均價(jià)2.4萬(wàn)元/㎡，總價(jià)270萬(wàn)元起！

日前，位于梓州大道和中和大道交匯處的南星里取證，打破了高新南近半年無(wú)全新項(xiàng)目入市的局面。盡管由于開(kāi)發(fā)商知名度不高，且項(xiàng)目規(guī)模較小，占地僅約11畝，在此之前并未引起廣泛關(guān)注。但其單價(jià)和總價(jià)均創(chuàng)下高新南區(qū)域今年度新低，又讓南星里吸附了一波市場(chǎng)目光。

南星里營(yíng)銷中心實(shí)拍圖

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透露，項(xiàng)目帶裝修的取證均價(jià)為30099元/㎡，但實(shí)際惠后均價(jià)約在2.4萬(wàn)元/㎡左右，并會(huì)推出部分特價(jià)房源。以此計(jì)算，建面約125㎡戶型總價(jià)預(yù)計(jì)約300萬(wàn)元，建面約118㎡戶型總價(jià)下探至約270萬(wàn)元。這一價(jià)格使其被冠以“高新南300萬(wàn)內(nèi)唯一可買全新盤(pán)”的標(biāo)簽。

據(jù)介紹，項(xiàng)目將于25號(hào)（本周五）開(kāi)盤(pán)，盡管暫不能得知購(gòu)房者是否會(huì)為高新區(qū)“最后的溫柔”買單，但低價(jià)背后，開(kāi)發(fā)商品牌力較弱、社區(qū)規(guī)模局促、周邊城市界面待提升等問(wèn)題，都為這一項(xiàng)目蒙上了一層不確定性。

夾在“煙火”與“未來(lái)”之間的地段博弈

南星里，具體在哪兒？

看地理坐標(biāo)：坐落于老中和腹地，與天府軟件園、世紀(jì)城等隔錦江相望；

天府軟件園實(shí)拍圖

看生活坐標(biāo)：對(duì)于熟悉中和片區(qū)的人而言，它有一個(gè)生動(dòng)的參照物：項(xiàng)目北側(cè)一街之隔即是中和最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)——錦華市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)不只是周邊居民的“菜籃子”，連吸引著世紀(jì)城片區(qū)的居民，日常跨江采購(gòu)。發(fā)哥甚至還有一位住在譽(yù)峰的長(zhǎng)輩，周末時(shí)常專程開(kāi)著車前去買菜。

南星里項(xiàng)目周邊實(shí)拍圖

之所以強(qiáng)調(diào)菜市場(chǎng)，原因就在于此，這種奇特的“虹吸效應(yīng)”詮釋著地段的矛盾性：

市井煙火氣——項(xiàng)目300米生活圈內(nèi)，社區(qū)醫(yī)院、各類底商、菜市場(chǎng)等，足以滿足日常生活所需；

界面落差明顯——與一江之隔的軟件園，乃至高新南大源、新川等板塊相比，中和片區(qū)老舊的城市風(fēng)貌確實(shí)與“國(guó)際城南”的價(jià)值認(rèn)知存在裂痕。

值得關(guān)注的是，主管部門顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)，由于中和地處金融城三期與新川連接的中心點(diǎn)，高新南區(qū)要連片發(fā)展，中和是繞不開(kāi)的節(jié)點(diǎn)。因此，進(jìn)入2025年，“爆改中和”的計(jì)劃明顯提速。

今年2月，四川政府采購(gòu)網(wǎng)連發(fā)兩條跟區(qū)域改造搬遷相關(guān)的公告，共涉及中和街道55個(gè)小區(qū)5717戶；6月30日，高新區(qū)中和府河小區(qū)一期、凱泉冶金地塊、東府花園AB區(qū)、東景麗舍、國(guó)瑞家園等多個(gè)小區(qū)都就城中村改造搬遷發(fā)布了民意調(diào)查結(jié)果——“100%同意”……

圖據(jù)：四川政府采購(gòu)網(wǎng)

這讓包括南星里、明信稍早前拿下的28畝地塊等項(xiàng)目都在宣傳時(shí)為區(qū)域冠上了“金融城南”的標(biāo)簽。

不過(guò)，從公開(kāi)信息來(lái)看，中和此輪大規(guī)模的城市更新更集中在中和中學(xué)周圍，南星里500米范圍內(nèi)僅有斜對(duì)面的東景麗舍明確搬遷，其余暫未進(jìn)入改造范圍。

換句話說(shuō)，這就造就了南星里的“地段悖論”：一邊是“看得清的現(xiàn)在”，即老舊的城市界面，一邊是“看不清的未來(lái)”，周邊城市更新時(shí)間表依然成謎，即便“金融城南”的宏大愿景也與項(xiàng)目并無(wú)太大關(guān)系。

