（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙大山（化名）與妻子李秀英是北京市通州區(qū)某村的村民，育有三名子女：長(zhǎng)子趙建國(guó)、次子趙建軍、女兒趙麗華。

趙大山于2001年因車禍去世，未留遺囑。其名下有一處農(nóng)村宅院——一號(hào)房屋（含正房四間），《集體土地建設(shè)用地使用證》登記在趙大山名下。

2003年，李秀英在未告知其他繼承人的情況下，與同村村民孫文忠（化名）簽訂《買房契約》，以1萬(wàn)元價(jià)格將一號(hào)房屋及院落出售給孫文忠，并由村干部作為中人見證簽字。

此后多年，房屋由孫文忠家人管理，但始終未辦理過(guò)戶，《集體土地使用證》仍由趙建國(guó)保管。

2018年李秀英去世，2021年女兒趙麗華也去世。

2022年，趙建國(guó)、趙建軍向法院提起法定繼承訴訟，法院調(diào)解確認(rèn)一號(hào)房屋歸趙建國(guó)繼承所有。

但2023年，孫文忠的兩個(gè)兒子（即買方繼承人）提起“第三人撤銷之訴”，法院查明：房屋早在2003年已實(shí)際出售，原調(diào)解書損害了買方繼承人的權(quán)益，遂撤銷了此前的調(diào)解書。

趙建國(guó)、趙建軍這才首次看到《買房契約》復(fù)印件，隨即起訴，要求法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效，理由是：

房屋是趙大山遺產(chǎn)，李秀英無(wú)權(quán)單獨(dú)處分；

其他繼承人毫不知情；

買方從未辦理過(guò)戶，存在惡意。

二、裁判結(jié)果、

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

? 買賣雙方均為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備宅基地交易資格；

? 《買房契約》系雙方真實(shí)意思表示，形式合法，內(nèi)容不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定；

? 即使出賣人無(wú)完全處分權(quán)，也不導(dǎo)致合同無(wú)效；

? 原告未能證明存在“惡意串通”等法定無(wú)效情形。

最終判決：

? 駁回趙建國(guó)、趙建軍的全部訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定2003年《買房契約》合法有效。

三、法院說(shuō)理

1. 宅基地買賣在同村成員間原則上有效

根據(jù)當(dāng)時(shí)法律，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋，一般認(rèn)定為有效。本案買賣雙方均為本村村民，符合主體資格。

2. “無(wú)權(quán)處分” ≠ “合同無(wú)效”

法院明確指出：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，出賣人對(duì)標(biāo)的物無(wú)完全處分權(quán)，不影響買賣合同效力。合同有效，只是物權(quán)是否能轉(zhuǎn)移另當(dāng)別論。

3. 20年未主張權(quán)利，難言“不知情”

雖然原告稱“直到2023年才知賣房”，但法院注意到：

賣房后李秀英搬離一號(hào)房屋；

買方家屬長(zhǎng)期管理、修繕、出租房屋；

原告趙建國(guó)常年在本村從事服務(wù)工作，與賣房人家僅隔幾戶；

李秀英生前一直稱房屋“出租”，而非“出賣”——這些細(xì)節(jié)削弱了“完全不知情”的可信度。

4. 未過(guò)戶≠合同無(wú)效

農(nóng)村房屋因政策限制常無(wú)法過(guò)戶，不能以未變更登記反推合同無(wú)效。關(guān)鍵看交易是否真實(shí)、自愿、合法。

四、律師提示

本案揭示三大重要法律常識(shí)：

? 農(nóng)村房屋賣給同村村民，通常有效

只要買方是本村集體成員，且交易真實(shí)，即使未過(guò)戶、未通知其他繼承人，合同依然可能被認(rèn)定有效。

?? “不知道”不等于“沒機(jī)會(huì)知道”

法院會(huì)結(jié)合生活常理判斷是否真不知情。若房屋長(zhǎng)期由他人占有、使用、修繕，主張“20年毫不知情”很難被采信。

? 繼承人應(yīng)盡早確權(quán)，避免被動(dòng)

父母去世后，若對(duì)房產(chǎn)有爭(zhēng)議，務(wù)必及時(shí)析產(chǎn)繼承，不要等到拆遷或他人主張權(quán)利時(shí)才行動(dòng)，否則可能喪失勝訴權(quán)。

北京遺產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

面對(duì)農(nóng)村老宅繼承與買賣糾紛，務(wù)必做到：

1. 查清房屋是否已實(shí)際交易（哪怕沒過(guò)戶）；

2. 核實(shí)買方是否本村人；

3. 若發(fā)現(xiàn)父母擅自處分遺產(chǎn)，盡快起訴確權(quán)，切勿拖延。