過(guò)去買(mǎi)房的時(shí)候，只知道排隊(duì)，搖號(hào)，交資料，買(mǎi)不到嘆氣，買(mǎi)到了放炮，現(xiàn)在賣(mài)房的時(shí)候，也沒(méi)人教怎么賣(mài)房？

　　似乎，除了降價(jià)，再降，一降再降，也沒(méi)有什么好的辦法，大家統(tǒng)統(tǒng)陷入中介主導(dǎo)的囚徒困境。

　　哥，再降10萬(wàn)，再降20萬(wàn)，再降50萬(wàn)，保證給你賣(mài)出去！

　　誠(chéng)然，掛小區(qū)最低價(jià)，這種殺敵一萬(wàn)自損八千的做法，短期內(nèi)確實(shí)有效，但不是所有房東都接受，區(qū)域有差異，房子有差異，買(mǎi)家有差異，二手房的買(mǎi)賣(mài)，本質(zhì)上是雙方認(rèn)知的博弈，而不止是房子。

　　作為2025年7月8日房哥直播的內(nèi)容延伸，今天我們以文字形式，聊聊拒絕無(wú)底線(xiàn)降價(jià)后，如何有效，高效的賣(mài)掉二手房。

　　真實(shí)意向

　　從2021年巔峰時(shí)期的一房難求，再到如今的遍地賣(mài)房，西安二手房的處境，坐上了云霄飛車(chē)，房子難賣(mài)，幾乎是所有房東的共識(shí)。

　　除了經(jīng)濟(jì)，收入，工作，預(yù)期，房?jī)r(jià)原因外，房東之間的跟風(fēng)賣(mài)房是重要推手，就像他們當(dāng)年跟風(fēng)買(mǎi)房一樣。

　　但對(duì)有些人而言，這房不是非賣(mài)不可，到底要不要賣(mài)房，這是理清思路的第一步。

　　非賣(mài)不可

　　壹

　　欠債還錢(qián)，賣(mài)房還債

　　五月以后，軟件新城，航天，曲江，包括奧體，幾套大面積，尤其是總價(jià)400萬(wàn)的二手房，房東賣(mài)房原因，繞不開(kāi)賣(mài)房還債，這個(gè)債務(wù)有個(gè)人原因，公司原因，家屬原因，總之就是要還錢(qián)。

　　當(dāng)陷入這種處境時(shí)，死守房?jī)r(jià)已沒(méi)有意義，最低價(jià)成交，置換現(xiàn)金，解決財(cái)務(wù)困境，因此房子通常最低價(jià)成交，對(duì)普通人而言，這價(jià)格并不能作為小區(qū)參考，屬于極端個(gè)例。

　　作為鄰居，也無(wú)需說(shuō)三道四，你不讓人家賣(mài)，那債你來(lái)還嗎？

　　貳

　　月供過(guò)大，影響生活

　　銀行貸款時(shí)，有收入不超過(guò)月供2.2倍的建議，比如5000元的月供，建議月收入11000元，畢竟對(duì)于買(mǎi)家的三口之家而言，還有自身生活，養(yǎng)娃，父母養(yǎng)老等成本。

　　但在實(shí)際買(mǎi)房中，尤其是21年，身邊收入6000元，敢月供4500元，收入15000元，敢月供8500元買(mǎi)房的不在少數(shù)，大家篤信的就是交房后上漲，轉(zhuǎn)手賣(mài)賺差價(jià)，或自己往后收入越來(lái)越高，月供不是問(wèn)題。

　　但這幾年的事實(shí)卻是，房?jī)r(jià)不漲反降，降薪，裁員，優(yōu)化都不是新鮮事，大家的收入困境，帶火了吉祥三寶和鐵人三項(xiàng)，收入不穩(wěn)，房?jī)r(jià)自然不穩(wěn)。

　　不想繼續(xù)背負(fù)高房貸，10年，20年，顧不上生活，月月為貸款打工，干脆賣(mài)房減輕負(fù)債。

　　叁

　　老破小舊，不賣(mài)不行

　　西安的商品房大量普及，還是在2010年西安大范圍城改后，新建高層住宅，但過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間，單位自建家屬院，集資房，包括安置房，房改房等是普遍現(xiàn)象。

