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北京千人搶房的盛況，久違了。

7月20日，通州八里橋的朝棠攬閱開盤，超過1500名購房者，搖號爭奪388套首推房源。

成績單是：賣出18.6億元，去化近9成。

這個數(shù)據(jù)出來后，讓7月份本就平淡的京城樓市，泛起一片漣漪。

而京城樓花的后臺，也有幾位粉絲留言，要求就這個神盤進行解讀。今天，花姐就來分析一下朝棠攬閱爆紅的背后，都有哪些因素。

在開盤現(xiàn)場，花姐親眼目睹了一個小插曲。

當搖號進入尾聲時，發(fā)生了一起“撞車”事件：

69平戶型現(xiàn)場最后一套，在選房區(qū)，兩位購房者爭搶一張房源銷控單，其中一位正在猶豫樓層時，已被另一位果斷拿下。

眼看到嘴邊的肉沒了，前者開始反悔，“苦求”現(xiàn)場工作人員再幫他爭奪回來……

這款神戶型，就是目前北京樓市最小三居室，開盤首推的55套房源，已告罄。

朝棠攬閱如此火爆，早有伏筆。

7月5日，它樣板間開放首日，售樓處就接待了超過2000組到訪客群；此后直到開盤，累計到訪客群，達到了4000+組。

與前期認籌火熱相比，招商蛇口在朝棠攬閱的推盤節(jié)奏上，步步為營。

兩次取證入市房源504套，但3#、4#兩個單元的116套四居室，暫未開售。

388套首推房源中，69平55套、86平121套、89平44套、101平132套、124平36套。

花姐拿到的數(shù)據(jù)顯示，89平及以下的三居室，已基本售罄；101平余量也不多，只有124平去化，相對較少。

buff值疊滿

朝棠攬閱能夠爆紅，除了精準的推盤策略外，還有一連串的內(nèi)在buff加持：強產(chǎn)品力、總價低、地鐵盤、河景房、強配套，等等。

它創(chuàng)造了北京樓市的兩個紀錄——69平米最小三居，以及101平最小四居。

尤其是69平米戶型的誕生，打破了順義住總青年ONE72平三房極限。

朝棠攬閱的69平米戶型，雖不是主力戶型，但也有124套，占比13.67%，贈送率14.6%。

這個爆款，讓朝棠攬閱瞬間走紅。

101平四居這款主力戶型，共253套，占比27.89%。

相比69平戶型，它的空間更加從容：主臥面積達到了近15平米，三間次臥面積分別為10.4平米，10.2平米、6.72平米，完全滿足了居住所需。

目前與它最接近的，是同樣位于通州的北京城建國譽頌105平，但后者只有一個衛(wèi)生間，且沒有設置獨立的家政空間。

將面積做到極致的結果，是69平的總價在400萬元左右，首付月60萬元，即可上車。

而101平戶型總價600萬元左右，更是將京城四居居住需求，下探不少。

更關鍵的是，朝棠攬閱在對剛需人群足夠友好的同時，它還是一個妥妥的地鐵盤和河景房。

距離規(guī)劃中22號線永順站的直線距離，不足200米；南邊跨過綠化帶，則是通惠河。

再看看它周邊的配套。往南1公里是號稱北京最大的萬達廣場；距離朝陽醫(yī)院東區(qū)、263醫(yī)院，也在一公里內(nèi)；學校則有首師大附中、潞河中學等通州區(qū)重點學校。

強大的產(chǎn)品力，疊加其他一堆輔助因素，朝棠攬閱的buff值加滿，幾乎湊齊了一個項目熱銷需要的所有條件。

剛改路線的勝利

按照朝棠攬閱的硬件素質，其完全有資本走大平層路線，但最終定位剛改，則是招商蛇口深耕通州后，產(chǎn)生的結果。

2023年，招商蛇口首進通州，在梨園板塊開發(fā)了璀璨公元。定位剛改的它表現(xiàn)不俗，長時間霸榜通州樓市各項排名。

目前，璀璨公元期房已基本售罄，進入了現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)。

真正的轉折點發(fā)生在今年3月份——招商云璟攬閱開盤，首推203套房源，認購11.46億元，去化率90.43%。

截至目前，它供應367套，網(wǎng)簽210套，成交均價5.85萬元/平米，網(wǎng)簽金額11.8億元，去化率57.22%，已收回拿地成本。

在它之前，通州雖不是京城樓市的洼地，但也絕非高溢價之地。

隨著云璟攬閱的熱銷，通州土拍開始屢創(chuàng)新高，且朝棠攬閱本身就是一塊高溢價地塊。

4月8日，招商蛇口經(jīng)過150多輪競價，力挫群雄，斬獲朝棠攬閱兩個地塊，但也付出了蠻高代價，總價27.082億元、溢價率16.28%，成交樓面價3.12萬元/平方米。

隨后的梨園6007地塊土拍中，中鐵建地產(chǎn)更是從招商蛇口虎口奪食，經(jīng)過218輪競價，以7.755億元的價格、溢價21.94%拿下，樓面價3.58萬/平米，取名花語璟云。

它的樓面價、舉牌次數(shù)、溢價率，均創(chuàng)下了通州樓市的新紀錄。

可以說，招商蛇口憑一己之力，徹底激活了通州樓市。

花姐點評：

招商蛇口真正加碼京城樓市，是從2023年開始的。

彼時，正是市場進入深度調整期。

花姐發(fā)現(xiàn)，時至今日，它旗下的項目的表現(xiàn)，似乎都不差。

西邊，與首鋼建投和香港置地共同開發(fā)的元璽，上半年以14.21億元的網(wǎng)簽金額，登頂石景山銷冠。

南邊的亦莊開發(fā)區(qū)，招商璽則同樣以11.44億元的網(wǎng)簽金額，位列大興區(qū)商品房成交排行榜第一。

在競爭異常激烈的豐臺，招商臻園也穩(wěn)居第一梯隊，目前網(wǎng)簽349套，成交均價5.7萬元/平米，網(wǎng)簽金額23.82億元，去化率54%。

再加上通州3個項目的熱銷，招商蛇口成了一眾央企開發(fā)商中，少有踩坑的之一。

這背后，招商蛇口的每個項目，是否找到了精準的客群，滿足了大家的購房需求，不得而知。

但花姐可以肯定的是，每個項目背后，絕非都有著極強的運氣。

面對一個未知的市場，招商蛇口也在持續(xù)變化的市場中，不斷調整。

近期，為了讓管理更加高效，招商蛇口取消了區(qū)域架構，而萬科也在隨后跟進。越來越多房企精簡組織架構，已成為行業(yè)趨勢。

6月份，招商蛇口北京公司主管營銷的副總于海波，也因個人家庭原因離職。

這并沒有影響到朝棠攬閱，它依舊按照自己的節(jié)奏在步步推進。

如今，它的超級開門紅，折射的恰是招商蛇口北京公司，對京城樓市獨到的理解。

2025年招商蛇口在北京，取得四個區(qū)銷冠的開門紅后，各個項目都步入了平穩(wěn)的順銷，也更加夯實了其在京的整體操盤能力。