我們經(jīng)常說：物以稀為貴。

代入到樓市，那說起這幾年昆明市場什么產(chǎn)品最稀缺，想必很多人首先想到的會是洋房。

從供需關(guān)系來看，事實也的確如此。

2025年，昆明購房者已經(jīng)不同于以往，對于房子，他們既“貪婪”又“挑剔”，塔樓不考慮，高層看不上，別墅不是太偏就是太貴，洋房成了很多人置業(yè)的首選目標(biāo)，巨大的市場需求亟待釋放。

另一邊，洋房的供應(yīng)情況卻很不樂觀。

2021至2024年四年間，除了2022年的幾宗零星用地，昆明主城五區(qū)就僅僅成交了2024年的兩宗低密土地，除此之外，幾乎沒有低容低密土地成交。這就意味著近幾年昆明主城在售的洋房基本是在消耗存貨，接近于賣一套少一套。

圖源銘騰機構(gòu)

供應(yīng)占比來看，第三方銘騰機構(gòu)2025年8月最新公布的數(shù)據(jù)顯示，洋房在昆明主城區(qū)各業(yè)態(tài)供應(yīng)月度占比中總體一路走低，近兩個月占比已經(jīng)分別降到1％、2％。

尖銳的供需矛盾之下，說洋房是當(dāng)前昆明市場最稀缺的業(yè)態(tài)絕不為過。

聯(lián)大書山登場，昆明洋房卷出新玩法

正因為洋房在當(dāng)下的昆明如此稀缺，所以整個昆明市場對于聯(lián)大書山一直抱有強烈期待。

一方面，聯(lián)大書山為供應(yīng)日漸告急的昆明洋房市場補了倉，更重要的是，這個項目具有里程碑意義：它是昆明第一個面市的四代宅洋房，是不折不扣的新形態(tài)產(chǎn)品開山之作，單憑這一點已經(jīng)足夠吊起整個昆明樓市的胃口。

作為一個洋房加四代宅產(chǎn)品的組合，它囊括了昆明市場最熱門的“四代宅”和最稀缺的“洋房”兩大元素，可以說為昆明的“好房子”開辟了一個新賽道，市場的熱切期待也就在情理之中。

“四代宅洋房開篇之作”的光環(huán)足夠耀眼，但怎么將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大程度發(fā)揮才是更重要的。

在聯(lián)大書山項目團(tuán)隊看來，需要在優(yōu)秀的基礎(chǔ)素質(zhì)的前提下，從當(dāng)下昆明置業(yè)的主要關(guān)注點入手，對產(chǎn)品價值體系進(jìn)行由內(nèi)而外地塑造。

首先，聯(lián)大書山做到了核心地段和優(yōu)越指標(biāo)的兼容。

一直以來，由于城央板塊土地相對稀缺，開發(fā)成本高昂，出于成本考慮以及規(guī)劃指標(biāo)限制，城市核心區(qū)域的樓盤往往數(shù)據(jù)指標(biāo)不甚理想，反饋到產(chǎn)品上，就是密度大、采光差、綠化少等等諸多弊端。

而聯(lián)大書山則不同。首先從地段上來說，中通聯(lián)大書山位于彩云南路 、聯(lián)大街相交的黃金十字，是呈貢新城的絕對核心。

中通聯(lián)大書山區(qū)位圖

大區(qū)域來看，呈貢新城是昆明“一湖四片”中率先啟動的區(qū)域，是昆明城市向南發(fā)展的重點核心區(qū)，處于呈貢新城的核心的聯(lián)大書山，得到的不僅僅是更高站位和未來發(fā)展能級，還有軌交樞紐的優(yōu)勢。

聯(lián)大書山距離地鐵1號線與4號線換乘站聯(lián)大街站僅約200米，是目前昆明為數(shù)不多的雙地鐵項目，而且是聯(lián)大街站一站搞定雙地鐵，比一般意義上的雙地鐵項目更便捷，屬于真正的軌交樞紐。

雖然地處新城核心區(qū)，但聯(lián)大書山卻是實實在在的低容低密優(yōu)等生。

因為執(zhí)行了新規(guī)并趕上“好房子”政策東風(fēng)，土地回歸宜居屬性，聯(lián)大書山不但做到了容積率僅僅只有2.1，而且是大樓間距的9層洋房產(chǎn)品，純洋房不混搭，跟以往的城央盤大不一樣。

