圖片：圖蟲創(chuàng)意

　　撰文丨梁爭譽

　　編輯丨黎倩

　　淘寶、京東能下單的，不只是鞋服、蔬果、家電，還有房子。

　　過去，法拍房常被視為高風險、流程復雜、充滿不確定性的“灰色地帶”。隨著司法拍賣制度愈加透明、平臺化程度不斷提升，這一市場正悄然嬗變。

　　越來越多的人開始意識到，房子不僅能在中介門店買、在售樓處選，也能像在淘寶上挑衣服一樣“下單”。在價格敏感與購房焦慮并存的當下，法拍房正成為一部分人，尤其是年輕人實現(xiàn)買房愿望的另類路徑。

　　30歲的潮汕女孩花花就是其中之一。

　　她花了兩三年時間研究流程、篩選標的，最終以全小區(qū)最低成交價，在深圳布吉拍下一套老舊小區(qū)房，完成了一次帶著理性克制的“確認支付”。

　　她的故事并不是孤例。越來越多購房者開始嘗試“用更少的錢，離理想的生活更近一點”。但并非所有人都能像花花一樣保持冷靜。

　　在高溢價與悔拍頻發(fā)的拍場背后，情緒驅(qū)動下的“價格失控”并不鮮見。部分買家在激烈競爭中沖動出價，最終高位接盤。

　　與此同時，法拍市場容量正在快速拓展。別墅、廠房、寫字樓甚至百億資產(chǎn)包接連掛拍，法拍房正從冷門小眾，邁向大眾關注。無論是動輒億元成交的豪宅，還是“一元起拍”的海景房促銷，都映射出法拍機制在供需錯配與存量盤活背景下的潛力與想象空間。

　　這是一場悄然擴容中的買房革新，也是一扇連接制度、資本與個體夢想的新窗口。

　　比衣服貴一點，離自由近一點

　　法拍房，正成為部分年輕人實現(xiàn)買房心愿的另類路徑。

　　今年年初，花花在阿里拍賣平臺成功拍下一套法拍房，它位于深圳龍崗布吉——一個有“剛需天堂”之稱的房價洼地。房子建于1999年，沒有電梯，戶型普通，但離市區(qū)不遠，有3條地鐵線連接市中心，成為她實現(xiàn)通勤自由、獨立生活的支點。

　　“當時我反復權衡，如果想交通方便，預算又有限，買新房就只能往郊區(qū)靠。最終我決定，試一試法拍房?！?/p>

　　城中村與商品房交錯的深圳，時代財經(jīng)攝

　　為了這套房，花花準備了兩三年。親戚成功買下法拍房的經(jīng)歷，不僅給了她勇氣，也提供了操作路徑。她開始刷淘寶，像逛街一樣，只不過瀏覽的商品從衣服、零食、日用品，變成了一套套待拍的房子。

　　她很快摸索出自己的篩選標準：“個人產(chǎn)權”“住宅性質(zhì)”“法院包清場”——滿足這三個條件的，基本屬于“可入手”的安全標的。

　　與傳統(tǒng)買房者相比，花花顯得格外“不拘小節(jié)”。她十分坦率：“預期控制好了，你就能接受很多現(xiàn)實；但如果期待太高，反而容易在細節(jié)上失望。”

　　她從不著急下手，而是先練手。合適的房子出現(xiàn)時，她就報名參與，“哪怕不出價，也能熟悉流程，避免真正上場時手忙腳亂”，但她從不急著搶，“錯過的，就當練手了”。

　　今年2月18日，經(jīng)歷二三十輪出價，花花成功拍下目標房源，最終的成交價是全小區(qū)最低紀錄，“我給自己設置了紅線，一旦價格超過預期就會放棄。只有心態(tài)穩(wěn)了，才可能拍到真正適合自己的房子。”

　　三個月后，在法官、法警和開鎖師傅的陪同下，花花順利收房，“任何困難，都打不敗一個30歲女生想擁有一個家的決心?！?/p>

　　“剛畢業(yè)時的我，根本不敢想象會有買房的一天。但現(xiàn)在，我覺得很多過去不敢想的事情，其實都可以做到。”這套法拍房，是花花給30歲的自己最堅定的一次“確認支付”，價值150萬元。

