文｜鄧浩志

業(yè)務(wù)仍然正常的房企，今年集體架構(gòu)大調(diào)整。

7月26日，金地集團(tuán)宣布區(qū)域調(diào)整：設(shè)立四大大區(qū)公司，同時(shí)成立10個(gè)地區(qū)公司。職能定位上，總部作為經(jīng)營(yíng)決策中心，負(fù)責(zé)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)決策，直接管理地區(qū)公司，確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成；大區(qū)公司作為業(yè)務(wù)督導(dǎo)中心，督導(dǎo)地區(qū)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及重難點(diǎn)專項(xiàng)工作；地區(qū)公司則是一線經(jīng)營(yíng)主體，具體負(fù)責(zé)區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，確保目標(biāo)達(dá)成。此次調(diào)整將原有“總部—區(qū)域—城市公司”的三級(jí)架構(gòu)，壓縮為“總部—大區(qū)—地區(qū)公司”的2.5級(jí)模式。金地僅是仍在存活房企中的普通一例，甚至算最輕微的調(diào)整。

今年上半年，一眾房企錄得巨額虧損，金地巨虧近40億元；只不過(guò)龍頭萬(wàn)科虧損更甚，半年虧損近100億元，房地產(chǎn)新聞?lì)^條被萬(wàn)科搶走。

總體而言，行業(yè)現(xiàn)狀已無(wú)法用“過(guò)冬”形容，因?yàn)闆]有一個(gè)冬天會(huì)持續(xù)整整四年。在房地產(chǎn)持續(xù)衰退、且不知何時(shí)見底之際，各大房企紛紛調(diào)整管理層與管理架構(gòu)。

過(guò)去四年，房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行分階段施策：前期通過(guò)降價(jià)賣產(chǎn)品回籠資金，壓縮投資減少支出，裁員降本，與金融機(jī)構(gòu)談判融資展期，爭(zhēng)取緩沖時(shí)間。

隨后市場(chǎng)繼續(xù)惡化，房企在原有策略上再升級(jí)：降價(jià)出售自持資產(chǎn)——萬(wàn)達(dá)持續(xù)賣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；尋求政策與專項(xiàng)資金支持，爭(zhēng)取進(jìn)入保交房“白名單”；大股東個(gè)人或家族提供融資，如楊惠妍給碧桂園“輸血”，實(shí)質(zhì)是把賺到的錢“吐出來(lái)”。

然而市場(chǎng)仍在下行，上述辦法已不足以解決問題。公司只能更換實(shí)控人——被國(guó)資收購(gòu)并控股：深鐵給萬(wàn)科融資，萬(wàn)科高管已全線“深鐵化”；綠城高管全線“中交化”；金地亦壓縮編制、調(diào)整架構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)走到如此地步，實(shí)在令人嘆息、惋惜。接下來(lái)會(huì)如何？業(yè)內(nèi)、統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者似乎越來(lái)越不敢預(yù)測(cè)市場(chǎng)何時(shí)見底。希望，這反而是好的開始；希望，這不僅僅是希望而已。

給民企留點(diǎn)血脈，多元化才利于創(chuàng)新

近日，綠城中國(guó)官網(wǎng)撤下原執(zhí)行總裁照片，換上“中交系”資深高管擔(dān)任黨委書記、執(zhí)行總裁。這位新任領(lǐng)導(dǎo)在中交體系任職逾30年，2018年任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)，2022年任中交集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)總監(jiān)、市場(chǎng)部總經(jīng)理。此次人事交接完成，標(biāo)志著“中交系”核心高管全面入駐綠城關(guān)鍵崗位。為解決混改企業(yè)“控股不控權(quán)”問題，數(shù)月前中交系便陸續(xù)派駐高管，通過(guò)人事調(diào)整確保戰(zhàn)略協(xié)同與風(fēng)險(xiǎn)管控。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)，排名前100的企業(yè)中70%為央國(guó)企；剩余仍在榜的民企，70%~80%均以處理債務(wù)為主。諸如碧桂園、融創(chuàng)等類型企業(yè)，即便解決債務(wù)問題，最終逐漸萎縮甚至消亡也毫不奇怪。如今仍能正常運(yùn)營(yíng)的民企，如萬(wàn)科、綠城，均為混合所有制；偏偏在今年，萬(wàn)科管理層換成深鐵系，綠城管理層換成中交系。如此一來(lái)，整個(gè)行業(yè)可能99%已被國(guó)央企掌控。隨著混合所有制房企由國(guó)央企主導(dǎo)，管理風(fēng)格勢(shì)必趨于國(guó)有化。

若房地產(chǎn)從業(yè)人員或關(guān)注財(cái)經(jīng)的人看到這架勢(shì)，便會(huì)發(fā)現(xiàn)問題：一個(gè)行業(yè)幾乎完全缺少民企并非好事。眾多問題暫且不表，只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年，產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、金融創(chuàng)新幾乎均由民企貢獻(xiàn)。民企自負(fù)盈虧，積極性強(qiáng)、反應(yīng)快、創(chuàng)新能力突出。若市場(chǎng)缺少民企，行業(yè)很可能陷入動(dòng)力不足、積極性匱乏的困境——畢竟許多國(guó)企拿地及兜底價(jià)格均為事先安排，并非市場(chǎng)主導(dǎo)。在創(chuàng)新層面，更可能陷入比拼政府關(guān)系、利用政策套利，以及比拼偷面積的內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)要給民企留點(diǎn)血脈，多元化才利于創(chuàng)新。