7月28日，備受矚目的番禺南村萬(wàn)博商務(wù)區(qū)核心資產(chǎn)——佳創(chuàng)盛匯土地使用權(quán)及在建工程拍賣(mài)正式落幕，最終以流拍告終。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，這場(chǎng)起拍價(jià)約29.78億元的司法拍賣(mài)雖引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，累計(jì)吸引8795次圍觀、158人設(shè)置提醒，卻始終無(wú)人報(bào)名參與競(jìng)拍。

從圍觀熱度與實(shí)際參與度的強(qiáng)烈反差中，早已埋下流拍的伏筆。

佳創(chuàng)盛匯項(xiàng)目體量龐大，建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，總投資額約33億元，作為廣州市首宗帶產(chǎn)權(quán)的單建式地下商城，以及地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用的示范項(xiàng)目，自規(guī)劃之初便備受關(guān)注。

圖源佳創(chuàng)盛匯公眾號(hào)

其設(shè)計(jì)藍(lán)圖宏偉，計(jì)劃打造為集交通、停車(chē)、商業(yè)、市政于一體的“全天候購(gòu)物公園”，內(nèi)部還規(guī)劃有海洋世界、冰雪世界、兒童樂(lè)園等特色區(qū)域。

圖源佳創(chuàng)盛匯公眾號(hào)

按照規(guī)劃，它將通過(guò)66個(gè)出入口連通地面數(shù)十個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓，與雙地鐵交匯的南村萬(wàn)博站負(fù)二層直駁，從而將萬(wàn)博現(xiàn)有的寫(xiě)字樓和商業(yè)體經(jīng)由地下通道全線貫通，形成前所未有的TOD規(guī)模。

若能順利建成運(yùn)營(yíng)，佳創(chuàng)盛匯本可成為萬(wàn)博商圈商業(yè)拼圖中至關(guān)重要的一塊，極大提升商圈的商業(yè)活力與競(jìng)爭(zhēng)力，重塑番禺商業(yè)格局。

然而，現(xiàn)實(shí)卻頗為殘酷。

項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中陷入重重困境。從項(xiàng)目背景來(lái)看，2014年8月，萬(wàn)博商務(wù)區(qū)地下空間項(xiàng)目地塊競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)瑥V州市萬(wàn)雍投資有限公司以底價(jià)7.28億元競(jìng)得。

此后，項(xiàng)目公司廣州萬(wàn)璟投資有限公司成立，由廣州市萬(wàn)雍投資有限公司持有75%股權(quán)，廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司（信投公司）持有25%股權(quán)。

但在后續(xù)開(kāi)發(fā)中，廣州萬(wàn)璟投資有限公司陷入財(cái)務(wù)困境，雖已繳清土地出讓金，卻拖欠番禺區(qū)政府地塊開(kāi)挖及基礎(chǔ)等工程費(fèi)1.6億元，以及番禺土地開(kāi)發(fā)中心和信投公司代墊的5.46億元款項(xiàng)。

項(xiàng)目現(xiàn)狀 圖源阿里法拍

此次被拍賣(mài)，源于工商銀行廣州同福中路支行與廣州萬(wàn)璟投資有限公司的借款合同糾紛，涉案金額約6.24億元。

從工程現(xiàn)狀而言，佳創(chuàng)盛匯雖主體結(jié)構(gòu)完成100%，人防工程、出入口裝飾工程完成95%，水電安裝工程、空調(diào)安裝工程、出入口鋼結(jié)構(gòu)工程完成90%，消防工程完成85%，但除靠近地鐵部位有裝修外，-1層、-2層其余部分基本上處于毛坯狀況。

這意味著接手方不僅要支付高昂的拍賣(mài)款，還需投入巨額資金用于后續(xù)建設(shè)、裝修以及解決遺留債務(wù)問(wèn)題，實(shí)際成本遠(yuǎn)超起拍價(jià)。

項(xiàng)目現(xiàn)狀 圖源 阿里法拍

此次流拍，對(duì)佳創(chuàng)盛匯項(xiàng)目本身而言，無(wú)疑是雪上加霜。項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)的時(shí)間將進(jìn)一步延后，原本期待項(xiàng)目建成帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展、提升物業(yè)價(jià)值的周邊業(yè)主、商戶(hù)，希望再次落空。

而對(duì)于萬(wàn)博商圈來(lái)說(shuō)，商業(yè)格局升級(jí)的步伐也因此受阻。

當(dāng)前，萬(wàn)博商圈商業(yè)密度雖高，但商業(yè)空間缺乏立體聯(lián)結(jié)，行人需穿越地面道路才能完成場(chǎng)景切換，地下通道難實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，“30分鐘消費(fèi)圈”難以成型。

而萬(wàn)博地下空間原本被稱(chēng)為“亞洲最大公共地下商業(yè)空間”，總投資33億元，總體量約180萬(wàn)平方米，是珠江新城地下空間面積的3倍多。

佳創(chuàng)盛匯本可成為填補(bǔ)旅游與城市消費(fèi)裂縫的關(guān)鍵拼圖，通過(guò)地下空間將萬(wàn)博商圈的各個(gè)商業(yè)體串聯(lián)起來(lái)，緩解地面交通擁堵，提升商圈整體運(yùn)營(yíng)效率。

如今流拍，這一愿景的實(shí)現(xiàn)變得更加遙遙無(wú)期。

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析，流拍反映出當(dāng)下市場(chǎng)參與者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬(wàn)博商圈已有番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、番禺天河城、廣汽四海城等眾多大型商場(chǎng)，且未來(lái)還有K11、萬(wàn)象系等項(xiàng)目在建。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，接手一個(gè)尚未完工且債務(wù)纏身的地下商業(yè)體，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力都是極大考驗(yàn)。

各大企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，普遍收緊現(xiàn)金流，對(duì)于此類(lèi)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目持觀望態(tài)度。