　　如今2025年了，四代住宅卷上天，三代高層頻降價(jià)的情況下，老破小的市場(chǎng)被無(wú)限壓縮，過(guò)去西安普漲，還能發(fā)一筆橫財(cái)，現(xiàn)在更新，更好的房子遍地，老房子及時(shí)出手，置換，別過(guò)渡迷信學(xué)區(qū)。

　　閑置的家屬院，老房子當(dāng)年幾百塊一平，甚至不花錢(qián)的，現(xiàn)在6000，8000一平能賣(mài)掉，可以阿彌陀佛了，只有你自己住習(xí)慣了當(dāng)寶，別人權(quán)當(dāng)建筑垃圾。

　　肆

　　投資失誤，不住不租

　　這是當(dāng)年跟風(fēng)買(mǎi)，如今跟風(fēng)賣(mài)的主力，本質(zhì)上就是買(mǎi)房想投資，結(jié)果選錯(cuò)位置，選錯(cuò)地方，選錯(cuò)時(shí)機(jī)，結(jié)果交房以后，自己也不住，出租也賠本的，選錯(cuò)就立正挨打，賣(mài)掉及時(shí)止損。

　　包括但不局限于2018-2021年買(mǎi)咸陽(yáng)，興平，西咸，臨潼，甚至藍(lán)田，鄠邑，以及非自住目的，買(mǎi)高新，港務(wù)，草灘等等的，一個(gè)月3000的租金，自然抵不回8000的月供。

　　賣(mài)掉及時(shí)止損，虧30萬(wàn)，50萬(wàn)，100萬(wàn)，也是為自己的眼光和認(rèn)知買(mǎi)了單。

　　也可不賣(mài)

　　壹

　　知足常樂(lè)，舊但舒適

　　買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，自然不能天天更新?lián)Q代，從商家角度，不斷出新產(chǎn)品，新概念，新標(biāo)準(zhǔn)，目的是刺激更多人消費(fèi)，但房子作為大宗商品，動(dòng)輒上百萬(wàn)單價(jià)，且多數(shù)人都是買(mǎi)來(lái)自住，夠住就行。

　　什么十五年房齡，就失去流動(dòng)價(jià)值，什么五年房子黃金期，有營(yíng)銷(xiāo)噱頭在，從自住角度，自己滿(mǎn)意，生活便利，質(zhì)量合格的房子，在西安同樣很多，華清學(xué)府城，天朗大興郡，龍湖香醍，富力城等等，住上20年不成問(wèn)題。

　　孩子在門(mén)口，老人在隔壁，月供2000塊，出門(mén)都便利，為什么要跟風(fēng)賣(mài)，賣(mài)了住哪里？

　　貳

　　月供能挺住，長(zhǎng)期自住

　　自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，兩種需求，兩種心態(tài)，比如軟件新城，很多人買(mǎi)確實(shí)是奔著自住去的，給子女規(guī)劃，給自己養(yǎng)老，但目前周邊配套兌現(xiàn)慢，生活不便利，短期先出租或空置，后期搬家居住。

　　雖然嘴上說(shuō)的是保值，但核心還是自住，這種情況下，小區(qū)投資的，還債的降價(jià)賣(mài)房，對(duì)你的影響微乎其微，更多是心態(tài)和輿論上，關(guān)掉抖音，少看自媒體，就會(huì)好很多。

　　叁

　　買(mǎi)的早，房?jī)r(jià)低但租金高

　　這種機(jī)會(huì)主要在老城區(qū)的老房子里，典型的長(zhǎng)安路沿線(xiàn)，或周邊高校、商場(chǎng)、市場(chǎng)聚集區(qū)，論房子本身的價(jià)值，賣(mài)8000一平，別人都挑挑揀揀，但憑借地鐵，學(xué)區(qū)陪讀，主干道優(yōu)勢(shì)，租金高且穩(wěn)定。

　　這種房子，黃雁村，草場(chǎng)坡，李家村，電子城，玉祥門(mén)等等，附近很多，房?jī)r(jià)算不過(guò)來(lái)賬，但租金綽綽有余，有些一樓甚至開(kāi)了門(mén)還能經(jīng)商出租，這種房子，不要租金要房款，是不是傻？

