7月25日，上海2025年第六批次土拍落下帷幕。

這場(chǎng)持續(xù)兩日的土拍盛宴，8宗地塊悉數(shù)成交，總攬金289.6億元，較236.7億元的總起拍價(jià)溢價(jià)約22.33%。

從央企中海百億重倉(cāng)核心地段，到神秘新貴逆襲拿下徐匯衡復(fù)“全國(guó)單價(jià)地王”，再到多個(gè)區(qū)域地王誕生，黃金地塊的集中爆發(fā)，讓這場(chǎng)土地盛會(huì)關(guān)注度拉滿。

左宇攝

01

中海百億補(bǔ)倉(cāng)

首日競(jìng)逐中，央企中海連下兩城，花費(fèi)上百億連奪靜安東斯文里地塊與普陀真如地塊。

其中，靜安區(qū)東斯文里地塊是“老靜安”罕見(jiàn)公開(kāi)出讓的涉宅地，直線距離蘇州河約100米，區(qū)位極佳，且近興業(yè)太古匯、恒隆廣場(chǎng)等商場(chǎng)，商業(yè)資源豐富；周邊4軌環(huán)繞（地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、12號(hào)線、13號(hào)線），交通極為便利。

地塊要求也不簡(jiǎn)單：限高150米，住宅占比79%、商業(yè)占比21%，商業(yè)需100%自持；保護(hù)更新上萬(wàn)平方米里弄，部分界面需保持特色風(fēng)貌構(gòu)建；住宅裝標(biāo)不低于7000元/平方米。

即便如此，其依然吸引了華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海、招商蛇口+象嶼聯(lián)合體4位競(jìng)買(mǎi)人的青睞。經(jīng)過(guò)34輪競(jìng)價(jià)，中海以53.63億元斬獲地塊，成交樓面價(jià)9.04萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率10.1%。

“成本高企下，這樣的溢價(jià)率顯露出房企的理性?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦直言，若速度快的話，中海可以搶在今年底入市一批房源，為全年業(yè)績(jī)添磚加瓦。

同一時(shí)段，中海還參與了普陀真如地塊的競(jìng)拍，并力壓上海城建，以65.25億元摘地，溢價(jià)率14.17%。這里是中海熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)，數(shù)年前，其曾以聯(lián)合體形式拿下普陀“紅旗村”舊改項(xiàng)目，也就是現(xiàn)在的中海真如境。

一天時(shí)間，中海大手筆花出118.88億元重倉(cāng)上海，成為最大買(mǎi)家。其摘下的兩宗地均屬于板塊內(nèi)近年鮮有出讓的區(qū)域，未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期較好。

上海向來(lái)是中海的“業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)”。

2024年，其在滬合約銷(xiāo)售額高達(dá)704.5億元，占公司總合約銷(xiāo)售額（3106.9億元）的約23%，并居上海房企首位。更憑借上海中海順昌玖里196.56億元銷(xiāo)售額，刷新全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷(xiāo)售額記錄。這樣的業(yè)績(jī)“神話”自然為中海補(bǔ)倉(cāng)上海注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。

不過(guò)，今年中海稍顯后勁兒不足。

克而瑞上海顯示，2025年上半年，其以137.78億元全口徑銷(xiāo)售額居上海房企第七位，而去年同期為267.2億元、第一位。本次拿地，也是中海今年首次上海補(bǔ)倉(cāng)。

此外，首日安徽高速鏖戰(zhàn)78輪，以36.89億元總價(jià)、4000元/平方米裝標(biāo)、2650平方米公共服務(wù)設(shè)施，拿下閔行莘莊地塊，溢價(jià)率30%；廈門(mén)國(guó)貿(mào)聯(lián)手象嶼聯(lián)手以7.58億元、11.8%的溢價(jià)率競(jìng)得遠(yuǎn)郊奉賢新城地塊；聯(lián)發(fā)21.95億元兜底了青浦朱家角地塊。

02

“神秘買(mǎi)家”搶到徐匯寶地

若說(shuō)本批次的“王炸”，當(dāng)屬徐匯衡復(fù)地塊。其是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)十年里的首宗新增住宅，放眼整個(gè)上海都屬于“壓箱底”的寶地。

開(kāi)拍前，其便以16.36萬(wàn)元/平方米的起始樓面價(jià)，提前預(yù)訂“全國(guó)單價(jià)地王”。問(wèn)題只在于，地價(jià)上限是多少？又將花落誰(shuí)家？

答案出乎了很多人的預(yù)料。

7月25日下午，六批次最后一宗徐匯衡復(fù)地塊出讓?zhuān)驑O小的體量（0.47萬(wàn)平方米），起拍價(jià)僅10.01億元，容積率1.3，限高15米。市場(chǎng)預(yù)估，能建造10棟左右的風(fēng)貌別墅，單套價(jià)格或在億元以上，頂豪配置。

