最高法院: 預(yù)查封未登記的土地使用權(quán)的, 效力是否及于土地上的房產(chǎn)?

李舒 唐青林 黃紹宏

閱讀提示：預(yù)查封作為一項特殊的強制執(zhí)行措施，是指人民法院對尚未完成物權(quán)登記但已履行批準(zhǔn)、備案等預(yù)登記手續(xù)且被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，其效力等同于正式查封，旨在防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移并保障執(zhí)行效力，主要適用于被執(zhí)行人已繳納土地出讓金但未辦理土地使用權(quán)登記、購買已辦理初始登記或預(yù)售合同備案/預(yù)告登記的房屋等情形。實務(wù)中，預(yù)查封尚未進行不動產(chǎn)登記的土地使用權(quán)的，該預(yù)查封效力及于土地上的房產(chǎn)？本文通過一則最高人民法院發(fā)布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

預(yù)查封未進行不動產(chǎn)登記的土地的，預(yù)查封效力及于該土地上的房產(chǎn);預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，二者效力同時起算。

案情簡介

一、保定中院于2020年3月10日發(fā)布(2020)冀06執(zhí)恢6號公告，擬對該院查封的案涉土地等進行評估、拍賣。

二、經(jīng)查明，保定中院在審理定州某貸款公司與某公司借款合同糾紛一案中，于2015年2月27日向石家莊市國土資源局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封某公司名下的案涉土地，進入執(zhí)行程序后，該院于2017年2月24日續(xù)行查封案涉土地。

三、石家莊中院在執(zhí)行趙某某與某公司借款合同糾紛一案中，2016年4月29日查封案涉土地及其上房屋。趙某某以其申請執(zhí)行一案系在先查封為由向保定中院提出異議。

四、保定中院于2020年10月20日作出(2020)冀06執(zhí)異199號執(zhí)行裁定，駁回趙某某的異議請求。

五、趙某某不服，向河北高院申請復(fù)議。河北高院于2021年3月17日作出(2021)冀執(zhí)復(fù)4號執(zhí)行裁定，駁回趙某某的復(fù)議申請，維持保定中院(2020)冀06執(zhí)異199號執(zhí)行裁定。

六、趙某某不服，向最高人民法院申請執(zhí)行監(jiān)督。最高人民法院于2021年9月30日作出(2021)最高法執(zhí)監(jiān)283號執(zhí)行裁定，駁回趙某某的申訴請求。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：預(yù)查封未登記的土地使用權(quán)的，效力是否及于土地上的房產(chǎn)？審理法院認(rèn)為：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第21條第1款規(guī)定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外?！?/p>

2.因案涉土地及其地上房產(chǎn)尚無不動產(chǎn)登記，故保定中院的預(yù)查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后確系被登記在某公司名下，故該院對案涉土地的查封已轉(zhuǎn)為正式查封，查封期限從預(yù)查封之日2015年2月27日起開始計算。同時，根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，該查封效力及于案涉土地上的建筑物。

實務(wù)要點總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 權(quán)利人應(yīng)及時固定預(yù)查封效力范圍，并關(guān)注后續(xù)登記狀態(tài)。作為申請執(zhí)行人或債權(quán)人，若需對未登記的土地使用權(quán)采取預(yù)查封措施，應(yīng)主動向執(zhí)行法院申請將預(yù)查封效力明確及于土地上未來可能建造的房產(chǎn)（包括已建未登記或規(guī)劃中的房產(chǎn)），并確保執(zhí)行法院向不動產(chǎn)登記機構(gòu)送達(dá)預(yù)查封文書。同時，持續(xù)關(guān)注土地登記狀態(tài)變化，一旦土地完成登記或被確認(rèn)屬于被執(zhí)行人所有，立即申請將預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封，使查封期限從預(yù)查封之日起計算，避免因時間差導(dǎo)致輪候查封人取得優(yōu)先處置權(quán)。

