首發(fā)｜明見(jiàn)局

作者｜周敘

昨天啊地產(chǎn)圈有個(gè)挺熱鬧的事兒，就是李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔地產(chǎn)在大灣區(qū)一口氣拿出了400套房子對(duì)外“骨折”甩賣(mài)，價(jià)格低到讓人咋舌，最便宜的一套才40萬(wàn)。

這消息一出來(lái)，不少人開(kāi)始聯(lián)想到這和他前兩年頻繁賣(mài)港口的操作，究竟是不是一個(gè)路子？

大灣區(qū)房子甩賣(mài)，低價(jià)背后的算盤(pán)

據(jù)媒體報(bào)道，這次賣(mài)的房子分布在惠州、中山、廣州、東莞四個(gè)地方，其中惠州瀧珀花園是主力，一下子拿出了300套。

價(jià)格有多香呢？51平米的一房戶型之前單價(jià)還在1萬(wàn)到1.4萬(wàn)之間晃悠，現(xiàn)在中高樓層的同款總價(jià)才44.3萬(wàn)，算下來(lái)每平米只有8600多元。東莞海逸豪庭的別墅更狠，去年5月單價(jià)還4.4萬(wàn)到6.8萬(wàn)每平米，今年6月直接跌到1.8萬(wàn)到3.6萬(wàn)，幾乎腰斬，而現(xiàn)在安居客上的單價(jià)更低了。

值得注意的是，這些房子有個(gè)共同點(diǎn)——都是早年拿的地。

東莞海逸豪庭1999年就被拿下，到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)了三期；廣州逸翠莊園2012年啟動(dòng)，賣(mài)了十幾年還在推新。這種“老盤(pán)新賣(mài)”是李家的老套路了，早年低價(jià)拿地，然后捂著慢慢開(kāi)發(fā)，等到現(xiàn)在市場(chǎng)行情變了就趁著港人北上買(mǎi)房的熱乎勁兒趕緊變現(xiàn)。

而港人確實(shí)買(mǎi)賬！和記地產(chǎn)的人透露惠州瀧珀花園已經(jīng)賣(mài)了快600套，大多是香港買(mǎi)家。

為什么呢？?jī)r(jià)差實(shí)在是太誘人了。香港新房均價(jià)快20萬(wàn)/平米，惠州這套房的單價(jià)還不到香港的1/10，50平米的房子總價(jià)在香港可能連首付都不夠。

加上大灣區(qū)交通越來(lái)越方便，“一小時(shí)生活圈”也慢慢成型，不少香港人周末已經(jīng)往返大灣區(qū)購(gòu)物，現(xiàn)在干脆想著在這邊安家，上班通勤也能接受。

從數(shù)據(jù)看這種趨勢(shì)不是偶然。人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示，到今年6月港澳居民在廣東買(mǎi)房的業(yè)務(wù)辦了3341筆，涉及金額30.8億。

政策也在推波助瀾，比如2024年推出的購(gòu)房結(jié)算便利化政策讓港人轉(zhuǎn)賬買(mǎi)房更方便。李嘉誠(chéng)這時(shí)候降價(jià)推盤(pán)，等于踩著點(diǎn)抓住了這波需求。

現(xiàn)金、市場(chǎng)與老規(guī)矩

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，“現(xiàn)今之王”李嘉誠(chéng)賣(mài)房最直接的原因可能還是為了回籠資金。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)這幾年日子不算太好過(guò)，2024年內(nèi)地銷(xiāo)售收入比2020年降了87%，但海外投資沒(méi)有停下，英國(guó)的基建、新能源項(xiàng)目都得花錢(qián)。

