（接上期《尋找中國(guó)資產(chǎn)軸：（三）強(qiáng)者恒強(qiáng)》）

透過(guò)上海北外灘的城市更新案例，我們看到了核心城市如何對(duì)優(yōu)勢(shì)資源整合利用，保持強(qiáng)者恒強(qiáng)的姿態(tài)。

那么，在強(qiáng)者恒強(qiáng)的區(qū)域之外，其他區(qū)域又怎樣利用產(chǎn)業(yè)、人口、政策三個(gè)軸的帶動(dòng)作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)突圍呢？

我們注意到了廣東省陽(yáng)江市。

這座通常意義的“四線(xiàn)城市”，差不多匯集了我們能夠想象到的各種資源因素。而這座城市2023年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上漲跡象。其市場(chǎng)各種特征，與當(dāng)下的一線(xiàn)城市很像。

那么，陽(yáng)江的哪些核心資源在驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)？陽(yáng)江的房地產(chǎn)走勢(shì)又反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪些趨勢(shì)呢？

特別的陽(yáng)江

陽(yáng)江市位置示意圖

按照通常的地理劃分，陽(yáng)江市屬于粵西，但又在粵西的東部，處于粵港澳大灣區(qū)城市群與北部灣城市群的中間位置。

為什么說(shuō)陽(yáng)江擁有非常豐富的資源呢？

我們來(lái)概括一下。

1.有生態(tài)：豐富地貌資源

陽(yáng)江差不多是一個(gè)C字形群山合抱格局——東部、西部、北部為群山，南面瀕臨南海。從山地、丘陵過(guò)渡到漠陽(yáng)江沖積平原及濱海平原。漠陽(yáng)江自北至南縱貫入海。陽(yáng)江主城區(qū)為漠陽(yáng)江出?？?。

復(fù)雜的地形、地貌，為陽(yáng)江帶來(lái)極為豐富的生態(tài)資源：山、海、島、泉、湖、林、洞俱全。既有十里銀灘，也有森林溶洞，還有溫泉資源。市內(nèi)河流密布，集雨面積在100平方公里以上的河流28條，已建成中小型水電站462座。擁有中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)最佳生態(tài)旅游城市、中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)等多項(xiàng)殊榮，截至2024年12月共有國(guó)家A級(jí)以上景區(qū)28個(gè)。

陽(yáng)江市地形示意圖（陽(yáng)江市國(guó)土空間總體規(guī)劃公示）

2.有歷史：千年古城

以歷史遺存而言，陽(yáng)江歷史可以上溯至古人類(lèi)洞穴時(shí)代。正式得名陽(yáng)江縣，是在隋開(kāi)皇十八年（598年）。古陽(yáng)江城以鼉（tuó）山為中心，按“鼉龍入?！备窬纸ǔ?，故陽(yáng)江又稱(chēng)鼉城。

北宋末年全國(guó)行政區(qū)域圖《九域守令圖》顯示南恩州及治所陽(yáng)江位置（據(jù)《陽(yáng)江日?qǐng)?bào)》）

宋代即已奠定基本格局的陽(yáng)江城圖，顯示城市與山水共生（據(jù)《陽(yáng)江日?qǐng)?bào)》）

3.有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)

陽(yáng)江的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以五金刀剪、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工為三大支柱。

陽(yáng)江被譽(yù)為“中國(guó)刀剪之都”，制刀史可追溯至1400多年前（隋唐時(shí)期），明末清初“陽(yáng)江小刀”已聞名全國(guó)。如今，陽(yáng)江刀剪占全國(guó)刀剪行業(yè)總產(chǎn)值70%以上，出口量占全國(guó)85%。2023年，該行業(yè)從業(yè)人員約20萬(wàn)人，相關(guān)企業(yè)超1500家。

海洋漁業(yè)同樣也是千年漁港傳承，擁有閘坡、東平、沙扒三大國(guó)家級(jí)漁港，漁船總數(shù)占全省15%，海產(chǎn)品產(chǎn)量連續(xù)30年居全省第二。近海網(wǎng)箱養(yǎng)殖發(fā)達(dá)，陽(yáng)西程村鎮(zhèn)是“中國(guó)蠔鄉(xiāng)”，蠔養(yǎng)殖面積超4萬(wàn)畝。