　　花花在小紅書和同好交流法拍經(jīng)驗

　　法拍房也有“上頭”時刻

　　拍場上，和花花一樣能夠保持克制的買家并不多，價碼常常被情緒推高。實際上，場內(nèi)場外，博弈無處不在。

　　在法拍江湖闖蕩多年的輔拍中介老馬，見識過太多“上頭”時刻。

　　今年5月，深圳羅湖一棟6層住宅樓開拍，起拍價約2378萬元，34位競買人激戰(zhàn)450輪，最短出價間隔不足1秒，最終成交價被推高至1.14億元，溢價率高達379.68%。

　　然而，僅一個月后，競拍者清河縣千代文化傳媒有限公司悔拍，未履行交易。根據(jù)競買規(guī)則，悔拍將被沒收保證金——本場拍賣的保證金高達475.5萬元。

　　
拍出天價的羅湖住宅樓部分競價記錄，圖源：阿里資產(chǎn)

　　“很多時候，大家以為自己很理性，但真正出手時往往是情緒在主導。”老馬說。

　　花花對此深有體會，“每次加價看起來只是幾萬塊錢，好像不多，但最后累積下來，其實已經(jīng)接近市場價了。心態(tài)一亂，就很容易做出沖動決定?！?/p>

　　激情競拍的故事并不少見。在深圳法拍市場，一拍無人問津、二拍高價成交的情形屢見不鮮。

　　例如今年6月，深圳福田香珠花園一套建筑面積約250平方米的四居室首次上架拍賣，起拍價約1396萬元，雖吸引超過5000次圍觀，卻無人報名參加競買。一個月后，該標的物以約1117萬元的價格進入二拍流程，吸引11名買家輪番出價60輪，最終以約1617萬元成交，較一拍起拍價高出221萬元。

　　數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。

　　克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國住宅類法拍房整體成交率為17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明顯差異。其中，首拍成交率僅12%，較平均水平低5個百分點；“二進宮”房源成交率達23%，出售率相對更高。

　　“人性都是復雜的。”老馬觀察到，很多買家在一拍階段嫌“撿漏”空間太小，到了二拍又因為競爭激烈而情緒失控，“賭氣上頭，非要拿下，好像只要價格沒超過市場價，就是贏?！睂嶋H上，在他看來，只有成交價低于市場價四成，即六折左右，才算是真正意義上的“撿漏”。

　　這與法拍房的隱性交易成本不無關系。

　　老馬指出，從投資角度看，購買法拍房往往還需考慮10%左右的交易成本，通常包括稅費、中介服務費、清場費用、代辦過戶服務費等，以及原業(yè)主可能拖欠的物業(yè)、水電、燃氣等費用?！霸诜績r穩(wěn)定的情況下，成本也普遍在房源總價的7%至8%之間；若市場繼續(xù)調(diào)整，虧損風險很難回避?！?/p>

　　在高昂交易成本和房價下行風險的雙重夾擊下，法拍市場不再是投資客眼中的“淘金地”，博弈態(tài)勢逐漸降溫。

　　“近年來，法拍市場上的投資客比例已明顯減少?！崩像R說，“投資講究的是上漲空間，但如今房價缺乏上漲預期?！痹谒磥?，除非房源涉及老舊小區(qū)且存在明確的拆遷預期，否則越來越多的競買人，已從逐利的投資者，轉(zhuǎn)為更為務實的自住者。

　　除了豪宅，多地出現(xiàn)“一元法拍房”

　　如今，司法拍賣平臺上的法拍標的變得越發(fā)“豐盛”。那些曾經(jīng)高高在上的資產(chǎn)——別墅、酒店、廠房、寫字樓，甚至動輒百億的資產(chǎn)包，也陸續(xù)被掛上“貨架”。

　　克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來法拍房供需規(guī)模持續(xù)攀升。2023年，全國住宅類法拍房成交金額達到1500億元，同比增長10%。

