家人們，最近樓市圈是不是被一條消息炸懵了？“山東客戶在三亞一口氣買(mǎi)上百套房”，光聽(tīng)著就夠震撼的吧？不少人刷到都在感嘆“土豪的世界我們不懂”，甚至有人說(shuō)“三亞樓市要炸了”。今天咱不跟風(fēng)起哄，先把這事的來(lái)龍去脈捋清楚，再說(shuō)說(shuō)這背后藏著的樓市邏輯，保證都是咱普通人能聽(tīng)懂的大實(shí)話。

首先得先給大家糾正個(gè)誤區(qū)，這熱點(diǎn)其實(shí)傳錯(cuò)倆關(guān)鍵信息。不是個(gè)人在三亞掃住宅，而是山東一家企業(yè)在?？?，買(mǎi)了上百套商辦類的小戶型公寓，就是那種既能辦公又能簡(jiǎn)單居住的房子。按現(xiàn)在海口商辦房的均價(jià)算，百套下來(lái)總投入大概幾億元，確實(shí)是大手筆，但跟“個(gè)人在三亞搶住宅”的戲劇性完全不一樣。而且這事不是違規(guī)操作，符合海南2024年優(yōu)化后的企業(yè)購(gòu)房政策，非限購(gòu)區(qū)的企業(yè)社保要求從5年降到了2年，限售年限也縮短了，人家是合規(guī)的商業(yè)布局，不是咱們想的“炒房團(tuán)掃貨”。咱先把事實(shí)掰扯明白，才好往下聊，不然被錯(cuò)誤信息帶偏了，越想越焦慮。

那問(wèn)題來(lái)了，山東企業(yè)為啥非要跑到?？?，花幾億買(mǎi)上百套商辦房？肯定不是腦子一熱，這里面藏著三個(gè)核心原因，咱一個(gè)個(gè)說(shuō)透。第一個(gè)也是最關(guān)鍵的，就是沖著海南自貿(mào)港封關(guān)的紅利去的。大家可能聽(tīng)過(guò)“封關(guān)”這個(gè)詞，簡(jiǎn)單說(shuō)就是2025年封關(guān)后，海南就相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立的關(guān)稅區(qū)，企業(yè)在這兒交稅能享受到“雙15%”的優(yōu)惠——鼓勵(lì)類企業(yè)所得稅最高15%，高端人才個(gè)稅超過(guò)15%的部分直接免征。這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)吸引力多大？舉個(gè)例子，內(nèi)地企業(yè)所得稅一般是25%，在海南能少交10個(gè)點(diǎn)，這可不是小數(shù)目。企業(yè)提前買(mǎi)好商辦房，就是提前占個(gè)坑，等封關(guān)后，不管是自己辦公用，還是租給來(lái)海南發(fā)展的企業(yè)和人才，都能搭上這波政策紅利。

第二個(gè)原因，是商辦房本身的“低成本占位”優(yōu)勢(shì)。這次買(mǎi)的都是小戶型公寓，總價(jià)低、好打理。而且商辦房不受住宅限購(gòu)政策的約束，企業(yè)買(mǎi)起來(lái)沒(méi)那么多門(mén)檻?，F(xiàn)在海南正在大力吸引制造業(yè)、外資企業(yè)和貿(mào)易人才，這些人來(lái)了之后，需要大量的辦公和居住空間，這類小戶型商辦房正好能承接這個(gè)需求。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這不是在“買(mǎi)房”，更像是在“買(mǎi)未來(lái)的穩(wěn)定收益權(quán)”，用現(xiàn)在相對(duì)低的成本，鎖定未來(lái)幾年的租賃和資產(chǎn)增值潛力。

第三個(gè)原因，也離不開(kāi)山東企業(yè)的投資習(xí)慣。咱都知道，山東企業(yè)向來(lái)偏愛(ài)穩(wěn)健型投資，不喜歡那些高風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，把錢(qián)換成海南自貿(mào)港的核心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是比較穩(wěn)妥的資產(chǎn)配置方式。就像以前山東人喜歡在海邊買(mǎi)養(yǎng)老房一樣，現(xiàn)在企業(yè)層面的投資，也是瞄準(zhǔn)了海南的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，本質(zhì)上是一種“用不動(dòng)產(chǎn)鎖定發(fā)展機(jī)會(huì)”的操作。

說(shuō)完原因，咱再聊聊這事可能帶來(lái)的影響，不管是對(duì)海南本地，還是對(duì)全國(guó)樓市，都有不少值得關(guān)注的點(diǎn)。首先最直接的，就是短期內(nèi)會(huì)給海南的商辦房市場(chǎng)注入一劑“強(qiáng)心針”。本來(lái)海南的商辦房空置率不低，這次企業(yè)批量購(gòu)入，會(huì)讓市場(chǎng)覺(jué)得“商辦房有需求”，可能會(huì)帶動(dòng)更多企業(yè)跟進(jìn)，短期內(nèi)推高核心區(qū)域的商辦房?jī)r(jià)格和租金。但這里有個(gè)隱患，要是未來(lái)封關(guān)后的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入沒(méi)跟上，企業(yè)和人才沒(méi)來(lái)那么多，這些批量購(gòu)入的商辦房就可能面臨空置風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)候反而會(huì)變成市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)。

