眾所周知，在征地拆遷中，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，征收方需要給予不能低于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收方則需要提供與被征收房屋價(jià)值差不多的安置房，如果被征收房屋與安置房存在價(jià)值差異，則需要結(jié)清安置房與被征收房屋之間的差價(jià)。

　　但無論是貨幣補(bǔ)償，還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，最終被征收人拿到的補(bǔ)償，歸根結(jié)底都與房屋面積離不開。因此，法律法規(guī)上明確規(guī)定了，在確定征收范圍后，征收方需要組織工作人員，實(shí)地對(duì)被征收房屋、土地（宅基地上房屋）的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，弄清楚房屋的權(quán)屬、用途、面積等等事項(xiàng)。所以，對(duì)于被征收人來說，在房屋現(xiàn)狀調(diào)查環(huán)節(jié)，一定要注意，尤其是征收方在確認(rèn)房屋面積時(shí)，一定要積極參與其中。

　　因此在征地拆遷中我們發(fā)現(xiàn)，有的房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上登記的面積往往不一樣，有的房屋是實(shí)際面積會(huì)大于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積，但有的則是實(shí)際面積小于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積。那么，在產(chǎn)權(quán)證上登記的面積與實(shí)際面積不一樣時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)以哪個(gè)為準(zhǔn)呢？也就是應(yīng)當(dāng)是實(shí)際測(cè)量的面積來確認(rèn)房屋面積，還是應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證上登記的面積來確認(rèn)被征收房屋面積呢？下面我們就結(jié)合《白云區(qū)征收集體土地和房屋補(bǔ)償安置辦法》中的規(guī)定來了解一下

　　首先對(duì)具有產(chǎn)權(quán)證的房屋面積的確定

　　在該辦法中明確規(guī)定，如果實(shí)際測(cè)量面積小于權(quán)證登記面積，那么一般按實(shí)際測(cè)量的面積來確定被征收房屋的面積。對(duì)于實(shí)際測(cè)量面積大于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積的，如果產(chǎn)權(quán)證上登記的面積明顯大于240個(gè)平方米的，則按產(chǎn)權(quán)證上登記的面積來認(rèn)定房屋合法建筑的面積。也就是說，雖然房屋的實(shí)際面積大于產(chǎn)權(quán)證上的面積，但如果該面積明顯超過了地方規(guī)定的面積，也就是240個(gè)平方米，那么一般則會(huì)按權(quán)證登記面積來認(rèn)定。

　　對(duì)于權(quán)證登記面積小于240個(gè)平方米的，則按照實(shí)際面積來確認(rèn)房屋的面積。一般房屋認(rèn)定面積是不能超過240個(gè)平方米的，如果超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么從該辦法中我們可以看出，會(huì)按照無證房屋面積進(jìn)行處理的，言簡(jiǎn)意賅的說就是，會(huì)把超過地方璺定標(biāo)準(zhǔn)的部分房屋認(rèn)定為違法建筑，并不予補(bǔ)償。

　　對(duì)于有土地使用權(quán)，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證等權(quán)利證書的房屋，一般按照權(quán)利證書認(rèn)定房屋面積，對(duì)于相關(guān)權(quán)利證書丟失的，則需要以建房審批原始檔案資料作為認(rèn)定依據(jù)。在調(diào)查確認(rèn)房屋面積中，如果實(shí)際測(cè)量占地面積小于登記或?qū)徟嫉孛娣e時(shí)，則可以按照實(shí)際測(cè)量的面積認(rèn)定房屋合法占地面積，對(duì)于實(shí)際測(cè)量面積明顯大于登記或批準(zhǔn)占地面積的，按照登記或?qū)徟拿娣e來認(rèn)定合法房屋占地面積。

　　也就是說，如果房屋實(shí)際占用宅基地的面積小于批準(zhǔn)的面積，一般會(huì)以實(shí)際測(cè)量的來確認(rèn)宅基地的面積，對(duì)于測(cè)量后的房屋占地面積，大于土地使用權(quán)證上登記的面積，或者是超過了批準(zhǔn)房屋占用土地的面積時(shí)，則會(huì)按照登記或批準(zhǔn)的面積來確認(rèn)土地的面積。

　　另外，實(shí)際測(cè)量層數(shù)沒有超過登記或?qū)徟鷮訑?shù)的，按實(shí)際層數(shù)認(rèn)定合法房屋的建筑面積，實(shí)際層數(shù)超過了登記或批準(zhǔn)的層數(shù)的，一般按登記或?qū)徟鷮訑?shù)認(rèn)定合法建筑面積。一般情況下，對(duì)于農(nóng)村房屋，都有明確規(guī)定了房屋層數(shù)不能超過多少層，如果超過了地方規(guī)定的房屋層數(shù)，那么很有可能就會(huì)把規(guī)定以屋的房屋層數(shù)面積以違法建筑來處理，即不予補(bǔ)償。所以，這里也提醒大家，在建房時(shí)，一定要注意了解地方出臺(tái)的關(guān)于農(nóng)村建房的規(guī)定。

　　再者，對(duì)于相關(guān)權(quán)利證書未注明層數(shù)，屬于歷史上一次性建成兩層以上的房屋，且實(shí)際建筑底層占地面積未超出登記占地面積的，則可以按照實(shí)際情況來認(rèn)定，一般最高按三層認(rèn)定；超過三層的，則需要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)確權(quán)認(rèn)定，每戶最高不超240㎡。

　　這里需要提醒大家一下，如果實(shí)際測(cè)量面積超出了合法建筑面積，那么該辦法中則明確規(guī)定了，不能通過繳納相關(guān)費(fèi)用或者是罰款把超出合法建筑面積的房屋認(rèn)定為合法建筑，需要以無證建筑來進(jìn)行處理，也就是認(rèn)定為違法建筑，且也有可能不予任何補(bǔ)償。

　　事實(shí)上，在征地拆遷中，房屋合法面積的認(rèn)定過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣或者是那樣的問題，比如說征收方以各種理由，將房屋面積減少，甚至把歷史遺留問題造成的房屋，直接按照無證處理，即認(rèn)定為違法建筑等等，這都是常有的事情，尤其是在被征收人對(duì)補(bǔ)償有意見的情況下。因此，作為被征收人一定要積極地參與到土地現(xiàn)狀調(diào)查、房屋現(xiàn)狀調(diào)查過程中，一旦發(fā)現(xiàn)房屋面積認(rèn)定有誤，一定要馬上提出來，或者是出集相關(guān)的證據(jù)材料。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，房屋合法面積的認(rèn)定，需要結(jié)合房屋的實(shí)際情況來確認(rèn)，通常情況下，雖然都是按產(chǎn)權(quán)證上登記的來認(rèn)定，但若實(shí)際面積出現(xiàn)大小或小于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積時(shí)，那么被征收人就需要格外注意，及時(shí)審查征收方的認(rèn)定行為是否符合法律法規(guī)，若發(fā)現(xiàn)與法律規(guī)定相違背，要盡快咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以盡早在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。