7月的廣州樓市，撞上傳統(tǒng)淡季的檔口。

前有六月集中釋放了一波購(gòu)房需求，后又趕上市場(chǎng)刺激后勁不足，數(shù)據(jù)自然難免透著些“降溫”的意思：

一手住宅網(wǎng)簽4787套，環(huán)比下滑近三成；二手住宅網(wǎng)簽8962套，不管是跟上月比還是跟去年同期比，都跌了約一成。

新房?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目突圍

市場(chǎng)分化暗藏新機(jī)

據(jù)廣州陽(yáng)光家緣公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月廣州一手住宅網(wǎng)簽4787套，環(huán)比下滑近30%。

其中，增城區(qū)以網(wǎng)簽918套領(lǐng)先，番禺區(qū)811套、黃埔區(qū)689套位居二三位。

從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，分化極為明顯。部分項(xiàng)目去化相對(duì)較高，尤其是板塊核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

中原數(shù)據(jù)顯示，上半月成交量增長(zhǎng)主要依賴(lài)6月中下旬以來(lái)項(xiàng)目沖刺半年業(yè)績(jī)陸續(xù)網(wǎng)簽帶動(dòng)，如黃埔未來(lái)城、保利天奕、越秀云萃、華潤(rùn)公園上城等近期加推項(xiàng)目成交表現(xiàn)較佳。

市場(chǎng)越淡，買(mǎi)家越認(rèn)“好貨”，倒逼開(kāi)發(fā)商拼產(chǎn)品、搞配套，未來(lái)買(mǎi)房“選對(duì)盤(pán)”更重要。

二手剛需底盤(pán)穩(wěn)固

舊改激活區(qū)域潛力

再來(lái)看二手?jǐn)?shù)據(jù)。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年7月（統(tǒng)計(jì)周期6月26日至7月25日），廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)8962套，面積88.84萬(wàn)平方米。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，套數(shù)環(huán)比下降9.39%，面積環(huán)比下降10.84%；同比方面，套數(shù)同比下降10.68%，面積同比下降12.25%。

盡管有一定幅度的下降，但近九千套的網(wǎng)簽規(guī)模，在傳統(tǒng)淡季中已屬不易，這背后是廣州樓市堅(jiān)實(shí)的剛需底盤(pán)在發(fā)揮作用。

從區(qū)域成交分布來(lái)看，分化特征明顯。番禺區(qū)和海珠區(qū)以千宗網(wǎng)簽量領(lǐng)跑，白云區(qū)、增城區(qū)和荔灣區(qū)也接近千宗。值得注意的是，從化區(qū)和荔灣區(qū)環(huán)比分別增長(zhǎng)12.46%和7.23%，同比上，荔灣區(qū)、白云區(qū)、南沙區(qū)和從化區(qū)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從化區(qū)12.46%的環(huán)比漲幅，細(xì)究起來(lái)，與剛需需求被激發(fā)以及當(dāng)?shù)胤吭吹膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)和交通配套升級(jí)密切相關(guān)。

芳村大道板塊22.88%的成交暴漲，是舊改推動(dòng)的典型案例。江南西-寶崗板塊環(huán)比增長(zhǎng)13.68%，桂花崗-三元里環(huán)比增長(zhǎng)11.88%，西關(guān)環(huán)比增長(zhǎng)9.91%，這些板塊的增長(zhǎng)也與舊改帶來(lái)的配套升級(jí)預(yù)期密切相關(guān)。

從戶(hù)型面積來(lái)看，60平方米以下小戶(hù)型成交占比升至17.33%，環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。這類(lèi)房源總價(jià)低、首付壓力小，深受年輕剛需和投資客的青睞。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的積極動(dòng)能與未來(lái)展望

7月的數(shù)據(jù)清晰展現(xiàn)了廣州樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的三大積極動(dòng)能：

其一，舊改與政策刺激的效果逐步顯現(xiàn)。

從二手市場(chǎng)來(lái)看，舊改直接帶動(dòng)了多個(gè)板塊的成交增長(zhǎng)；從化的“買(mǎi)房網(wǎng)簽即入學(xué)”政策則一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域一手房的銷(xiāo)售。

其二，剛需與改善需求的層次分明。

60平方米以下小戶(hù)型和144平方米以上大戶(hù)型的成交數(shù)據(jù)，反映出剛需市場(chǎng)的穩(wěn)健和改善需求的潛力，兩者共同構(gòu)成了市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)。

其三，產(chǎn)品力成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心。

從一手項(xiàng)目的去化數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是剛需盤(pán)還是高端盤(pán)，只要產(chǎn)品品質(zhì)高、配套完善，就能在市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，這將倒逼開(kāi)發(fā)商不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

下半年的廣州樓市，在數(shù)據(jù)層面有望呈現(xiàn)更多積極變化。

從需求端來(lái)看，隨著金九銀十的到來(lái)，預(yù)計(jì)9-10月剛需購(gòu)房需求將有所釋放，部分改善型購(gòu)房者可能會(huì)選擇期間入市，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升。

隨著樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的不斷深入，廣州樓市將朝著更健康、更理性的方向發(fā)展。