　　今年6月底，阿里資產(chǎn)首次披露最新運營數(shù)據(jù)：截至2025年6月末，平臺累計法拍成交超3萬億元，其中法拍房成交超100萬套，處置成交債權等超6000億元，輔助管理人處置資產(chǎn)超4000億元，盤活各類土地4000多宗。

　　阿里資產(chǎn)房產(chǎn)總經(jīng)理井西超透露，2025財年（2024年4月1日-2025年3月31日），阿里資產(chǎn)平臺房產(chǎn)成交GMV破千億，同比增長67%，在房產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期實現(xiàn)“加速超車”。

　　在千億級的市場中，越來越多總價千萬甚至上億的豪宅，成為法拍買家的圍獵目標。

　　老馬也有類似觀察。他提到，近幾年流入法拍市場的高端住宅顯著增多。“做生意節(jié)奏快、風險大，賺錢和虧錢往往只在一念之間。”為釋放債務壓力，高端資產(chǎn)進入法拍市場的現(xiàn)象日益增多。

　　今年5月，深圳老牌豪宅項目華僑城純水岸的兩套房源被拍出高價。純水岸七期3棟1-26B、2棟2-27D分別以136%、124%的溢價率成交，總成交價達7464.86萬元。阿里資產(chǎn)平臺披露的執(zhí)行裁定書顯示，這兩套房源的權利人因涉及借款合同糾紛、未履行義務，法院裁定對其名下資產(chǎn)進行拍賣，用于清償約1.3億元的債務。

　　與住宅豪宅并行的是另一類大宗標的：廠房、寫字樓、商業(yè)資產(chǎn)等，正成為資本大鱷的目標。

　　就在今年7月，深圳八卦嶺工業(yè)區(qū)第534棟整棟廠房在阿里資產(chǎn)平臺成功拍出。這棟廠房吸引超過2.6萬次圍觀、694人設置提醒，競拍記錄高達153次，最終以約2.17億元成交，較起拍價9641萬元溢價125.03%。

　　阿里資產(chǎn)表示，這一溢價率不僅體現(xiàn)了該標的的市場熱度，也反映出在供需錯配背景下，工程型資源正成為投資者眼中的“新機會”。

　　不止機構與資本玩家，越來越多普通業(yè)主也在“試水”。

　　今年6月，多地出現(xiàn)“一元法拍”。值得注意的是，這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置而來，而是二手房東選擇試水法拍市場加快轉(zhuǎn)手速度。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，這些“一元起拍”房源主要來自山東威海，共計216套，均為乳山海景房，分布在超過90個小區(qū)，大多數(shù)房源為精裝修、家具齊全。

　　去年11月，乳山一套海景房以11元成交登上熱搜，盡管事后被證實為“宣傳促銷”性質(zhì)，但足見法拍房市場吸引力正在擴散。

　　阿里資產(chǎn)平臺上待拍的低價乳山海景房

　　雖然目前每年法拍房成交金額占全國一手與二手房交易總額（超15萬億元）比例不到1%，但在結構性層面，其對部分城市、特定品類的市場格局，已產(chǎn)生實質(zhì)影響。

　　克而瑞指出，法拍房對新房市場的“擠占效應”呈現(xiàn)“兩頭翹”特征：高總價與低總價產(chǎn)品的競爭力更強，而中價段法拍房影響相對較小。在部分三四線城市，高總價、大面積段的法拍豪宅，對新房銷售形成明顯分流。

　　“隨著市場對法拍機制的了解加深，預計下半年將有更多二手房房源通過法拍通道尋找出路?！笨硕鸨硎荆@不僅有助于盤活存量資產(chǎn)，也能打通一二手交易鏈條。

　　值得一提的是，由于法拍房平均成交價格低于市場價三成左右，具備顯著價格優(yōu)勢。在保障房資源緊張、資金壓力大的背景下，克而瑞建議，政府可擇優(yōu)收購合適法拍房源用于保障房儲備，實現(xiàn)多方共贏。

　　19號商研社

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