酒仙橋、朱房村、黃杉木店、樹(shù)村地塊之后，在北京的開(kāi)發(fā)商當(dāng)下最關(guān)心的“下一塊好地”是誰(shuí)？答案惟二：一是比鄰長(zhǎng)安街永安里地塊，二是東北四環(huán)以?xún)?nèi)的太陽(yáng)宮0627地塊。

永安里地塊地處長(zhǎng)安街，影響因素相對(duì)復(fù)雜，并非單靠?jī)r(jià)格和資金就能決定。太陽(yáng)宮0627地塊就簡(jiǎn)單得多，定好價(jià)，算好賬就可以。7月30日，北京市發(fā)布2025年第六輪供地名單，太陽(yáng)宮0627地塊名列其中。這樣優(yōu)質(zhì)的地塊，預(yù)計(jì)免不了又是一場(chǎng)廝殺。

那么，問(wèn)題來(lái)了，太陽(yáng)宮0627地塊能賣(mài)多少錢(qián)？

從16.5萬(wàn)/平方米到18萬(wàn)/平方米，不同開(kāi)發(fā)商測(cè)算出的價(jià)格不盡相同。攸克君的看法更樂(lè)觀一些：太陽(yáng)宮027地塊未來(lái)的售價(jià)至少可以賣(mài)到18萬(wàn)元/平方米以上，甚至可以達(dá)到20萬(wàn)元/平方米。

測(cè)算新房?jī)r(jià)格最重要的因素之一是同區(qū)域的二手房。貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前，太陽(yáng)公元南區(qū)二手房平均單價(jià)約14.6萬(wàn)元/平方米，北區(qū)約14.4萬(wàn)元/平方米，紅璽臺(tái)約14.9萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，同區(qū)域次新商品房平均單價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右，而且戶(hù)型越大，單價(jià)反而越高。

這兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)有10~15年的房齡，雖然至今仍堪稱(chēng)價(jià)格堅(jiān)挺，但從產(chǎn)品因素看，與當(dāng)下的新豪宅項(xiàng)目有明顯代差。所以，攸克君覺(jué)得，在這樣的基礎(chǔ)上，以當(dāng)下“好房子”的大背景和開(kāi)發(fā)商在頂豪項(xiàng)目產(chǎn)品上的投入力度，做出一個(gè)高品質(zhì)的新項(xiàng)目，單價(jià)比次新二手房貴上3~5萬(wàn)元/平方米，是完全合理的，也是市場(chǎng)可以接受的。

太陽(yáng)宮在東北四環(huán)以?xún)?nèi)，三條軌道交通、城市界面成熟，又有人大附中朝陽(yáng)學(xué)?！@一系列區(qū)域優(yōu)勢(shì)條件已為市場(chǎng)熟知，無(wú)需贅述。更重要的是，太陽(yáng)宮上一次商品房供地還要追溯到22年9月30日開(kāi)盤(pán)的中建玖合府。此間區(qū)域內(nèi)已經(jīng)多年沒(méi)有新增商品房用地供應(yīng)。無(wú)論從所處位置，還是供地節(jié)奏，太陽(yáng)宮0627地塊都有足夠的稀缺性。

在這樣的條件下，本區(qū)域內(nèi)積攢需求不必多言，太陽(yáng)宮版塊因其東北四環(huán)以?xún)?nèi)的稀缺位置，實(shí)質(zhì)上需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不局限于本區(qū)域內(nèi)，而是輻射覆蓋到整個(gè)東北四環(huán)沿線區(qū)域。這個(gè)區(qū)域，恰恰是如今北京樓市需求積攢最為“厚實(shí)”的區(qū)域，也是北京財(cái)富人群集中居住、生活的區(qū)域。最近一年來(lái)熱銷(xiāo)的豪宅項(xiàng)目北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序等，其實(shí)都是這個(gè)邏輯。

這種邏輯在酒仙橋能夠講得通，在城市界面質(zhì)量、城市功能成熟度更好的太陽(yáng)宮區(qū)域就更沒(méi)有問(wèn)題。

太陽(yáng)宮0627地塊面積不大。這意味著拿地時(shí)即便樓面單價(jià)不低，總價(jià)也不會(huì)太高。這還意味著地塊內(nèi)的空間相對(duì)有限，住宅部分的規(guī)劃建面實(shí)際只有約4.3萬(wàn)平方米，做大戶(hù)型豪宅的情況下，房源總量也不會(huì)太多。這些條件綜合在一起，這個(gè)地塊真正適合做的項(xiàng)目類(lèi)型是：標(biāo)桿項(xiàng)目，以高品質(zhì)拉高價(jià)格上限，追求高溢價(jià)率。

當(dāng)下中國(guó)樓市城市之間分化嚴(yán)重，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛將投資收攏到上海、北京這樣的核心城市。資產(chǎn)價(jià)格周期切換后，房地產(chǎn)敘事被重構(gòu)，“品質(zhì)”替代“升值”成為首要因素。升值存在于思想之中，但品質(zhì)存在于視線之中，一家開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)能力如何，市場(chǎng)需要眼見(jiàn)為實(shí)，而能讓市場(chǎng)眼見(jiàn)為實(shí)的最好做法，就是拿出一個(gè)實(shí)實(shí)在在能夠證明自身專(zhuān)業(yè)能力和產(chǎn)品品質(zhì)的項(xiàng)目，并且賣(mài)好。這就是標(biāo)桿項(xiàng)目的意義。

