文｜鄧浩志

大批商辦物業(yè)二三折拋售

近日，深圳灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店掛牌拍賣，價(jià)格低得嚇?biāo)廊耍浩鹋膬r(jià)僅6.21億元，折合每平方米1000多元，2000元都不到。要知道，高星級(jí)酒店這個(gè)價(jià)格連室內(nèi)家私和軟裝都不夠，卻包含了建設(shè)、裝修、地價(jià)，而且還位于全球房?jī)r(jià)最高城市之一的深圳，并且是該市規(guī)模最大的酒店——總投資約30億元。最終僅以2折成交，連本都收不回，慘烈程度更甚。

最近我調(diào)研了國(guó)內(nèi)許多大城市正在處置的商辦類物業(yè)，普遍面臨低價(jià)血虧拋售的局面，情況遠(yuǎn)比住宅市場(chǎng)糟糕。商辦類物業(yè)的降價(jià)幅度本就大于住宅，全國(guó)平均跌幅已超過(guò)50%；若屬于不良資產(chǎn)處置，還會(huì)在原價(jià)基礎(chǔ)上再打5折拍賣，相當(dāng)于高峰期價(jià)格的2.5折；遇到特殊情況，甚至只剩高峰期1折左右，亦非罕見(jiàn)。

商辦物業(yè)價(jià)格斷崖式下滑、爛尾項(xiàng)目大量增加，表面看與住宅市場(chǎng)一樣，是市場(chǎng)下行疊加經(jīng)濟(jì)下行的結(jié)果。但若僅限于此，熬過(guò)寒冬即可，不至于割肉割到地板上。深層原因在于市場(chǎng)看不到商辦類物業(yè)的前景——即便樓市和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商辦類物業(yè)似乎也難翻身。根源在于過(guò)去十幾年各地天量的商辦物業(yè)供應(yīng)，以及需求端已發(fā)生根本變化。

以一線城市為例，過(guò)去十幾年持續(xù)規(guī)劃新建寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，許多地塊出讓時(shí)強(qiáng)制要求配建寫(xiě)字樓、大型商業(yè)、星級(jí)酒店。盡管當(dāng)下甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已高達(dá)20%~30%，未來(lái)兩年新增供應(yīng)量卻仍將達(dá)到過(guò)去10年總和。城市規(guī)劃失誤、過(guò)度追求寫(xiě)字樓漂亮外立面對(duì)城市景觀的提升，是一種嚴(yán)重且低級(jí)的錯(cuò)誤。與此同時(shí)，商業(yè)與辦公需求也在改變：電商繼續(xù)蠶食實(shí)體商業(yè)；新產(chǎn)業(yè)形態(tài)與遠(yuǎn)程辦公軟件普及，導(dǎo)致對(duì)辦公空間需求下降。

怎么辦？短期看，商辦物業(yè)市場(chǎng)跌幅將比住宅更深，調(diào)整周期更長(zhǎng)；長(zhǎng)期看，規(guī)劃思路必須及時(shí)轉(zhuǎn)向，大幅降低商業(yè)及辦公物業(yè)的規(guī)劃量，減少大規(guī)模重復(fù)建設(shè)帶來(lái)的浪費(fèi)與供應(yīng)壓力。

住房消費(fèi)整體降級(jí)，豪宅金融屬性不降反增

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)新房與二手房交易總量同比增長(zhǎng)，二手房交易占比逐步提高，多個(gè)省份二手房成交量已超過(guò)新房。事實(shí)上，今年以來(lái)二手房成交熱度穩(wěn)步回落，但上半年30個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交仍同比增長(zhǎng)12%。研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，大城市二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，與剛需客群需求釋放密切相關(guān)。剛需作為二手房購(gòu)買主力，正遭遇嚴(yán)重消費(fèi)降級(jí)：上海、北京、杭州總價(jià)300萬(wàn)元以下房源成交占比均超六成。進(jìn)一步細(xì)分可見(jiàn)微妙變化——總價(jià)1000萬(wàn)元以上各價(jià)格段二手高端住宅成交增速普漲，140平方米以上大面積段成交占比持續(xù)增加。

貝殼研究院報(bào)告亦顯示，深圳小戶型商品房需求旺盛，本質(zhì)上是住房消費(fèi)降級(jí)的體現(xiàn)；不止深圳，廣州核心主城小戶型成交同樣活躍，總價(jià)集中在300萬(wàn)元左右，而2021年廣州成交主力價(jià)格段為400~800萬(wàn)元。顯而易見(jiàn)，住宅消費(fèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)顯著的消費(fèi)降級(jí)：資金有限，只能買更便宜、面積更小的房子。

至于千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交量持續(xù)攀升，則是高凈值人群在缺乏投資渠道、資金安全出口受限、出海路徑受阻背景下的綜合結(jié)果。因此，當(dāng)前中國(guó)樓市呈現(xiàn)“居住需求整體降級(jí)，高端物業(yè)金融屬性不降反增”的分化格局。