農(nóng)產(chǎn)品加工也有標(biāo)志性產(chǎn)品，如陽(yáng)江豆豉。陽(yáng)江豆豉始于明末，年產(chǎn)量超10萬(wàn)噸，占全國(guó)70%。此外還有陽(yáng)春市特產(chǎn)藥材春砂仁、依托甘蔗種植發(fā)展制糖業(yè)及傳統(tǒng)糕點(diǎn)產(chǎn)業(yè)等。

4.有新興產(chǎn)業(yè)

在新時(shí)代下，陽(yáng)江傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)通過(guò)技術(shù)賦能、價(jià)值鏈延伸、文旅融合、綠色環(huán)保等升級(jí)，也為陽(yáng)江的新能源、半導(dǎo)體等新興產(chǎn)業(yè)提供了供應(yīng)鏈基礎(chǔ)。同時(shí)，陽(yáng)江引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)，形成“傳統(tǒng)支撐新興，新興反哺?jìng)鹘y(tǒng)”格局。

2018年，引入海上風(fēng)電，成為全國(guó)乃至全球海上風(fēng)電重要基地，2025年目標(biāo)產(chǎn)值1000億元。

2020年，引入綠色能源與儲(chǔ)能，2025年產(chǎn)業(yè)目標(biāo)規(guī)模500億元。

2025年，引入深遠(yuǎn)海養(yǎng)殖，如“陽(yáng)西一號(hào)”深遠(yuǎn)海平臺(tái)年產(chǎn)能400萬(wàn)斤，帶動(dòng)漁業(yè)升級(jí)。

2025年，引入半導(dǎo)體新材料，如高新區(qū)投資30億元引入項(xiàng)目，填補(bǔ)高端制造空白。

5.有交通優(yōu)勢(shì)

官方說(shuō)法：陽(yáng)江已初步構(gòu)建“機(jī)場(chǎng)+雙高鐵+高速路網(wǎng)+億噸大港”的大交通格局。

這一格局正在構(gòu)建當(dāng)中。其中高速路網(wǎng)基本成型。雙高鐵中，廣湛高鐵于2025年通車(chē)，1.5小時(shí)直達(dá)廣州。

陽(yáng)江地處古海上絲綢之路，自古就是海上樞紐，擁有華南少有的深水良港，主航道水深-15.5米，10萬(wàn)噸級(jí)泊位可自由進(jìn)出。

陽(yáng)江當(dāng)前依賴(lài)周邊機(jī)場(chǎng)，但2024年陽(yáng)江機(jī)場(chǎng)獲批，未來(lái)將改變格局。2025年陽(yáng)江獲批廣東省低空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，為發(fā)展無(wú)人機(jī)物流（如海產(chǎn)急鮮配送）、低空旅游等提供了機(jī)遇。

由于特殊的地理及地緣，陽(yáng)江交通的發(fā)展，將形成海鐵聯(lián)運(yùn)、江海聯(lián)運(yùn)、海陸空協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

陽(yáng)江海陸空立體交通規(guī)劃體系（陽(yáng)江市國(guó)土空間總體規(guī)劃公示）

6.有人口增長(zhǎng)與核心區(qū)人口流入

從2016年至2024年，陽(yáng)江市常住人口與戶(hù)籍人口，都處于緩慢增長(zhǎng)中。

常住人口從2016年的254.02萬(wàn)人上升至2024年的262.66萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.40%?。

戶(hù)籍人口從2016年的296.06萬(wàn)人上升至2024年301.94萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.99%。

常住人口一直低于戶(hù)籍人口，但缺口穩(wěn)定，顯示作為四線(xiàn)城市，陽(yáng)江保持了穩(wěn)定的人員流出（如流向更發(fā)達(dá)的珠三角核心城市）。相比之下，常住人口增幅更大，顯示陽(yáng)江在逐漸留人，流出趨勢(shì)輕微減弱。

與此同時(shí)，陽(yáng)江的核心區(qū)——江城區(qū)，保持了持續(xù)的人口流入。

常住人口從2016年的61.19萬(wàn)人至2024年68.12，增長(zhǎng)11.33%?。戶(hù)籍人口從2016年的50.22萬(wàn)人至2024年52.93萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.40%。