南星里的產(chǎn)品“困境”：新規(guī)跟不上，老規(guī)比不過(guò)

南星里項(xiàng)目由華陽(yáng)本土房企興華龍開(kāi)發(fā)，相比市場(chǎng)上的品牌房企，該公司此前在主城核心區(qū)并無(wú)太多開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這直接反映在這一項(xiàng)目上的產(chǎn)品表現(xiàn)上——雖有亮點(diǎn)，但短板同樣突出。

南星里項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

先看亮點(diǎn)，項(xiàng)目精裝報(bào)價(jià)為3100元/㎡，配備有新風(fēng)、中央空調(diào)、地暖“三大件”之外，還有華為鴻蒙的智能家居。后者也成為了置業(yè)顧問(wèn)銷售說(shuō)辭里頻繁提到的一點(diǎn)，并稱其為“高新唯一采用鴻蒙系統(tǒng)的小區(qū)”。同時(shí)，引入了萬(wàn)科物業(yè)，能一定程度上彌足開(kāi)發(fā)商本身經(jīng)驗(yàn)的欠缺。

但這遠(yuǎn)不能遮掩其他方面的不足。南星里占地約11畝，容積率約3.28，在本不寬松的地塊上共規(guī)劃了3棟住宅和1棟獨(dú)立商業(yè)，意味著小區(qū)基本無(wú)小區(qū)園林景觀可言，更不用提會(huì)所等公區(qū)部分。

南星里項(xiàng)目沙盤(pán)實(shí)拍圖

住宅方面，包含2棟25F的高層及1棟17F的小高層。本次率先售賣的是2T3戶、建面約118㎡和125㎡的套三高層部分。

從具體呈現(xiàn)來(lái)看，兩個(gè)戶型的公攤都達(dá)到約22%左右，在目前新規(guī)和接近100%得房率的市場(chǎng)下，這一設(shè)計(jì)已顯滯后。即便對(duì)比2023年末成都部分老規(guī)產(chǎn)品，南星里的設(shè)計(jì)也明顯落后于市場(chǎng)水準(zhǔn)。

這同樣體現(xiàn)在室內(nèi)部分，以建面約125㎡的戶型為例，僅為套三，其南向開(kāi)間僅有約7.4米。對(duì)照錦城序、源啟金沙等最新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，其在這一產(chǎn)品區(qū)間已能做到四房雙廳雙衛(wèi)，南向開(kāi)間直接做到了15米以上，將采光等改善屬性進(jìn)一步放大。

此外，由于南星里處于中和大道和梓州大道兩條大路的十字路口，以至項(xiàng)目大部分房源都存在臨路帶來(lái)的噪音影響。

新規(guī)跟不上，老規(guī)比不過(guò)，這就是南星里的產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)。

購(gòu)買建議：下手與否？關(guān)鍵看需求匹配度

那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，南星里究竟是否值得購(gòu)買？

是否與自身需求匹配，是發(fā)哥給出的建議。

對(duì)于總價(jià)預(yù)算卡在300萬(wàn)內(nèi)、且工作生活半徑覆蓋高新南的購(gòu)房者，或者堅(jiān)定的“高新新房黨”來(lái)說(shuō)，南星里可能是當(dāng)下為數(shù)不多的選擇，但需接受其地段的過(guò)渡性界面和開(kāi)發(fā)商品牌力較弱帶來(lái)的交付不確定性。同時(shí)，建議選擇中、高樓層來(lái)降低臨路的影響。

樣板間視野圖

倘若對(duì)品牌信譽(yù)度、居住舒適度更有高要求，可適當(dāng)擴(kuò)大選擇范圍，如：

提高預(yù)算至400萬(wàn)元，新川不失為一個(gè)選擇，包括陸肖TOD麓鳴九天、新川錦萃等都還有新房可選；

或轉(zhuǎn)向二手房，目前中和板塊內(nèi)，2021年交付的萬(wàn)科璟南堂最新一套建面約103㎡房源成交單價(jià)為2.41萬(wàn)元/㎡；江對(duì)面的龍湖世紀(jì)峰景，城市界面更優(yōu)的同時(shí)，300萬(wàn)左右也能買到建面120㎡左右的戶型；

因此，南星里如同一把“雙刃劍”——其價(jià)值在于用“價(jià)格讓步”換取高新南的新房入場(chǎng)券，但小區(qū)域和產(chǎn)品力存在妥協(xié)。下手前，建議實(shí)地考察周邊環(huán)境，并明確自身對(duì)“低價(jià)”與“品質(zhì)”的優(yōu)先級(jí)排序。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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