寫字樓市場被稱作“立體的經(jīng)濟(jì)晴雨表”，其租賃活躍度反映了產(chǎn)業(yè)脈動與經(jīng)濟(jì)冷暖。最近，仲量聯(lián)行等市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的上海第一季度寫字樓數(shù)據(jù)顯示：市場凈吸納量環(huán)比回升，租賃需求步入持續(xù)復(fù)蘇通道。

一線寫字樓中介，其實是感知這份冷暖最敏銳的群體。大學(xué)畢業(yè)于房地產(chǎn)專業(yè)的“00后”從業(yè)者張馨怡，入行兩年半，遇到了全國寫字樓最快去存量化的周期。憑著對行業(yè)的熱愛，她以文字和觀察在社交媒體上記錄下上海寫字樓市場的變遷。跳出冰冷數(shù)據(jù)，她從更微觀的層面、從年輕人的視角出發(fā)，勾勒出上海寫字樓生態(tài)的面貌，讓人看到了統(tǒng)計報表之外的信息。

工作中的張馨怡

觀察維度一：午餐是否價廉物美

在張馨怡的觀察體系里，白領(lǐng) “午餐是否自由”，是除了租金、交通便利度之外的衡量寫字樓吸引力的重要標(biāo)尺，直接關(guān)聯(lián)員工幸福感與企業(yè)留存率。

長寧天山、徐匯漕河涇、虹橋古北，在她心目中是“打工人的食堂高地”，屬于白領(lǐng)午餐自由的頂配地段?！白叱鰧懽謽?，‘遍地’是日料定食、本幫面館、連鎖快餐‘三件套’，人均30元能吃得像皇帝?！毙堈f，她最喜歡接到中午帶客戶在天山區(qū)域看寫字樓的任務(wù)，看完后自己溜去吃一碗大腸面加素雞，幸福感拉滿。

而有些黃金地段的商務(wù)區(qū)，寫字樓周邊餐飲選擇雖多，但因地段擺在那里，午餐價格也水漲船高?！拔鞑透鞣N‘輕食碗’，一份沙拉都要68元起步，還吃不飽?！庇衅髽I(yè)員工向她抱怨。

小張服務(wù)過的一家入駐上海核心商務(wù)區(qū)的企業(yè)客戶，每次與樓宇物業(yè)談續(xù)租時提的訴求都是同一個：能不能把樓下那個平價食堂請回來？這家企業(yè)的人事經(jīng)理說，入駐一家讓人能踏實吃好午飯的寫字樓，員工的離職率都會低一點。

某些新興商務(wù)區(qū)則陷入了 “硬件高端、配套缺位” 的困境?！胺綀A五百米只有‘全家’便利店和‘星巴克’咖啡館，中午想正經(jīng)吃頓飯，得打車去覓食，來回車費比飯錢貴?！毙堈f，寫字樓品質(zhì)再好，但周邊配套不足，租金也漲不上去。

在仲量聯(lián)行等多家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的上海一季度甲級寫字樓租賃市場報告中提到，主力租賃企業(yè)除金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等高端服務(wù)業(yè)外，軟件與信息服務(wù)業(yè)成為一匹“黑馬”，由原來盤踞在張江和漕河涇等區(qū)域開始向市中心延伸，成為寫字樓租賃市場復(fù)蘇的重要支撐。

小張接待過不少軟件與信息服務(wù)業(yè)，她發(fā)現(xiàn)：軟件與信息服務(wù)業(yè)對寫字樓周邊就餐情況格外在意?！斑@些企業(yè)會詢問‘寫字樓周邊是否有24小時就餐點與便利店’。因為程序員加班多、加班晚，要讓他們加班后能有口熱飯吃。如果一幢寫字樓自帶員工餐廳，那絕對是這幢樓大大的加分項?！?/p>