現(xiàn)場(chǎng)，參與競(jìng)價(jià)的房企僅有三方，招商蛇口+徐房聯(lián)合體、中海以及神秘的上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“祺祥旺宇”）。

經(jīng)過(guò)約20分鐘、28輪競(jìng)價(jià)，頂著“新手光環(huán)”的祺祥旺宇力壓兩大資深房企，以12.25億元總價(jià)競(jìng)得寶地，溢價(jià)率22.38%，樓面價(jià)突破20萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到20.03萬(wàn)元/平方米，問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王。

孫婉秋攝

外界驚呼于20萬(wàn)元“面粉價(jià)”的同時(shí)，也都好奇，祺祥旺宇背后到底是誰(shuí)？

企查查顯示，這是一家2025年1月成立的新公司，法人葉舒祺，公司注冊(cè)資本剛于6月24日從1000萬(wàn)元暴漲至15.4億元。也是這一天，上海第六批地塊披露土地出讓公告。

多則市場(chǎng)消息顯示，葉舒祺背后站著的或是浙商大佬葉華彪，后者創(chuàng)立了屹豐模具，也被稱(chēng)為“汽車(chē)模具大王”。

市場(chǎng)也有預(yù)測(cè)，該地塊未來(lái)或許不會(huì)入市，可能會(huì)建成私人住宅。

03

一日三“地王”

一場(chǎng)精彩的土拍盛宴，從來(lái)不是單一地塊的獨(dú)角戲，而是多點(diǎn)開(kāi)花的滿堂彩。25日，除了全國(guó)單價(jià)地王，上海還拍出了兩宗區(qū)域地王。

例如虹口北外灘地塊的出讓?zhuān)粌H刷新了區(qū)域樓板價(jià)，更創(chuàng)下上海今年土拍溢價(jià)新高。

北外灘地塊起拍價(jià)44.23億元，吸引了金隅、招商蛇口+瑞城聯(lián)合體、華潤(rùn)置地+越秀聯(lián)合體、中海、保利發(fā)展、綠城、金茂共7位競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)。

最終，綠城以64.719億元總價(jià)+裝標(biāo)6000元/平方米（集采價(jià)）+公共服務(wù)設(shè)施2600平方米（計(jì)容）+高端人才住房配建比例2%競(jìng)得地塊，觸發(fā)雙高雙競(jìng)，溢價(jià)率46.33%；成交樓面價(jià)12.66萬(wàn)/平方米，刷新了今年2月金茂+新加坡慶隆聯(lián)合體的拿地記錄（11.74萬(wàn)/平方米），成為虹口新地王。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，綠城北外灘項(xiàng)目利潤(rùn)空間有限，據(jù)測(cè)算其盈虧平衡點(diǎn)在17萬(wàn)左右。因此即便單價(jià)賣(mài)到18.5萬(wàn)，利潤(rùn)也僅五六個(gè)點(diǎn)，市場(chǎng)認(rèn)為“綠城可能會(huì)采用徐匯濱江潮鳴東方同樣的策略，快進(jìn)快出，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)”。

潮鳴東方所屬地塊是綠城于2024年8月競(jìng)得的，成交價(jià)約48億元，樓面價(jià)13.1萬(wàn)/平方米，當(dāng)時(shí)也創(chuàng)下全國(guó)單價(jià)地王記錄。8個(gè)月后，項(xiàng)目取證，均價(jià)19.5萬(wàn)/平方米，5月開(kāi)盤(pán)一日售罄。

浦東唐鎮(zhèn)地塊的熱度也不遑多讓。

安徽高速、中海、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、保利發(fā)展、綠城、華潤(rùn)置地+越秀、招商蛇口+港中旅共7位競(jìng)買(mǎi)人參拍，最終招商蛇口+港中旅以27.3億元總價(jià)+裝標(biāo)不低于4500元/平方米（集采價(jià)）+公共服務(wù)設(shè)施200平方米（計(jì)容）+高端人才住房配建比例0.7%競(jìng)得地塊，溢價(jià)率40%；成交樓面價(jià)5.24萬(wàn)元/平方米，一躍成為唐鎮(zhèn)新單價(jià)地王。

資料顯示，該地線距離2號(hào)線唐鎮(zhèn)站約1公里，出讓面積2.27萬(wàn)平方米，容積率2.3。板塊內(nèi)，唯一在售的新房保利天奕，以破紀(jì)錄的8.04萬(wàn)/平方米均價(jià)，6月底首開(kāi)認(rèn)購(gòu)率190%、入圍分45.4分，且當(dāng)日售罄。這一成績(jī)也為此次競(jìng)價(jià)添了把火。

至此，上海第六批土拍正式收官，8宗地塊全部出讓?zhuān)嫌?jì)收金約289.6億元，整體溢價(jià)率約22.33%。其中7宗溢價(jià)成交。

中指研究院認(rèn)為，隨著土拍市場(chǎng)熱度的傳導(dǎo)，疊加優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)的加快，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)得到支撐。

吳典攝

記者 左宇

編輯 孫婉秋