7.有收入增長(zhǎng)

2016年陽(yáng)江市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為53489元，在崗職工年平均工資為54245元。至2024年，陽(yáng)江市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為103746元，增長(zhǎng)?93.96%。其中，在崗職工年平均工資為106261元，增長(zhǎng)95.89%。

奇怪的樓市

那么，獲得上述資源基本面支撐的陽(yáng)江市，房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的狀況呢？

1.全面調(diào)整，越遠(yuǎn)越跌，越舊越跌

綜合分析，2018年為陽(yáng)江樓市頂峰期，當(dāng)年全市房?jī)r(jià)同比上漲15.9%，至6017元/平米，投資活躍。至2019年，房?jī)r(jià)再次微升0.6%至6172元/平米，但此時(shí)交易出現(xiàn)萎縮，房屋庫(kù)存激增37.5%，見(jiàn)頂特征明顯。2020年之后，房?jī)r(jià)一路下滑，直至2023年與2024年出現(xiàn)微反彈。

通過(guò)2024年與2018年房?jī)r(jià)對(duì)比可見(jiàn)，陽(yáng)江市全市房?jī)r(jià)下跌7.6%。其中，海陵區(qū)下跌最深，從9591元/平方米，下探至7099/平方米，跌幅26%。陽(yáng)春的樓價(jià)在2024年回到了2018年水平（+1.4%）。

另有以實(shí)際成交價(jià)統(tǒng)計(jì)的綜合數(shù)據(jù)顯示，在這場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)整中，出現(xiàn)出了核心區(qū)域與周邊區(qū)域的差異、新房與二手房的差異。

與2018年相比，新房2024年實(shí)際成交價(jià)——

市區(qū)核心跌5%，城郊結(jié)合部跌15%，遠(yuǎn)郊縣區(qū)跌22%。

與2018年相比，二手房2024年實(shí)際成交價(jià)——

市區(qū)核心區(qū)跌13%，城郊結(jié)合部跌24%，遠(yuǎn)郊縣跌34%。

2.海景房市場(chǎng)“僵尸化”

以2024年陽(yáng)江官方統(tǒng)計(jì)來(lái)看，全市房?jī)r(jià)微漲0.51%。

但是，全市上漲的區(qū)域只有兩個(gè)：江城區(qū)（市區(qū)）與海陵區(qū)。

江城區(qū)上漲達(dá)11.43%，海陵區(qū)上漲7.12%。

不過(guò)，值得注意的是，海陵區(qū)的銷(xiāo)售額只有1.56億元，占陽(yáng)江整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的1.6%。再結(jié)合海陵區(qū)新開(kāi)工面積為0，庫(kù)存去化周期1.8個(gè)月可知，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易已經(jīng)“僵尸化”，基本封凍了。

陽(yáng)江擁有海洋資源，海陵區(qū)以海陵島為依托開(kāi)發(fā)海景房，是當(dāng)?shù)氐奶厣慨a(chǎn)項(xiàng)目。這些海景房同樣在2018年達(dá)到了銷(xiāo)售最高潮——34.52億元，銷(xiāo)售面積36萬(wàn)平方米。至2024年，1.56億元銷(xiāo)售額僅為當(dāng)年的4.5%，3.98萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積為當(dāng)年的11%。

3.核心區(qū)新房房?jī)r(jià)上漲

真正支撐陽(yáng)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的是陽(yáng)江核心區(qū)——江城區(qū)。

江城區(qū)2024年商品房銷(xiāo)售額占全市49.5%，銷(xiāo)售面積占全市47.5%。

該區(qū)域在2023年微漲0.5%之后，2024年大漲11.4%，價(jià)格正在接近2019年的水平，但是，銷(xiāo)售額為2019年的40.5%，銷(xiāo)售面積為2019年的54%。

核心區(qū)新房房?jī)r(jià)上漲，且有較大漲幅，但成交規(guī)模有限；海景房市場(chǎng)冰凍；二手房下跌 ……這種奇怪的市場(chǎng)局面到底意味著什么呢？

