就在今早，白云區(qū)龍歸街六片山西側(cè)AB2201123地塊，被民企廣州云山壹號(hào)房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)11.374億元拿下，折合樓面價(jià)14,628元/平！

值得注意的是，成交結(jié)果看似平淡，卻藏著廣州主城低密住宅市場(chǎng)的新信號(hào)：

該地塊曾于2024年11月首次掛牌但因市場(chǎng)環(huán)境遇冷終止，此次重新出讓指標(biāo)未做調(diào)整，底價(jià)成交的結(jié)果既反映了當(dāng)前市場(chǎng)的理性態(tài)度，也凸顯了地塊本身的優(yōu)質(zhì)屬性對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力。

本次出讓的地塊位于白云區(qū)龍歸街六片山腳下，屬于二類(lèi)居住用地（R2）。總用地面積達(dá)61,879平方米，其中可建設(shè)用地面積為45,738平方米，計(jì)容建筑面積77,755平方米，容積率僅為1.7，建筑限高60米。

來(lái)源：廣州自然資源規(guī)劃和管理局

從區(qū)位、資源、配套等維度看，這宗地塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力集中在“低密生態(tài)”與“區(qū)位潛力”兩大板塊，同時(shí)具備完善的基礎(chǔ)配套支撐。

地塊緊鄰六片山森林公園，擁有一線(xiàn)山景資源。六片山作為白云核心自然資源，擁有大面積山林、水庫(kù)，未來(lái)業(yè)主可直接享受推窗見(jiàn)山、步行入林的居住體驗(yàn)，這種生態(tài)優(yōu)勢(shì)在主城已屬稀缺。

同時(shí)，1.7的容積率在廣州主城堪稱(chēng)“鳳毛麟角”。對(duì)比來(lái)看，白云區(qū)近年出讓宅地容積率多在2.5-3.5之間，市區(qū)熱門(mén)板塊甚至超過(guò)4.0。

低容積率意味著更低的建筑密度、更開(kāi)闊的樓間距和更充足的社區(qū)綠化空間，為打造高端住宅奠定基礎(chǔ)。

60米建筑限高與低容積率匹配，可支撐“小高層+疊墅”的高端產(chǎn)品組合。參考市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目，未來(lái)可能規(guī)劃8-12層觀景小高層（確保戶(hù)戶(hù)采光觀景）和錯(cuò)落疊拼別墅（滿(mǎn)足“有天有地”的高端需求），形成差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，地塊距離地鐵14號(hào)線(xiàn)東平站1.6公里，通過(guò)換乘3號(hào)線(xiàn)北延段，可快速直達(dá)天河CBD、白云新城等核心商圈，公共交通便利性較好。

西距廣從公路約1000米，北鄰龍興東路，南接坤和街，靠近北二環(huán)高速、新廣從公路、106國(guó)道等主干道，自駕出行便捷，到白云機(jī)場(chǎng)車(chē)程較短，商務(wù)通勤效率高。

周邊現(xiàn)有廣州市珠江高級(jí)中學(xué)、東平小學(xué)、廣東警官學(xué)院等；規(guī)劃36班九年制學(xué)校（遠(yuǎn)期可擴(kuò)至45班），教育鏈條從基礎(chǔ)教育到高等教育全覆蓋，對(duì)改善型客群吸引力顯著。

商業(yè)方面，悅和方、龍歸金鉑廣場(chǎng)、太和金鉑廣場(chǎng)等商業(yè)體滿(mǎn)足日常消費(fèi)；廣州仁泰醫(yī)院提供基礎(chǔ)醫(yī)療保障，生活便利性較高。

區(qū)位潛力同樣值得期待。地塊北面5公里即是民科園未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新核心區(qū)，作為白云區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)引擎，民科園將聚集大量高新技術(shù)人才，這些人群對(duì)高品質(zhì)住宅的需求，將為項(xiàng)目提供穩(wěn)定客群。

而白云區(qū)“北優(yōu)”戰(zhàn)略下，交通路網(wǎng)、公共配套的持續(xù)升級(jí)，也將不斷為板塊賦能。

不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)也需警惕。白云區(qū)近年新房供應(yīng)增加，尤其是高端改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，項(xiàng)目需在產(chǎn)品力和差異化上形成突破；周邊城中村改造進(jìn)度、規(guī)劃學(xué)校落地時(shí)間等，也將直接影響項(xiàng)目去化速度。

這宗地塊的成交，折射出了廣州樓市現(xiàn)狀與趨勢(shì)：優(yōu)質(zhì)低密宅地仍是開(kāi)發(fā)商眼中的“香餑餑”，而生態(tài)資源與區(qū)位潛力的結(jié)合，正成為高端住宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)然，項(xiàng)目最終能否成功，還要看開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打磨能力。如何將山景資源、低密優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際居住體驗(yàn)，如何平衡配套短板與高端定位，都將是未來(lái)的關(guān)鍵。但可以肯定的是，這宗地塊的入市，已為白云區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的期待。