觀察維度二：衛(wèi)生紙夠不夠厚、外賣小哥臉色好不好

張馨怡觀察樓宇的第二重維度是：廁所的衛(wèi)生紙夠不夠厚？外賣小哥的臉色好不好看？

第一次走進(jìn)一幢寫字樓，別人會先盯著大堂看，夠不夠氣派；但小張會先溜到廁所看一看，因為“魔鬼藏在細(xì)節(jié)里“。

“有的老牌寫字樓，大堂維護(hù)得很好，金碧輝煌，但走進(jìn)衛(wèi)生間，你會發(fā)現(xiàn)：洗手臺放著老式按壓皂液器，衛(wèi)生紙薄得能透光。這說明，這幢寫字樓的錢全花在了‘面子’上，‘里子’能省則省?！靶垞u搖頭。

反觀有些商務(wù)樓宇，大堂看著平平無奇，但衛(wèi)生間標(biāo)配智能馬桶蓋、戴森干手器，紙巾厚實得能當(dāng)抹布?！澳芸闯鰜?，這物業(yè)在用心維護(hù)樓宇品質(zhì)，而不是做做樣子。這種寫字樓的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)一般不會差?！?/p>

她評價物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)的另一個角度是：外賣小哥的臉色。

一幢樓宇內(nèi)入駐少則幾十家，多則上百家企業(yè)，中午必然有大量外賣員涌入樓宇。即便樓宇地處核心商圈，樓內(nèi)員工點外賣的數(shù)量也不會少。外賣治理考驗著樓宇物業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)。

小張將外賣小哥的臉色分為三個等級：第一等級，外賣小哥能夠笑容滿面地將外賣遞到客戶手中， 說明這幢樓對物流友好，物業(yè)服務(wù)水平一般比較好；第二等級，外賣小哥面無表情地將外賣放在樓宇前臺 這，說明這幢樓的物業(yè)服務(wù)“尚可忍受”；第三等級，如果外賣小哥罵罵咧咧地把外賣“摔”在前臺，她建議直接把這幢樓宇“拉黑”吧！“管理不好午間外賣的寫字樓，物業(yè)服務(wù)水平肯定高不到哪兒去?！?/p>

小張還觀察到一個現(xiàn)象：近年來，越來越多的企業(yè)在選擇寫字樓時非常關(guān)注空調(diào)的使用情況。

上海大部分寫字樓的空調(diào)有著“上下班時間”，一般在周一到周五的“早八晚六”工作，過了點兒就關(guān)閉了。企業(yè)若想繼續(xù)使用，要向物業(yè)另繳空調(diào)使用費?！皠e以為空調(diào)費是小錢，目前市面上大部分商務(wù)樓宇使用的是中央空調(diào)。一開空調(diào)就覆蓋一整層樓面，空調(diào)使用費每小時800元起步?！?/p>

小張服務(wù)過一家電商，對方看中了一幢很大氣的新樓。企業(yè)負(fù)責(zé)人隨口對小張說了一句“企業(yè)周末要經(jīng)常加班”。小張馬上告訴對方：周末加班開空調(diào)，要向物業(yè)額外支付空調(diào)費，且按小時計費。這位企業(yè)負(fù)責(zé)人一算賬，嚇一跳：企業(yè)在“雙十一”前后近一個月都要通宵加班，額外花的空調(diào)費可能比單月房租還要貴。這家企業(yè)果斷放棄了這幢樓宇，轉(zhuǎn)而選擇了一幢采用分體式空調(diào)的老式商務(wù)樓。

現(xiàn)在，小張幫企業(yè)找商務(wù)樓宇，都會多問一句“企業(yè)加班多不多？”如果企業(yè)經(jīng)常加班，建議首選采用分體式空調(diào)的商務(wù)樓。這兩年，一些經(jīng)營靈活的樓宇會拿出一兩個樓層提供給有加班需求的企業(yè)，盡管物業(yè)費稍高一點，但這樣的靈活服務(wù)受到不少企業(yè)的歡迎。