　　肆

　　主城別，洋，疊，院

　　二手房降價(jià)內(nèi)卷的原因里，產(chǎn)品同質(zhì)化是繞不開(kāi)的，比如御錦城，萬(wàn)科金色悅城，浐灞半島，萬(wàn)科城等這類(lèi)高層百畝住宅區(qū)，沒(méi)有稀缺性，房子同質(zhì)化也嚴(yán)重，想要解套，只剩降價(jià)。

　　但西安作為一個(gè)高容城市，別墅，疊拼，洋房，院子產(chǎn)品的稀缺是顯而易見(jiàn)的，主城區(qū)范圍內(nèi)，曲江南湖邊，高新木塔寺，浐灞世博園，經(jīng)開(kāi)渭河畔等等，這個(gè)安全紅線(xiàn)內(nèi)，這種房子，非明顯房齡bug的，是值得留在手里的。

　　西安新房放開(kāi)低容積率的概率很低，改善的終極選擇，不是大平層，仍是小院子。

　　要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

　?。ㄒ粚?duì)一私聊房哥答疑）

　　以上八種非賣(mài)不可，與可賣(mài)可不賣(mài)，基本概括了西安房東的普遍現(xiàn)狀，跟風(fēng)降價(jià)賣(mài)房?jī)?nèi)卷前，不妨先看看自己的真實(shí)意向，不要被互聯(lián)網(wǎng)和輿論帶偏，對(duì)方收獲流量，但損失資產(chǎn)的是你自己。

　　學(xué)會(huì)包裝

　　大家有沒(méi)有相親的經(jīng)歷，出門(mén)前，男生衣服得體，發(fā)型清爽，女生精心打扮，首飾精致，為的就是第一印象的好感，房子也是如此，賣(mài)相，推廣，包裝非常重要。

　　壹

　　干凈整潔是基礎(chǔ)

　　這我無(wú)疑在貝殼上看到軟件新城天地源一套二手房的VR實(shí)景展示，不知道作為買(mǎi)家看到，會(huì)是什么感覺(jué)？

　　半桶沒(méi)喝完的雪碧，凌亂堆積灰塵的麻將桌，露臺(tái)上堆積的衣物，飲料，零食，床上散亂的被子，地上只剩一只的拖鞋，簸箕里未倒掉的垃圾，房子本身的裝修，法式風(fēng)格，造型，家具，軟裝都是花了心思的，這個(gè)賣(mài)相有點(diǎn)可惜。

　　雖然賣(mài)的是空房，雖然不住打算對(duì)外賣(mài)，但整潔，干凈，有秩序的房子，對(duì)于買(mǎi)家而言，也會(huì)第一時(shí)間關(guān)注，尤其是帶裝修的，要賣(mài)出溢價(jià)，就這賣(mài)相？

　　找個(gè)家政，保潔，做一次全屋清理，柜子背后的蜘蛛網(wǎng)，馬桶上的尿漬，小孩涂花的墻面處理一下，花不了多少錢(qián)。

　　貳

　　燈光色溫是提升

　　常見(jiàn)的燈光色溫，基本是3000K，4000K，5000K等，對(duì)應(yīng)暖黃色光，軟白色中性光，以及白色光，常見(jiàn)辦公室用的是白色光，但在居家的環(huán)境里，中性或暖色光更有居住氛圍。

　　對(duì)賣(mài)房而言，很多小區(qū)樓間距小，或窗戶(hù)小，或房間布局差，天然采光不占優(yōu)勢(shì)的情況下，室內(nèi)的燈光裝飾就很重要，多數(shù)房東都是一個(gè)頂燈照所有，慘白慘白的。

　　要么就是層高有限，客廳巨大的吊燈橫在中間，甚至還有燈帶年久失修，一閃一閃，晚上看房，有莫名的驚悚感。

　　叁

　　巧用軟裝和綠植

　　大家想一個(gè)問(wèn)題，同一個(gè)小區(qū)，同一個(gè)戶(hù)型，甚至同一個(gè)樓層，甚至價(jià)格相當(dāng)，如同同時(shí)賣(mài)，買(mǎi)家怎么選，我相信顏值經(jīng)濟(jì)，好看第一，尤其是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一交付的簡(jiǎn)裝，基礎(chǔ)裝修變動(dòng)很難，更多差異是在軟裝上。