2. 義務(wù)人應(yīng)避免擅自處置被預(yù)查封土地及房產(chǎn)，防范刑事風(fēng)險。作為被執(zhí)行人或土地權(quán)利人，需知悉預(yù)查封土地后，即使地上房產(chǎn)尚未建成或登記，其實際處置權(quán)已受限。任何轉(zhuǎn)移、抵押或變賣土地及地上房產(chǎn)的行為均可能被認(rèn)定為“對抗執(zhí)行”，不僅相關(guān)合同無法對抗申請執(zhí)行人，還可能因非法處置查封財產(chǎn)被追究刑事責(zé)任。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）

第二十一條 查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權(quán)的登記機關(guān)不是同一機關(guān)的，應(yīng)當(dāng)分別辦理查封登記。

法院判決

以下是該案在判決書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

最高人民法院認(rèn)為，本案的爭議焦點為:趙某某主張石家莊中院(2016)01執(zhí)174號執(zhí)行裁定對案涉房產(chǎn)的查封先于保定中院對案涉房產(chǎn)的查封是否有事實依據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第21條第1款規(guī)定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。”本案中，根據(jù)查明事實，保定中院于2015年2月27日向石家莊市國土資源局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封某公司名下的案涉土地價值3207萬元的部分。預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，此時因案涉土地及其地上房產(chǎn)尚無不動產(chǎn)登記，故保定中院的預(yù)查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后確系被登記在某公司名下，故該院對案涉土地的查封已轉(zhuǎn)為正式查封，查封期限從預(yù)查封之日2015年2月27日起開始計算。同時，根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，該查封效力及于案涉土地上的建筑物。故保定中院對案涉房產(chǎn)的查封早于石家莊中院(2016)01執(zhí)174號執(zhí)行裁定對案涉房產(chǎn)的查封。

案件來源

趙某某與定州某貸款公司執(zhí)行監(jiān)督案【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)283號】

本文作者檢索到以下2個同類案例供讀者朋友參考：

案例1：陜西華某物資有限公司、巴中市華某建筑勞務(wù)有限公司等建設(shè)工程合同糾紛執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)427號】

最高法院認(rèn)為：申訴人主張商洛中院未取得案涉房產(chǎn)處置權(quán)即處置財產(chǎn)，違反法律規(guī)定?！睹袷略V訟法解釋》第四百八十六條規(guī)定，對被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條第一款規(guī)定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。本案中，丹鳳縣法院以及西安中院先后查封了午某光公司名下兩處土地使用權(quán)，在地上建筑物尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，其查封效力及于地上建筑物。丹鳳縣法院及西安中院對其各自首先查封的土地使用權(quán)及相應(yīng)的地上建筑物享有處置權(quán)。商洛中院對案涉財產(chǎn)的查封系輪候查封，并未取得財產(chǎn)處置權(quán)。

案例2：惠州某科技有限公司、某銀行股份有限公司深圳分行等借款合同糾紛執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2023)最高法執(zhí)監(jiān)334號】

最高法院認(rèn)為：《中華人民共和國民法典》第三百九十七條規(guī)定（原《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條有相同規(guī)定）：“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！薄恫榉狻⒖垩?、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條規(guī)定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物,但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權(quán)的登記機關(guān)不是同一機關(guān)的,應(yīng)當(dāng)分別辦理查封登記。”上述規(guī)定,均是司法實踐中貫徹“房隨地走、地隨房走”“房地一體”原則的體現(xiàn)。根據(jù)上述規(guī)定及原則,一方面應(yīng)當(dāng)遵循查封土地效力及于地上建筑物的規(guī)則；另一方面，在對屬于同一權(quán)利人名下的地上建筑物與使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進行控制、處置時,要將地上建筑物與使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一體處置，避免出現(xiàn)房地分離而導(dǎo)致權(quán)利沖突問題。本案中，案涉房產(chǎn)使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為整宗土地使用權(quán)的一部分，已經(jīng)被江漢法院首先查封。因此，江漢法院的首封效力應(yīng)當(dāng)及于案涉房產(chǎn)。故原則上，深圳中院只是該房產(chǎn)的輪候查封法院，認(rèn)定其對案涉房產(chǎn)具有處置權(quán)依據(jù)不充分。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

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本期主編

執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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