北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序、建發(fā)海晏等項(xiàng)目，在不同程度上都承擔(dān)了這樣的職能。太陽(yáng)宮0627地塊，也適合做一個(gè)這樣的標(biāo)桿項(xiàng)目，建好房，賣(mài)好價(jià)，口碑和良好品牌形象會(huì)迅速樹(shù)立起來(lái)，這就是標(biāo)桿項(xiàng)目對(duì)“快速打開(kāi)局面”所能起到的重要作用。如果說(shuō)區(qū)位條件及其稀缺性，二手房?jī)r(jià)確保的是“下限”，那么，“標(biāo)桿品質(zhì)”拉升的就是“上限”。

這個(gè)“上限”能被拉得多高，還取決于另一個(gè)重要因素：開(kāi)發(fā)商如何理解當(dāng)下北京頂豪市場(chǎng)的客戶(hù)需求和支付能力。

攸克君去深度調(diào)研過(guò)若干頂豪項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：近半年來(lái)賣(mài)得好的頂豪，客戶(hù)中很大比例都是出現(xiàn)在已有的頂豪社區(qū)，相當(dāng)比例還出現(xiàn)在比較新的頂豪社區(qū)。換句話說(shuō)，他們可能三四年前，甚至兩三年前斥巨資買(mǎi)了頂豪，近半年再次購(gòu)買(mǎi)了新的頂豪產(chǎn)品，新購(gòu)也好，置換也罷，總之間隔時(shí)間超乎一般理解以外。

實(shí)際上，這與頂豪產(chǎn)品的迅速迭代有關(guān)。如今，兩三年時(shí)間構(gòu)成的頂豪代差已經(jīng)十分明顯。例如層高，兩三年前，3.3米層高已是上限，但現(xiàn)在3.3~3.5米已經(jīng)是很多頂豪項(xiàng)目的層高標(biāo)配。更不用得房率、戶(hù)型設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝修、廚電配置，甚至地庫(kù)，也都與兩三年前不可同日而語(yǔ)。

在這樣的情況下，頂豪的產(chǎn)品水平，就有激發(fā)這部分財(cái)富人群購(gòu)房需求的作用。直白而言就是，本來(lái)沒(méi)有買(mǎi)房的意愿，但是看了新項(xiàng)目的品質(zhì)足夠好，配置足夠高，超出了這一群體對(duì)于高品質(zhì)生活的既有認(rèn)知，他們往往會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求，也就是“因?yàn)楹?，再買(mǎi)一套，甚至兩套”。

如果到了3000萬(wàn)+量級(jí)的客戶(hù)，錢(qián)已經(jīng)不是問(wèn)題，重要的是“足夠好”，他們?cè)敢鉃椤昂谩焙透咂焚|(zhì)買(mǎi)單。這就是供給側(cè)引領(lǐng)需求變化的道理。

因此，在太陽(yáng)宮0627地塊上，攸克君覺(jué)得也是同樣的邏輯，溢價(jià)要從“產(chǎn)品足夠好”上下功夫，產(chǎn)品做得足夠好，超出預(yù)期的好，高溢價(jià)就不是太大問(wèn)題，甚至流速也未必會(huì)慢。

16~18萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，對(duì)應(yīng)的除了當(dāng)下條件，還有這樣來(lái)自供給側(cè)的預(yù)期。當(dāng)然，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)能力確實(shí)是一大考驗(yàn)，畢竟“足夠好”沒(méi)有上限，甚至也沒(méi)有既定標(biāo)準(zhǔn)，這是一場(chǎng)關(guān)于認(rèn)知、審美能力，甚至是想象力的大考驗(yàn)。

太陽(yáng)宮0627地塊具備做出這樣項(xiàng)目的條件，也恰處在這樣的時(shí)間窗口。在一定程度上，它還會(huì)關(guān)系到整個(gè)北京樓市的“上限”。當(dāng)下上海樓市，20萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅頻頻熱銷(xiāo)，這種價(jià)格水平的項(xiàng)目在上海早已不是個(gè)案。相比之下，北京城市能級(jí)、財(cái)富人群積淀不輸上海，甚至還強(qiáng)過(guò)上海，但“上限”卻與上海不可比，所缺乏的，恰恰是以更高品質(zhì)拉升上限并最終得到市場(chǎng)認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目。太陽(yáng)宮0627地塊恰恰具備這樣的條件。

一旦這樣的上限打開(kāi)，那么北京樓市整體空間將會(huì)擴(kuò)大，不同層級(jí)的市場(chǎng)都會(huì)從中受益。除了信心與預(yù)期之外，還會(huì)形成一種做好產(chǎn)品的正反饋機(jī)制，最終帶來(lái)的是樓市整體水平的提升，也惠及購(gòu)房者，并在供給和需求之間逐漸形成良性循環(huán)。

這才是太陽(yáng)宮0627地塊的真正價(jià)值所在。

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