　　小戶(hù)型拒絕帶貴妃榻的皮沙發(fā)，擁擠的客廳，更加擁擠，拒絕紅木風(fēng)格的餐桌，衣柜，我知道你花了很多錢(qián)，但買(mǎi)這種房子的小年輕，實(shí)在欣賞不來(lái)，再不濟(jì)，全部搬走，起碼空房的狀態(tài)清清爽爽。

　　重視綠植的裝飾作用，如同曲江的成功少不了高水平綠化一樣，二手房的溢價(jià)，綠植也很重要，倒不是說(shuō)家里要裝扮的和森林一樣，起碼在陽(yáng)臺(tái)，書(shū)房，餐廳，甚至廚房，有簡(jiǎn)單綠植裝飾，營(yíng)造溫馨氛圍。

　　天堂鳥(niǎo)、龜背竹、馬醉木、三色千年木都可以簡(jiǎn)單裝飾，抖音下單價(jià)格也不貴，千萬(wàn)別放綠蘿，綠蘿，綠蘿，放的越多，越廉價(jià)。

　　找對(duì)中介

　　理清賣(mài)房需求，做好房屋清潔，包裝后，最關(guān)鍵的一步就是找中介了，在貝殼壟斷全城的情況下，中介是繞不開(kāi)的存在。

　　不少人賣(mài)房的慣性是聯(lián)系樓下中介，給出報(bào)價(jià)，拍了實(shí)景后，然后在家里等電話(huà)，客戶(hù)上門(mén)，樓市上行可以，人比房多，下行時(shí)期，憑什么賣(mài)你的，這種方式就和開(kāi)發(fā)商售樓部開(kāi)門(mén)，就幻想有客戶(hù)一樣，很不現(xiàn)實(shí)。

　　壹

　　找老中介，有資深經(jīng)驗(yàn)的

　　中介行業(yè)是一個(gè)門(mén)檻很低的職業(yè)，密度又是最高的，綠城全運(yùn)村，保利天悅這些熱門(mén)小區(qū)底商，最多的就是中介，但一家吃肉，兩家喝湯，其他關(guān)門(mén)不是個(gè)例。

　　你對(duì)接的中介是從業(yè)幾年的，是會(huì)賣(mài)新房， 還是也會(huì)賣(mài)二手，是市場(chǎng)好的時(shí)候入行的，還是市場(chǎng)差的時(shí)候入行的， 是店里負(fù)責(zé)開(kāi)單的，還是負(fù)責(zé)陪跑的，都需要詳細(xì)調(diào)研。

　　房子是你的，客戶(hù)在他手里，不說(shuō)處成朋友，起碼要熟悉，老中介的角色就如同售樓部里的銷(xiāo)冠一樣。

　　貳

　　傭金之外的限時(shí)激勵(lì)

　　為什么西安的中介不愛(ài)賣(mài)二手房，這和貝殼平臺(tái)的分傭體系有關(guān)，一套二手房，客源方，房源房，維護(hù)方都有分傭，這利于大家主動(dòng)賣(mài)房，但具體到每個(gè)中介手上，分到的傭金就很有限。

　　反而是新房，抖音上獲取到電話(huà)，帶看后交給置業(yè)顧問(wèn)，等成交借用就好，流程短，手續(xù)好，賺錢(qián)還多，這種現(xiàn)狀下，如果沒(méi)有額外激勵(lì)，中介很難主動(dòng)去賣(mài)二手。

　　比西安更成熟的上海，我見(jiàn)過(guò)有個(gè)老太，為了賣(mài)自己的二手房，天天泡在樓下中介，一天送三頓飯不說(shuō)，賣(mài)掉房子還送蘋(píng)果16，還給介紹相親，有人說(shuō)老太太笨，自己賣(mài)房還這么卑微，但其實(shí)很聰明，動(dòng)輒300萬(wàn)的房子出售，這點(diǎn)成本算什么。

　　同理放在西安，如果我著急賣(mài)一套二手房，除正常傭金外，我會(huì)設(shè)計(jì)額外激勵(lì)，這一萬(wàn)現(xiàn)金，賣(mài)掉就給，但會(huì)限制時(shí)間，一個(gè)月賣(mài)掉是一萬(wàn)，三個(gè)月賣(mài)掉只有5000塊。