觀察維度三：在電梯里能遇到誰

“在電梯里能遇到誰”，是張馨怡觀察寫字樓的第三重維度。

上個月，小張帶著一位做“AI算法”的創(chuàng)業(yè)者，考察位于徐匯濱江的西岸智塔寫字樓。電梯里走進(jìn)來一位企業(yè)員工，這位創(chuàng)業(yè)者看了一眼對方手里的工牌，偷偷轉(zhuǎn)頭對她說：“這位是某某企業(yè)的（一家IT龍頭企業(yè)）?！痹跇莾?nèi)轉(zhuǎn)了一圈后，創(chuàng)業(yè)者很興奮地說：“在這棟樓里，我能碰到的人，我全都想認(rèn)識?！?/p>

小張認(rèn)為，這背后折射了企業(yè)需求的轉(zhuǎn)變：過去，企業(yè)看重的是樓內(nèi)“鄰居”的規(guī)模與名氣，以此佐證樓宇品質(zhì)；如今更關(guān)注產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，辦公室早已不只是辦公空間，更是業(yè)務(wù)合作與資源對接的場景。企業(yè)找的不僅是辦公位，更是生態(tài)位。

而相關(guān)產(chǎn)業(yè)越扎堆的地方，寫字樓就更抗跌。小張告訴記者，一棟樓的租金體系往往是被龍頭企業(yè)的預(yù)算錨定的，不是隨行就市。以徐匯區(qū)的西岸智塔為例，微軟、阿里巴巴、華為這些頭部企業(yè)入駐時，租金談判的基準(zhǔn)線就定下來了，后續(xù)入駐的成長型企業(yè)的租金也基本圍繞這條基準(zhǔn)線浮動。而且當(dāng)一棟樓里的企業(yè)之間有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)時，它的“去化速度”往往比普通寫字樓要快。

現(xiàn)在，小張每次看樓時，都會格外關(guān)注樓內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，幫助企業(yè)客戶來匹配樓宇?！拔覀兘羞@種樓宇為‘產(chǎn)業(yè)垂直樓宇’，這種樓宇對產(chǎn)業(yè)生態(tài)匹配的企業(yè)吸引力很大，即便可能要承受比周邊同級別樓宇高一些租金，很多企業(yè)也愿意入駐。當(dāng)然，很多‘產(chǎn)業(yè)垂直樓宇’背后通常都有政策配套，如黃浦區(qū)每年投入5億元扶持金融科技、徐匯區(qū)對AI企業(yè)提供最高1500萬元的辦公用房補(bǔ)貼。所以，入駐這些樓宇的實際成本可能比名義租金要低一些?！?/p>

但她提醒：市場中也存在 “偽垂直樓宇”，僅掛產(chǎn)業(yè)招牌卻無實質(zhì)招商邏輯。而此時，電梯間偶遇的人群、樓內(nèi)真實企業(yè)構(gòu)成，便成為辨別垂直生態(tài)真?zhèn)蔚闹庇^方式。

張馨怡

【記者手記】

有活力的樓宇經(jīng)濟(jì)，一定適配需求服務(wù)于人

說起樓宇經(jīng)濟(jì)，我們總習(xí)慣用空置率、凈吸納量、租金漲幅這些專業(yè)詞匯來定義，把它看作一串冰冷的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)?？僧?dāng)我跟“00后”中介張馨怡交談時，發(fā)現(xiàn)她跳出了專業(yè)報表與行業(yè)套路，從一頓午餐、一卷廁紙、一部電梯這些生活化切口，為我們理解新時代的樓宇經(jīng)濟(jì)提供了全新視角。

