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從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，該地塊以超20萬(wàn)平方米的體量，成為近年來(lái)海淀區(qū)罕見(jiàn)的“巨無(wú)霸”地塊。

北京商報(bào)記者丨李晗

12月23日，海開(kāi)以84.56億元競(jìng)得北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目HD00-0702-18、24、23地塊。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021—2024年海淀區(qū)供應(yīng)地塊多為15萬(wàn)平方米以下地塊，而此次地塊達(dá)22.54萬(wàn)平方米，成為近五年來(lái)海淀區(qū)推出的最大規(guī)模建筑用地，其入市將為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)注入重要增量。與此同時(shí)，2025年海淀區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模已創(chuàng)下近五年峰值，土地出讓金額達(dá)448.37億元，土地市場(chǎng)的活躍度與供應(yīng)量均呈現(xiàn)顯著提升態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，上地板塊作為海淀區(qū)科技創(chuàng)新核心承載區(qū)，匯聚了大量高新技術(shù)企業(yè)與高端人才，住房需求以改善型、品質(zhì)型為主，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)兼具，具備較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值與市場(chǎng)吸引力。

補(bǔ)齊市場(chǎng)缺口

出讓文件顯示，海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目HD00-0702-18、24、23地塊，土地面積約7.71萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約22.54萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)涵蓋R2二類(lèi)居住用地與F3其他類(lèi)多功能用地。

從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，該地塊以超20萬(wàn)平方米的體量，成為近年來(lái)海淀區(qū)罕見(jiàn)的“巨無(wú)霸”地塊。

圖片來(lái)源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)截圖

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021—2024年間，海淀區(qū)累計(jì)出讓16宗地塊，且多數(shù)地塊規(guī)劃建筑面積均在15萬(wàn)平方米以下。

回溯近四年區(qū)域單宗出讓地塊的最大體量，2021年出讓的海淀鎮(zhèn)樹(shù)村B-1北地塊，規(guī)劃建筑面積約9.24萬(wàn)平方米；2022年入市的西北旺0018地塊，規(guī)劃建筑面積達(dá)12.35萬(wàn)平方米；2023年推出的雙新村地塊，規(guī)劃建筑面積則為8.96萬(wàn)平方米。

此次上地0702地塊的成功出讓?zhuān)俣人⑿潞５韰^(qū)近五年單宗地塊供應(yīng)規(guī)模紀(jì)錄。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，上地板塊的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異，印證了上地軟件園周邊地緣性購(gòu)房需求旺盛。但僅靠這兩個(gè)項(xiàng)目，難以滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群的職住平衡居住需求，此次0702地塊的供應(yīng)，有效補(bǔ)齊了這一市場(chǎng)缺口。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓進(jìn)一步分析認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)集聚背景下的住房需求釋放，還需考量企業(yè)配套住房的供給情況。未來(lái)3—5年，隨著產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集聚、人口持續(xù)導(dǎo)入、配套設(shè)施逐步完善，區(qū)域住房需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)，項(xiàng)目庫(kù)存去化也將更趨平穩(wěn)高效。

海開(kāi)海淀再加碼

海開(kāi)繼2024年6月之后，再度落子海淀區(qū)完成土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)。彼時(shí)，海開(kāi)曾以79.17億元的總價(jià)、1.5%的溢價(jià)率，成功競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊。

該地塊后續(xù)被打造為頤海澐頌項(xiàng)目，于2025年3月正式入市銷(xiāo)售。截至12月23日，項(xiàng)目總計(jì)752套房源中已有583套完成簽約，去化率達(dá)77.53%。而此次海開(kāi)選擇再度重倉(cāng)海淀區(qū)，與新地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)存在密切關(guān)聯(lián)。