　　或者像曲江金地那戶(hù)業(yè)主，搞一個(gè)集中帶看，家里準(zhǔn)備吃喝，抽獎(jiǎng)活動(dòng)，現(xiàn)金大獎(jiǎng)，讓全區(qū)域的中介來(lái)家里拍房子，發(fā)朋友圈，發(fā)抖音。

　　叁

　　正確評(píng)估掛牌價(jià)格

　　如同新房時(shí)，洋房，高層，一樓，頂樓的房?jī)r(jià)差異一樣，二手房也是有價(jià)格差異的，樓位，裝修，樓層，戶(hù)型，付款方式不同，掛牌價(jià)上都有差異。

　　很多人只看最近一套的成交價(jià)，中介也是拿最低價(jià) 逼單，但這種最低價(jià)，有時(shí)候是大面積，有時(shí)候是低樓層，有時(shí)候臨路有噪音，房東本身并不清楚。

　　招商臻觀府臨三環(huán)的，中海曲江大城臨高速的，全運(yùn)村一期臨高鐵的，因?yàn)橹匾焕蛩?，價(jià)格都會(huì)更低，但你是小區(qū)核心，南北百米樓間距，次新房裝修，掛價(jià)上也要有所差異，謹(jǐn)防最低價(jià)成交。

　　為什么很多人繞不開(kāi)低價(jià)話(huà)術(shù)，根本是在于除了找中介上門(mén)砍價(jià)，自己沒(méi)有任何成交路徑，因此才有了趁你病，要你命的尷尬處境，不降也得降。

　　很多人有誤區(qū)，市場(chǎng)好，是中介炒高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)差，是中介把房?jī)r(jià)打下去，但實(shí)際情況是，中介關(guān)心的是成交，不是房?jī)r(jià)，有成交才有傭金拿。

　　肆

　　加強(qiáng)自身賣(mài)房能力

　　我身邊有不少老西安人，買(mǎi)房的時(shí)候悄悄的，賣(mài)房也是悄悄的，前者是怕借錢(qián)，后者是怕別人笑話(huà)，自尊心賊強(qiáng)，又自傲又自負(fù)，事實(shí)上，賣(mài)房這件事沒(méi)什么丟人的，自己為自己財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，非常正常。

　　一個(gè)人力量有限，發(fā)動(dòng)身邊親戚，朋友，同事，多多介紹發(fā)掘，不要請(qǐng)吃飯，也不要白嫖，就靠一張嘴，給一個(gè)激勵(lì)，比如誰(shuí)介紹賣(mài)出去，送蘋(píng)果16一個(gè)，充分發(fā)揮群眾力量。

　　自己也可以做自媒體，抖音，B站，小紅書(shū)，快手，知乎，目的是賣(mài)房，但要展現(xiàn)的是美好生活，首先要讓別人對(duì)你人感興趣，聊得來(lái)，其次知道你手里有套二手房要賣(mài)。

　　要有孫儷在電視劇《安家》里的氣勢(shì)，沒(méi)有你賣(mài)不掉的房子！

　　認(rèn)知比拼

　　樓市下行后，下跌的不止房?jī)r(jià)，而是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的認(rèn)知重構(gòu)，作為開(kāi)發(fā)商，要學(xué)會(huì)情緒價(jià)值，學(xué)會(huì)套路，學(xué)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)，作為房東，要學(xué)會(huì)分析研究，解析客戶(hù)，擴(kuò)大宣傳。

　　從本質(zhì)看，房東賣(mài)二手和開(kāi)發(fā)商賣(mài)新房思路是一樣的，需要調(diào)研，定位，包裝，宣傳，美化，最終成交，你要明白，你賣(mài)的不是房，而是認(rèn)知的互通，更是把自身債務(wù)，轉(zhuǎn)移給他人的策略。

　　會(huì)買(mǎi)的是土地，跟風(fēng)就行，會(huì)賣(mài)的是師傅，需要學(xué)習(xí)，堅(jiān)信不降價(jià)就不會(huì)賠是騙自己，買(mǎi)房的都在天天進(jìn)步，有房的還指望吃老本。

　　當(dāng)然掛小區(qū)最低價(jià)，如果抱著同歸于盡的想法，殺敵一萬(wàn)，自損八千的招數(shù)，依舊有用，自爆模式，并不適合多數(shù)人！