關(guān)于2026年北京房價的走勢，當(dāng)前市場上形成了“核心區(qū)筑底回升、遠(yuǎn)郊持續(xù)承壓”的主流預(yù)判，但政策力度與經(jīng)濟(jì)修復(fù)節(jié)奏仍是關(guān)鍵變量。

一、核心分歧點(diǎn)：觸底時間與反彈力度

樂觀派認(rèn)為2026年中旬企穩(wěn)回升

部分機(jī)構(gòu)及房產(chǎn)博主預(yù)測，北京核心區(qū)域（如海淀、西城學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)次新房）將在2026年第二季度率先完成筑底，年底前部分地段房價可能上漲5%-8%。主要依據(jù)是政策托底（如公積金改革、核心區(qū)限購不放松）和供需關(guān)系改善（核心區(qū)新增土地稀缺）。

悲觀派警示下行風(fēng)險仍存

瑞銀等機(jī)構(gòu)指出，若無大規(guī)模刺激政策（如8萬億級財政支持），2026年北京二手房價格可能再跌10%。支撐邏輯包括：失業(yè)率維持4.1%、居民收入增速（4.5%）跟不上房價漲幅，以及五環(huán)外庫存去化周期長達(dá)18個月以上。

二、市場分化：地段與產(chǎn)品決定房價走向

核心區(qū)域抗跌性強(qiáng)

學(xué)區(qū)房及稀缺次新房：西城金融街、海淀中關(guān)村等學(xué)區(qū)房因教育資源和地段稀缺性，價格已現(xiàn)企穩(wěn)跡象，2026年或小幅上漲。

產(chǎn)業(yè)支撐板塊：亦莊河西、中關(guān)村等依托科技企業(yè)聚集的區(qū)域，房價韌性較強(qiáng)，但需警惕新地塊供應(yīng)導(dǎo)致的短期波動。

非核心區(qū)面臨降價壓力

五環(huán)外的房山、大興等區(qū)域新房庫存占全市70%，房企可能繼續(xù)“以價換量”，部分板塊或再跌5%-10%；

燕郊等環(huán)京地帶受北京購買力外溢減弱影響，房價已較2024年跌20%，2026年地鐵通車前難有起色。

三、政策與經(jīng)濟(jì)的雙重變量

政策工具箱尚未用盡

限購松綁：五環(huán)外可能全面取消限購，核心區(qū)政策保持剛性；

金融支持：首付比例或降至15%，公積金利率降至2.6%，但年輕人因繳存年限短實(shí)際受惠有限。

宏觀風(fēng)險制約反彈空間

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大預(yù)期壓制購房意愿，北京被普遍視為下一批試點(diǎn)城市；

若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，居民防御性儲蓄（超15%購房者推遲入市）將延緩樓市回暖。

四、實(shí)用建議：不同需求差異化策略

剛需群體：優(yōu)先選擇五環(huán)外地鐵沿線現(xiàn)房，避免期房爛尾風(fēng)險，重點(diǎn)關(guān)注國企收購存量房轉(zhuǎn)保障房項目（如東城、海淀公租房）。

改善群體：瞄準(zhǔn)核心區(qū)“競高品質(zhì)”新房（層高≥3米、綠色建材）或次新房，長期持有保值。

投資者：警惕遠(yuǎn)郊公寓及商住項目，非核心區(qū)資產(chǎn)短期套現(xiàn)困難。