現(xiàn)在成都的房子，不同于前幾年混亂的價格體系，現(xiàn)在哪些房子不好賣，真的一目了然。

說以前定價體系混亂，是因為一些配套差，交通不便的郊區(qū)光靠炒概念，可以賣到比核心城區(qū)還貴。

現(xiàn)在，但凡腦子靈活點或者有點判斷力的購房者，對概念這玩意都基本不買賬了！

因為大家都感覺到了一個明顯的趨勢，但凡在成都不好租的房子，基本都不好賣！

而不好租的房子，基本上都是配套差，交通不便的非核心城區(qū)小區(qū)。

還是用目前討論度最高的五城區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)來做比較。

租賃市場，表現(xiàn)不佳的天府新區(qū)，在租金已經(jīng)很便宜的情況下，房子依然不好租。同樣在二手房市場，掛牌量較大的情況下，天府新區(qū)的二手房也不好賣。

而二手房賣得最好的成華區(qū)，在租賃市場表現(xiàn)同樣出色。

這篇文章，我第一個想要告訴大家的觀點是：房子有人租就有人買，未來買房要重視房子在租賃市場表現(xiàn)。

就在我寫文章前，又去看了一下各區(qū)以前討論度比較高的熱門小區(qū)。

最容易看出趨勢的還是天府新區(qū)。

類似于天西、天東這種核心板塊，幾個月連一套成交都沒有的二手房小區(qū)不在少數(shù)，而這些小區(qū)無一例外租金表現(xiàn)都不佳。

說句題外話，對于這類流動性壓力大的小區(qū)，早點賣就是少虧。

因為對于價格漲跌來說，最本質(zhì)的就是把握供需關(guān)系，漲價或降價，都是供需變化帶來的結(jié)果而已。

邏輯鏈條是：供需關(guān)系變化→漲價或者降價

流動性壓力下，很多房東硬撐不愿意降價，堅持的意義真不大，因為供應(yīng)量會越壓越大，出手的難度也會同比例增加。

我每次喜歡提前分析成都樓市的趨勢，對于重視租金的觀點，其實在去年分析文章里我也已經(jīng)提到過。

（購房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號“不魚說房”看看，整理了很多專業(yè)的成都樓市分析和成都規(guī)劃信息?。?/p>

去年其實還是有人反駁認(rèn)為租金不重要，目前看基本上說租金不重要的都開始閉嘴了。

而今天，基于去年對租金的分析文章，我想輸出的第二個觀點，也是對未來成都樓市的一個新判斷趨勢是。

未來幾年，成都會進(jìn)入到一個租房繁榮的時代，不少在成都有居住需求的人，會考慮先租房而非買房的比例會不斷增加。

一方面長期低生育率與人口結(jié)構(gòu)的變化，會讓以婚房、學(xué)區(qū)房為標(biāo)志的剛性需求高峰成為過去時。

另一方面，目前就業(yè)穩(wěn)定性與收入增長的預(yù)期并不高。在飯碗是否牢靠、未來收入能否持續(xù)覆蓋月供的擔(dān)憂下，購房這種動輒掏空“六個錢包”并綁定未來二三十年現(xiàn)金流的行為，其決策門檻就被無限拔高，先租房等等在買房，會逐步成為很多人認(rèn)為最安全、最務(wù)實的選擇。

而租房市場的繁榮，會導(dǎo)致二手房市場賣方的壓力進(jìn)一步增加。

核心城區(qū)擁有稀缺資源（交通、配套）的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，依然保持著較強(qiáng)的抗跌性甚至局部微漲的潛力。而交通不便、配套欠缺、供應(yīng)量巨大的郊區(qū)，則面臨更大的價格下行壓力和去化困難。

這種分化會對成都房產(chǎn)的真實價值進(jìn)行殘酷篩選。

在我看來，租金表現(xiàn)好的房子不一定能漲，但租金表現(xiàn)差的房子，房價下行壓力一定大。