其次，對(duì)海南本地的剛需群體來(lái)說(shuō)，這事有點(diǎn)“扎心”。雖然買(mǎi)的是商辦房不是住宅，但它傳遞出的信號(hào)會(huì)讓大家更焦慮。現(xiàn)在三亞的新房均價(jià)已經(jīng)漲到3萬(wàn)多一平米，同比漲了30%，而海南本地人的平均月薪才3000多塊錢(qián)，普通人想買(mǎi)套住宅難如登天。一邊是企業(yè)百套批量買(mǎi)，一邊是普通人一套都買(mǎi)不起，這種財(cái)富差距和市場(chǎng)分化，會(huì)讓本地人的住房焦慮更嚴(yán)重。而且這種企業(yè)批量購(gòu)房的行為，可能會(huì)讓更多資本把目光投向海南的房地產(chǎn)，進(jìn)一步加劇“資本狂歡”和“民生剛需”的矛盾。

再往大了說(shuō)，這事也反映出全國(guó)樓市的一個(gè)大趨勢(shì)——分化越來(lái)越嚴(yán)重。不是所有地方的房子都值得買(mǎi)，也不是所有房產(chǎn)都有投資價(jià)值。像海南這種有政策紅利的核心區(qū)域，資本會(huì)扎堆涌入；而那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口外流的三四線城市，別說(shuō)批量購(gòu)房了，就算是降價(jià)促銷，房子也賣(mài)不出去。之前就有新聞?wù)f，銀行在成都、貴陽(yáng)、遼寧這些地方批量處置房產(chǎn)，7折甩賣(mài)都沒(méi)人要，這就是最明顯的對(duì)比。未來(lái)的樓市，再也不是“買(mǎi)了就漲”的普漲時(shí)代了，而是“核心區(qū)域搶著要，非核心區(qū)域沒(méi)人要”的分化時(shí)代。

最后，跟大家說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我真實(shí)的想法。第一，別被“百套購(gòu)房”的噱頭帶偏，這不是個(gè)人炒房，是企業(yè)的商業(yè)布局，本質(zhì)上是資本對(duì)政策紅利的追逐，跟咱們普通人的住房需求沒(méi)啥關(guān)系。很多人看到這消息就慌了，覺(jué)得“又有人在炒房了，房?jī)r(jià)又要漲了”，其實(shí)沒(méi)必要過(guò)度焦慮，因?yàn)檫@不是一個(gè)維度的事——企業(yè)買(mǎi)的是商辦房、是投資品，而我們普通人需要的是住宅、是民生品，兩者的市場(chǎng)邏輯完全不同。

第二，海南的樓市熱度，本質(zhì)上是“政策預(yù)期”撐起來(lái)的，不是真實(shí)的居住需求撐起來(lái)的。之前合肥樓市也有過(guò)類似的瘋狂，炒房團(tuán)組團(tuán)壟斷房源、拉抬房?jī)r(jià)，最后限購(gòu)政策一出臺(tái)，房?jī)r(jià)直接腰斬，很多炒房的人被套牢。海南現(xiàn)在的情況雖然不一樣，有自貿(mào)港封關(guān)的政策紅利，但如果脫離了產(chǎn)業(yè)支撐和人口導(dǎo)入，光靠政策預(yù)期堆起來(lái)的樓市熱度，遲早會(huì)回歸理性。資本可以靠政策預(yù)期提前占位，但樓市的長(zhǎng)期健康發(fā)展，最終還是要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)和真實(shí)需求，這一點(diǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)變。

第三，我們看樓市熱點(diǎn)，不能只看表面的“熱鬧”，更要看到背后的“真相”——資本永遠(yuǎn)在追著紅利跑，而普通人的住房需求，往往被忽略在資本狂歡之外。這些年，我們聽(tīng)過(guò)太多“炒房團(tuán)掃貨”“企業(yè)批量購(gòu)房”的新聞，但很少聽(tīng)到“普通人買(mǎi)得起房”的好消息。這其實(shí)反映出一個(gè)問(wèn)題：樓市的資源正在越來(lái)越向資本集中，而民生屬性正在被弱化。海南一直在推進(jìn)安居房建設(shè)，計(jì)劃供應(yīng)25萬(wàn)套，單價(jià)7999元一平米，這才是解決普通人住房問(wèn)題的關(guān)鍵。比起關(guān)注企業(yè)買(mǎi)了多少套房，我們更應(yīng)該關(guān)注這些民生保障政策能不能落實(shí)到位，能不能讓普通人真正買(mǎi)得起、住得上房。

總的來(lái)說(shuō)，山東企業(yè)在?？谫I(mǎi)百套房這事，不是樓市回暖的信號(hào)，也不是炒房卷土重來(lái)的證明，而是資本追逐政策紅利、樓市加速分化的一個(gè)縮影。對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要羨慕那些批量購(gòu)房的企業(yè)，也沒(méi)必要過(guò)度焦慮房?jī)r(jià)漲跌，更重要的是看清樓市的本質(zhì)——房子最終是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的，不管資本怎么狂歡，民生剛需才是樓市最該守住的底線。

今天就跟大家聊到這，不知道你們對(duì)這事有啥看法？是覺(jué)得資本的嗅覺(jué)太靈敏，還是覺(jué)得普通人的住房需求更該被關(guān)注？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。