中通聯(lián)大書山為全洋房項目

從前，即便是預(yù)算較高，想在城市核心區(qū)域找到一個低容低密的產(chǎn)品也不太現(xiàn)實；而這一次，聯(lián)大書山則直接給到了一個指標(biāo)優(yōu)異、價格親民的新城核心區(qū)雙地鐵盤。

好房子和好地段，真正實現(xiàn)了兼容。

其二，聯(lián)大書山找到了前沿產(chǎn)品和親民價格的平衡。

一般來說，房產(chǎn)和絕大多數(shù)商品一樣，有個共同的特性——新概念、新思路的迭代新品，價格往往高高在上，因為其主要面對的是城市最頂端的階層，或是有較高購買力的嘗鮮人群，屬于妥妥的高端住宅產(chǎn)品，一般客戶的預(yù)算往往難以企及。

聯(lián)大書山是昆明有史以來第一個四代洋房，可以視為昆明市場上最前沿的產(chǎn)品。但其通過面積控制和得房率突破等等一系列操作，有效控制了總價的同時又保證了居住體驗，讓更多普通家庭也能輕松入手。

聯(lián)大書山面積段為90-162㎡，雖然建筑面積看似不是很大，但得益于136-252%的驚人得房率，同等條件下，實際可使用空間遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)產(chǎn)品。

聯(lián)大書山首開的主力戶型有兩個，建面分別為120㎡、130㎡左右，相對應(yīng)的還有一樓帶花園和頂層帶露臺的產(chǎn)品。

我們以比較具有代表性的建面約130㎡的C2-5戶型為例，看下聯(lián)大書山對于得房率的突破和空間規(guī)劃的拿捏。

建面約130㎡的標(biāo)準(zhǔn)層C2-5戶型

因為是四代宅洋房產(chǎn)品，所以聯(lián)大書山的戶型有很多不同于以往產(chǎn)品的設(shè)計，可以說是打開了城市核心區(qū)另一種生活方式。

270度環(huán)幕設(shè)計的空中花園，與33㎡的大客廳連通，陽光和風(fēng)景一并收納的同時，也能適配聚會、娛樂等多種場景。而專屬私梯入戶、獨立前廳，加上私密性極佳的生活陽臺，又給了業(yè)主足夠的從容。

更值得一提的是，這個建面約130㎡的戶型，贈送面積大約做到了51.56㎡，包括全贈送的空中花園、入戶花園、半贈送的飄窗等，得房率大致為136％，整體空間尺度可以對標(biāo)市面上180㎡左右的常規(guī)住宅產(chǎn)品。

該戶型一樓和頂樓的產(chǎn)品因為有夾層、地面花園或屋頂露臺贈送，得房率最高可以做到252％。

所以，你就不能用傳統(tǒng)的建面來做衡量聯(lián)大書山的戶型，到項目上實際體驗一下空間尺度，才能更準(zhǔn)確地做出判斷。

超高的贈送，加上首開120、130㎡兩個面積段產(chǎn)品，通過控制總價降低置業(yè)門檻，讓購房者不因是四代宅、是洋房就望而止步，反而能享受到超越預(yù)期的越級居住體驗。

其三，聯(lián)大書山解決了優(yōu)質(zhì)配套和生態(tài)環(huán)境難以共存的矛盾。

一般來說，配套密集的城市核心區(qū)域，生態(tài)環(huán)境往往乏善可陳。

但這樣的定律在聯(lián)大書山不太適用。眾所周知，昆明主城五區(qū)中，呈貢是規(guī)劃最系統(tǒng)、科學(xué)的一個。不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套上，綠化、生態(tài)等在五區(qū)中也是首屈一指。

配套方面自然不必說。聯(lián)大書山周邊早已形成“一站式生活圈”，配套基本不用等。中通世紀(jì)廣場和彩云之窗的大體量商業(yè)體就在家門口，萬達(dá)廣場、七彩云南第壹城、吾悅廣場等都在項目周邊兩公里范圍，駕車10分鐘內(nèi)可達(dá)。

醫(yī)療方面，昆明市中醫(yī)院距離項目約800米，步行大約10分鐘可達(dá)，昆明醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院以及延安醫(yī)院呈貢院區(qū)都在15分鐘車程范圍內(nèi)。

再來看看生態(tài)環(huán)境。

聯(lián)大書山一同規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)，規(guī)劃有102畝的書山公園，與項目僅僅一路之隔。