過去，我們觀察樓宇經(jīng)濟(jì)，目光總鎖定在核心商圈、地標(biāo)樓宇、頭部企業(yè)，仿佛只有光鮮亮麗的大堂和節(jié)節(jié)攀升的租金，才是商務(wù)樓宇價值的全部。小張的觀察卻格外“接地氣”：白領(lǐng)的一日三餐是否便利，決定企業(yè)對人才的吸引力；衛(wèi)生間、外賣管理等細(xì)微服務(wù)，考驗樓宇運營的精細(xì)化水平；空調(diào)模式?jīng)Q定了加班成本，直接影響到中小企業(yè)的經(jīng)營預(yù)算。

這些細(xì)碎又真實的場景，道出了一個樸素的商業(yè)邏輯：商務(wù)樓宇，終究是為人服務(wù)的，脫離了便利度與體驗感，再亮眼的地段與設(shè)計都是空中樓閣。

通過她的觀察，也讓我看到了當(dāng)下“樓宇經(jīng)濟(jì)”更深層的產(chǎn)業(yè)邏輯變化。

以前企業(yè)選寫字樓，看重的或許是地段排場、是樓內(nèi)名氣大的“鄰居”。如今創(chuàng)業(yè)者更在意：樓里是不是有能合作的伙伴、能對接的資源。這是市場回歸理性、經(jīng)營更加務(wù)實的表現(xiàn)，也啟發(fā)樓宇——唯有扎根產(chǎn)業(yè)、精準(zhǔn)定位，才能筑牢長期發(fā)展的“護(hù)城河”。

需求端發(fā)生著變化，在供給端其實也進(jìn)行著一場自我革新。

最近，我旁聽了一場中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)座談會，多位甲級寫字樓負(fù)責(zé)人不約而同談到：當(dāng)下寫字樓競爭非常激烈，但大家都在積極應(yīng)對，不斷突破自己的舒適圈，精細(xì)化做好運營管理。

一位樓宇負(fù)責(zé)人說，過去企業(yè)想要入駐樓宇，都要自己完成裝修；但現(xiàn)在樓宇能為各類企業(yè)提供定制裝修、拎包入住服務(wù)，以縮短企業(yè)入駐成本。

另一幢樓宇的負(fù)責(zé)人說，樓宇地處某商圈，周邊消費人群對教育培訓(xùn)的需求特別大。但商圈內(nèi)的樓宇都不愿意引入教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，因為一到周末來上課的人特別多，人員在樓內(nèi)進(jìn)進(jìn)出出，物業(yè)管理非常麻煩。但這幢樓宇獨辟蹊徑，讓商圈內(nèi)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來這里扎堆。物業(yè)在周末增派人手，做好管理與服務(wù)。暑期馬上要到了，不少教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都找到樓宇方想要擴(kuò)租，樓宇的出租率隨之飆升。

上海各區(qū)政府也在用政策與集聚效應(yīng)，幫助樓宇構(gòu)筑起“護(hù)城河”，為樓宇轉(zhuǎn)型升級筑牢支撐。如，黃浦區(qū)發(fā)力金融科技、生物醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)樓宇，推動“產(chǎn)業(yè)垂直樓宇”的營造；普陀區(qū)提出打造 “垂直產(chǎn)業(yè)園、立體經(jīng)濟(jì)圈”，推動產(chǎn)業(yè)集聚升級。

一邊是企業(yè)需求愈發(fā)務(wù)實多元，一邊是政府支持下的樓宇服務(wù)的不斷升級優(yōu)化，供需兩端雙向適配、彼此成就，穩(wěn)穩(wěn)托舉了今年第一季度上海寫字樓租賃市場的復(fù)蘇態(tài)勢。

張馨怡的觀察或許只是市場的一個縮影，卻提醒我們：寫字樓終究為人服務(wù)、為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，有活力的樓宇經(jīng)濟(jì)，一定適配需求、服務(wù)于人。

原標(biāo)題：《午餐、廁紙、外賣小哥…一位“00后”寫字樓中介眼中的“樓宇經(jīng)濟(jì)”》

本文作者：解放日報 唐燁