利好政策又來(lái)了，個(gè)人消費(fèi)貸利率將大幅下滑，個(gè)人房貸會(huì)從中受益嗎？

7 月 31 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體貸款進(jìn)行貼息，有利于通過(guò)財(cái)政、金融聯(lián)動(dòng)方式降低居民信貸成本和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體融資成本，更好地激發(fā)消費(fèi)潛力，提升市場(chǎng)活力。

所謂貸款貼息，就是國(guó)家拿出財(cái)政資金，對(duì)特定貸款進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。

這屬于財(cái)政政策。顯而易見(jiàn)，在貨幣政策受限于美聯(lián)儲(chǔ)遲遲不降息的情況下，今年財(cái)政政策力度不斷加碼！

而即將實(shí)施的貼息政策涉及到兩項(xiàng)貸款，一項(xiàng)是個(gè)人消費(fèi)貸，一項(xiàng)是服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體貸款。

那么，廣大民眾最關(guān)心的個(gè)人房貸，是否在其中呢？

本文，咱們深度分析一下。

個(gè)人房貸屬于消費(fèi)貸？

我國(guó)貸款按大類劃分，只有兩種：一類是消費(fèi)貸，主要是個(gè)人家庭在消費(fèi)過(guò)程中使用的貸款；另一類是經(jīng)營(yíng)貸，即企業(yè)、機(jī)構(gòu)、做生意的人為了經(jīng)營(yíng)而使用的貸款。

從這兩大類劃分來(lái)看，個(gè)人房貸肯定不屬于經(jīng)營(yíng)貸，應(yīng)該屬于消費(fèi)貸。

但這事，有點(diǎn)復(fù)雜！

由于個(gè)人房貸規(guī)模非常大，且買(mǎi)房行為到底屬于消費(fèi)還是投資存在一些分歧。

比如，在我國(guó) GDP 核算中，買(mǎi)房行為及房產(chǎn)銷售金額歸屬于投資項(xiàng)；再比如，統(tǒng)計(jì)體系中的 CPI（消費(fèi)品價(jià)格）并沒(méi)有包含房?jī)r(jià)，但包含了房租，也就是說(shuō)，租房住的行為屬于消費(fèi)范疇，而買(mǎi)房子的行為嚴(yán)格講并不屬于消費(fèi)。

所以，在信貸體系中，貸款既可以分為消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸兩類，又可以分為三類，即除了消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸之外，還有個(gè)人房貸，三者是并列項(xiàng)。

從上述分析基本上可以得出判斷，此次國(guó)務(wù)院對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款進(jìn)行貼息，應(yīng)該不包含買(mǎi)房貸款，它主要包含我們熟知的類似買(mǎi)車貸款、買(mǎi)家電貸款、旅游消費(fèi)娛樂(lè)貸款等等。

那么，貸款貼息政策對(duì)刺激消費(fèi)和支持服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的力度有多大呢？

可以舉個(gè)例子。

2024 年，財(cái)政部等多部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施設(shè)備更新貸款財(cái)政貼息政策的通知》，主要是想推動(dòng)制造業(yè)設(shè)備更新和技術(shù)改造，當(dāng)時(shí)貼息的幅度是 1 個(gè)百分點(diǎn)，貼息時(shí)間不超過(guò)兩年。

老楊查了一下，2024 年度全國(guó)制造企業(yè)的貸款利息在 3.7%-4% 之間，財(cái)政貼息 1 個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于降低了利息支出 30% 左右。

當(dāng)前個(gè)人消費(fèi)貸的利率在 3%-3.2% 之間，如果同樣貼息 1 個(gè)百分點(diǎn)，那對(duì)廣大消費(fèi)者的貸款成本就會(huì)減少 1/3，幅度挺大的。

2024 年以來(lái)，國(guó)家除了對(duì)設(shè)備更新進(jìn)行貸款貼息之外，還對(duì)消費(fèi)領(lǐng)域（比如家電以舊換新）給予財(cái)政補(bǔ)貼。

去年全國(guó)總計(jì)補(bǔ)貼了 1500 億，今年進(jìn)一步升級(jí)，計(jì)劃補(bǔ)貼 3000 億，這對(duì)促進(jìn)消費(fèi)還是有效果的。

比如，我們看一下全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，今年第一季度同比增速是 4.6%，第二季度就明顯增長(zhǎng)到 5.4%。

全國(guó) GDP 二季度的同比增速是 5.2%，但由于存在通縮，名義增速只有 4.2% 左右，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速 5.2% 遠(yuǎn)大于 4.2% 的名義 GDP 增速。