周邊來看，項目距離撈魚河濕地公園、大漁公園、斗南濕地公園，車程都可以控制在20分鐘內(nèi)，周末休閑度假在家門口就可以解決。此外，規(guī)劃中的呈貢中央公園就在項目北側(cè)不到一公里。更何況，呈貢隨處可見的大面積綠化植被，本來就一直被稱道。

總體來看，聯(lián)大書山之所以引起市場矚目，表面上看是配套先行、產(chǎn)品為王，實質(zhì)上則是直擊痛點、價值重構(gòu)。

雙教育護(hù)航，中通繼續(xù)深化書山基底

聯(lián)大書山，顧名思義，優(yōu)質(zhì)教育肯定是項目的一大核心賣點。

聯(lián)大書山所處的呈貢，教育有幾大特點：高質(zhì)、集中、完備、立體。位于呈貢核心區(qū)的聯(lián)大書山，不僅僅坐享其中，而且自身也在教育配套上全面發(fā)力。

目前，聯(lián)大書山的開發(fā)商中通地產(chǎn)配建的昆明理工大學(xué)附屬呈貢學(xué)校已經(jīng)于2020年正式投用，距離聯(lián)大書山項目大約800米左右，中通世紀(jì)業(yè)主可以享受12年公辦教育體系。

此外，聯(lián)大書山項目同一紅線范圍內(nèi)也規(guī)劃有教育地塊，而且是從幼兒園到高中全覆蓋，目前正在積極引入全昆明最頂尖的教育資源。一旦落定，中通聯(lián)大書山有望成為雙名校樓盤。

除了自帶的教育資源，聯(lián)大書山周邊2公里內(nèi)還有昆明市第三中學(xué)、云師大附中、衡水中學(xué)等全市知名學(xué)校，書香環(huán)繞，教育氛圍極佳，同時子女升學(xué)也有更多重保障。

呈貢大學(xué)城一角（圖源：昆明自然資源和規(guī)劃）

此外，匯集了云南大學(xué)、昆明理工大學(xué)、云南師范大學(xué)等云南重點高校的呈貢大學(xué)城距離項目也不遠(yuǎn)，子女甚至從幼兒園到大學(xué)都可以在家門口一站式完成。

聯(lián)大書山首秀，410+接待成績單說明什么？

聯(lián)大書山售樓部已經(jīng)于8月9日正式開放，熱度比預(yù)想中更高。據(jù)統(tǒng)計，售樓部開放當(dāng)天接待客戶量高達(dá)410+，現(xiàn)場水泄不通，足以用“恐怖”來形容，同行也要直呼羨慕。

全城矚目，亮相即燃，全昆明置業(yè)者的目光都聚焦在了聯(lián)大書山！如此爆火的人氣，直接驗證了中通聯(lián)大書山就是當(dāng)下昆明置業(yè)的最理想選擇之一，主要原因：

聯(lián)大書山是昆明四代洋房的開篇之作，雖然目前市場上四代宅越來越多，但四代洋房產(chǎn)品不會像高層四代宅一樣陸續(xù)鋪開，關(guān)鍵在于能做出純洋房的制約條件過多——容積率、控高、開發(fā)成本……聯(lián)大書山的四代洋房可以說是是真正的稀缺產(chǎn)品。

稀缺產(chǎn)品代表著升值潛力，但中通聯(lián)大書山不止有好產(chǎn)品那么簡單，項目在商業(yè)、醫(yī)療、交通、教育等配套方面不僅一應(yīng)俱全，而且整體品質(zhì)也令人驚嘆。放眼全昆明，擁有如此優(yōu)渥配套的項目都不多見，在呈貢更是獨占鰲頭。

長遠(yuǎn)來看，聯(lián)大書山這樣指標(biāo)優(yōu)異、地段優(yōu)越的洋房四代宅也將是難得一遇，既要四代宅、又要洋房，還要價格親民，這個卷王產(chǎn)品錯過就很難再有。

最值得一說的是，聯(lián)大書山項目由三個地塊組成，從拿地至今，三個地塊一齊推進(jìn)、同步施工，目前4棟已封頂，17#、18#地塊全部樓棟均已建至7層左右，未開盤先封頂，用超前兌現(xiàn)力解除客戶擔(dān)憂，這樣的項目可以妥妥的閉眼沖！