手里的房子要是捂著不賣(mài)，資金或許就盤(pán)活不了，尤其像惠州瀧珀花園這樣滯銷(xiāo)了6年的項(xiàng)目，拖著也是成本。

再者，這符合李嘉誠(chéng)“見(jiàn)好就收”的老規(guī)矩。

早年拿地成本低，比如東莞海逸豪庭拿地快26年了，土地成本早攤薄到幾乎可以忽略。現(xiàn)在就算降價(jià)賣(mài)，綜合收益率還能維持在35%到45%，這個(gè)時(shí)候套現(xiàn)既落袋為安，又能避開(kāi)內(nèi)地樓市的不確定性，畢竟現(xiàn)在不少城市庫(kù)存去化周期超過(guò)30個(gè)月，拖著風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)更大。

還有個(gè)不能忽視的點(diǎn)是現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)變了，對(duì)市場(chǎng)敏感的人早就已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。以前港人來(lái)內(nèi)地買(mǎi)房多是為了投資，現(xiàn)在更多是自住。

隨著大灣區(qū)企業(yè)、學(xué)校越來(lái)越多，不少香港人過(guò)來(lái)工作、養(yǎng)老，買(mǎi)房更看重生活配套。李嘉誠(chéng)這次甩賣(mài)的房子特意增加了港式戶型，還安排了往返深圳口岸的大巴，明顯是沖著這些自住需求來(lái)的。

說(shuō)到底，都是一門(mén)“算賬”的生意

再看賣(mài)港口一事，有部分有原因也是為了回籠資金，但背后可能還有更深層次的原因。

從行業(yè)角度來(lái)看，全球港口行業(yè)這幾年變化可大了。全球貿(mào)易格局一直在變，貿(mào)易保護(hù)主義越來(lái)越嚴(yán)重，逆全球化的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯，國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)變慢了，這對(duì)港口行業(yè)沖擊很大。好多港口的吞吐量要么不怎么增長(zhǎng)，要么就直接下滑，比如巴拿馬的港口2024年上半年對(duì)長(zhǎng)和的利潤(rùn)貢獻(xiàn)還不到1%，增長(zhǎng)乏力。

在這種情況下李嘉誠(chéng)把一些港口資產(chǎn)賣(mài)了，或許就是想調(diào)整戰(zhàn)略，把錢(qián)從競(jìng)爭(zhēng)大、發(fā)展前景不太好的港口業(yè)務(wù)里撤出來(lái)。

另外從全球資產(chǎn)布局來(lái)看，李嘉誠(chéng)的生意遍布全球，資產(chǎn)涉及好多領(lǐng)域和地區(qū)。在不同的發(fā)展階段，根據(jù)市場(chǎng)情況和自身戰(zhàn)略的變化調(diào)整資產(chǎn)布局是正常的商業(yè)操作。通過(guò)賣(mài)港口資產(chǎn)他能拿到一大筆錢(qián)，然后把這些錢(qián)重新投到更符合自己戰(zhàn)略發(fā)展方向的領(lǐng)域和地區(qū)。

這幾年李嘉誠(chéng)在科技、新能源等領(lǐng)域開(kāi)始布局，賣(mài)港口得到的錢(qián)就能用來(lái)支持這些新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。就像2022年賣(mài)掉英國(guó)最大港口之一的福斯港，套現(xiàn)了955億。

這么看下來(lái)，賣(mài)房和賣(mài)港口表層邏輯確實(shí)有相通的地方，都是根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整資產(chǎn)落袋為安。但細(xì)究起來(lái)，差異也很明顯，賣(mài)房更多是踩準(zhǔn)區(qū)域市場(chǎng)的節(jié)奏，抓住港人北上的短期紅利；賣(mài)港口則是著眼全球行業(yè)趨勢(shì)和地緣風(fēng)險(xiǎn)，做的是更長(zhǎng)期的戰(zhàn)略收縮。

但不管怎么操作，核心都是那本賬：什么時(shí)候該持有，什么時(shí)候該變現(xiàn)，怎么讓資金在安全和收益之間找到平衡。

這大概就是李嘉誠(chéng)能在商場(chǎng)上混這么多年的門(mén)道吧，不過(guò)之前賣(mài)港口那事也引起了極大的爭(zhēng)議，商人的邊界似乎也是個(gè)妙事，你怎么看呢？

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