guān)注戶型等信息外，還是線下實地看看最真實的樣板間情況，才能做到心中有數(shù)。

你買房關(guān)注得房率嗎

你認(rèn)為哪些是有效贈送

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