從區(qū)位配套來(lái)看，此次出讓的上地0702地塊坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源矩陣，不僅毗鄰上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)學(xué)校等成熟學(xué)府，更規(guī)劃引入由北京市101中學(xué)承辦的十二年一貫制學(xué)校，教育資源優(yōu)勢(shì)顯著。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，上地0702地塊的稀缺性不僅源于海淀上地學(xué)區(qū)的強(qiáng)教育屬性，也受益于周邊已形成的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)——百度、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)大廠坐落于此，加之未來(lái)還將借助0702-23地塊規(guī)劃打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群，有望持續(xù)導(dǎo)入高能效的居住需求。

但不容忽視的是，上地0702地塊所承擔(dān)的13.23萬(wàn)平方米配建對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也有不小的壓力。其中須配建托老所、體育設(shè)施等公共服務(wù)空間，且辦公面積占比要求不低于70%。

張凱表示，這種“持有運(yùn)營(yíng)重于銷(xiāo)售變現(xiàn)”的模式，無(wú)疑對(duì)企業(yè)的資金沉淀與綜合運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。此外，兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長(zhǎng)，客觀上限制了打造大面寬豪宅產(chǎn)品的空間。市場(chǎng)普遍推測(cè)項(xiàng)目將側(cè)重110—130平方米的中小戶型，以相對(duì)可控的總價(jià)對(duì)接科技人才的“學(xué)區(qū)改善”需求。

郭毅表示，海開(kāi)在永豐頤海澐頌項(xiàng)目周邊，已承建寫(xiě)字樓、酒店、社區(qū)文化配套等大規(guī)模城市公建設(shè)施；此次競(jìng)得的上地0702地塊，同樣規(guī)劃有體量可觀的公建內(nèi)容。對(duì)于市場(chǎng)化房企而言，大規(guī)模公建配套在成本核算、開(kāi)發(fā)周期、投資回報(bào)率等維度，往往難以實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。而海開(kāi)基于長(zhǎng)周期發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)這類(lèi)地塊具備更強(qiáng)的價(jià)值承受能力與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)底氣。

供需兩旺的海淀市場(chǎng)

2025年，海淀區(qū)土地市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，年內(nèi)累計(jì)供應(yīng)地塊達(dá)7宗，創(chuàng)下近五年供地規(guī)模峰值。

回溯2020—2024年供地?cái)?shù)據(jù)，海淀區(qū)年度土地供應(yīng)量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗。值得注意的是，2025年的供地規(guī)模已等同于2023年與2024年兩年供地總量之和，供地節(jié)奏顯著加快。

伴隨土地供應(yīng)的集中釋放，海淀區(qū)樓市呈現(xiàn)項(xiàng)目密集入市、競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局。2025年，和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、中海安瀾北京、華潤(rùn)臻澐、建發(fā)海晏、中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等9個(gè)項(xiàng)目相繼入市，市場(chǎng)供應(yīng)端活力充沛。

銷(xiāo)售端表現(xiàn)亮眼，除近期入市的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄、中海安瀾北京等項(xiàng)目外，區(qū)域內(nèi)多個(gè)在售項(xiàng)目去化進(jìn)度迅猛，去化率逼近90%。

其中，3月入市的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)兩項(xiàng)目，去化率分別達(dá)到88.06%、95.96%，已接近清盤(pán)狀態(tài)；6月入市的建發(fā)海晏，經(jīng)過(guò)近半年的市場(chǎng)去化，去化率已超60%，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

在高去化率的同時(shí)，海淀區(qū)亦成為高端豪宅的集聚地。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年北京市單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)，其中海淀區(qū)占據(jù)5席，占比達(dá)50%。

張凱表示，在當(dāng)前整體市場(chǎng)仍然處在深度調(diào)整的背景之下，海淀區(qū)地塊仍能走出獨(dú)立行情，在某種程度上印證了核心資產(chǎn)在分化市場(chǎng)中的特殊地位。它真正的價(jià)值不在于隨波逐流，而在于能否穿越周期、獲得持續(xù)認(rèn)可。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京市規(guī)自委官網(wǎng)截圖、北京商報(bào)、視覺(jué)中國(guó)、壹圖網(wǎng)