上漲動(dòng)力

陽(yáng)江收獲關(guān)注的是三類(lèi)房子：絕對(duì)低價(jià)房、性?xún)r(jià)比高的中價(jià)房以及新推的高價(jià)房。

其中領(lǐng)漲的，正是核心區(qū)新推的高價(jià)房，這也是房?jī)r(jià)出現(xiàn)較高漲幅但成交量較低、面積增長(zhǎng)幅度高于銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度的原因。

比較有代表性的，如共青湖花園項(xiàng)目。

共青湖花園設(shè)計(jì)效果圖

共青湖花園項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)“陽(yáng)江市最大的公投小區(qū)”，開(kāi)發(fā)商為陽(yáng)江市濱海城投建設(shè)有限公司，背后是陽(yáng)江市城投，實(shí)控人為當(dāng)?shù)貒?guó)資委。

因此該項(xiàng)目，也具有市場(chǎng)引領(lǐng)的風(fēng)向意義。

共青湖花園項(xiàng)目戶(hù)型包括300平方米、320平方米、450平方米別墅，以及300平方米疊墅，160平方米、220平方米、260平方米、350平方米的大平層，均采用獨(dú)立入戶(hù)電梯。聯(lián)排別墅價(jià)格1.3萬(wàn)元/平方米。

2023年12月27日，共青湖花園項(xiàng)目動(dòng)工。

2024年10月1日，共青湖花園上市當(dāng)日推出的別墅項(xiàng)目成為“日光盤(pán)”，銷(xiāo)售額4億元。

共青湖花園并非個(gè)例，“高低配”，即別墅（含聯(lián)排、疊墅）搭配高層大平層的高端小區(qū)格局，是目前陽(yáng)江市新房的主流趨勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，2024年陽(yáng)江在售項(xiàng)目中，超60%含別墅或大平層。

陽(yáng)江“高低配”案例：錦峰湖景

因此，陽(yáng)江樓市的上漲，代表著在舊的海景房模式死去、短期內(nèi)二手房失去升值投資意義背景下，資源向當(dāng)?shù)馗叨俗≌卣沟内厔?shì)。

此種趨勢(shì)背后的動(dòng)力：

一是來(lái)自于政策軸，即被限墅令抑制的房地產(chǎn)高端消費(fèi)，在限墅令松動(dòng)之后被激活；

二是來(lái)自于產(chǎn)業(yè)軸，即當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所孕育出來(lái)的高端消費(fèi)群體，對(duì)更優(yōu)質(zhì)改善型房屋的需求；

三是來(lái)自于消費(fèi)軸，這不僅是陽(yáng)江，目前不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)比較優(yōu)勢(shì)在三四線(xiàn)城市開(kāi)拓品質(zhì)與一線(xiàn)城市媲美的優(yōu)質(zhì)房源。背后的邏輯是，一線(xiàn)城市十幾萬(wàn)元/平方米的品質(zhì)，在三四線(xiàn)城市一萬(wàn)元/平方米就買(mǎi)下了，這是不是很刺激消費(fèi)？

還有很重要的一點(diǎn)，即本文所要強(qiáng)調(diào)的，陽(yáng)江高端樓盤(pán)的賦能中還包括一個(gè)關(guān)鍵軸，即生態(tài)軸。

以上高端房源一大價(jià)值，在于當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)生態(tài)資源的變現(xiàn)。濱湖、臨山等，成為住房高附加值的一部分。最優(yōu)質(zhì)的房子+最優(yōu)質(zhì)的生態(tài)+最核心區(qū)域的公共服務(wù)——這種核心化、集中化、高端化、對(duì)優(yōu)質(zhì)資源（含自然資源）的優(yōu)先占有模式，與一線(xiàn)城市的高端盤(pán)內(nèi)核是一致的。這也是陽(yáng)江市以高端房為代表的新房?jī)r(jià)格上漲、二手房房?jī)r(jià)下降的市場(chǎng)表現(xiàn)與一線(xiàn)城市如出一轍的原因。

陽(yáng)江市的高端樓盤(pán)具有追求好房子的屬性，但是，這種與一線(xiàn)城市一樣的資源集中化、優(yōu)先投資、先到先得……是最合理的模式嗎？或者說(shuō)，是唯一方向嗎？

（待續(xù)）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