也就是說(shuō)，上半年，尤其是二季度，社會(huì)零售（消費(fèi)主力）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著極其重要的作用。

以舊換新，還具有杠桿效應(yīng)，對(duì)家電的補(bǔ)貼一般是 10%-15%，由此可以撬動(dòng)了 80%-85% 的商品銷售總金額；今年國(guó)家投入 3000 億，對(duì)相關(guān)商品零售的刺激將會(huì)比較明顯。

當(dāng)前買(mǎi)房屬于消費(fèi)

這兩項(xiàng)貸款貼息政策，對(duì)房地產(chǎn)就沒(méi)有任何幫助嗎？

其實(shí)，有三點(diǎn)值得分析：

第一點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)活躍度提升后，會(huì)對(duì)樓市的購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生促進(jìn)作用。

第二點(diǎn)，此次政策也包含了對(duì)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的貸款利息補(bǔ)貼。

由于經(jīng)營(yíng)貸的貸款利息比較低，過(guò)去多年明顯低于正規(guī)的個(gè)人按揭貸款，就有一些經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)買(mǎi)房領(lǐng)域，以房產(chǎn)作為抵押物，套取低息的經(jīng)營(yíng)貸，這其實(shí)也是變相地推動(dòng)了買(mǎi)房行為。

我估計(jì)，此次針對(duì)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸貼息，也會(huì)讓部分流入房地產(chǎn)的資金貸款成本下滑，未來(lái)一段時(shí)間，以服務(wù)業(yè)企業(yè)的名義去申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、流入房地產(chǎn)的數(shù)量會(huì)增加。

第三點(diǎn)，個(gè)人買(mǎi)房行為難道與消費(fèi)就沒(méi)有任何關(guān)系嗎？

我以前分析過(guò)，當(dāng)樓市向好、繁榮的時(shí)候，官方會(huì)議文件中一般不會(huì)把買(mǎi)房視作消費(fèi)，但樓市低迷期需要救助樓市的時(shí)候，某些文件中就會(huì)把買(mǎi)房視作消費(fèi)，這也是過(guò)去多年房地產(chǎn) “夜壺” 現(xiàn)象的佐證之一。

舉個(gè)近期的例子，今年3月，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，部署了八個(gè)方面 30 項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中在 “大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)” 方面就明確提出，要更好地滿足住房消費(fèi)需求，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求。

這里說(shuō)的剛性和改善性住房需求，就是買(mǎi)房需求，可見(jiàn)是把買(mǎi)房行為視作住房消費(fèi)。

同時(shí)，文件中還提出 “適時(shí)降低住房公積金貸款利率，擴(kuò)大公積金使用范圍”。

各位一定要注意，在此國(guó)家級(jí)的重磅政策中，把買(mǎi)房用的公積金貸款視作住房消費(fèi)，即承認(rèn)了公積金貸款是消費(fèi)性貸款。

那么按此邏輯，使用商業(yè)性貸款買(mǎi)房子，其性質(zhì)應(yīng)該和公積金貸款一樣，都是買(mǎi)房貸款。

未來(lái)個(gè)人房貸也可能貼息

我想，今年的個(gè)人貸款貼息政策應(yīng)該是不包含個(gè)人買(mǎi)房貸款，但并不意味著明年、后年就不會(huì)把個(gè)人房貸列入政策受益范疇。

因?yàn)槟壳皹鞘羞€在下行，住房需求萎縮，如果到了明年、后年，為了救樓市、刺激購(gòu)房需求，對(duì)買(mǎi)房貸款進(jìn)行貼息，也是可以理解且合理的。

個(gè)人買(mǎi)房的利息支出對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是很沉重的負(fù)擔(dān)，政策也充分考慮到了這一點(diǎn)。

2024 年 9 月、2025 年 9 月，國(guó)家連續(xù)兩年對(duì)存量個(gè)人房貸的利息進(jìn)行了統(tǒng)一下調(diào)。

但去年下調(diào)之后，金融管理部門(mén)也說(shuō)了，以后不會(huì)再統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率了。

既然如此，通過(guò)國(guó)家貸款貼息的方式來(lái)專項(xiàng)支持個(gè)人買(mǎi)房貸款利息，就會(huì)是很好地支持買(mǎi)房需求的手段。

廣大房民朋友們，不要著急，政策面包會(huì)有的，咱們搬個(gè)小板凳，坐等明年、后年吧。