文/北京進(jìn)深 林振興

新帥王聰穎上任一年，頭號任務(wù)很明確：去庫存。

但北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“城建開發(fā)”）手里的“硬骨頭”，豐臺璽院，卻讓他陷入了僵局。

取證已超過14個月，651套房源，只網(wǎng)簽了50套，成交均價7.32萬/㎡，總成交額5.8億元。

更扎心的是，從去年6月13日到現(xiàn)在，大半年只網(wǎng)簽了8套。

這個項目，本身就是一個“故事盤”。

從“宸知筑二期”改名而來，調(diào)規(guī)后戶數(shù)減少117戶，面積段反而增大，這在北京市場是個“逆操作”。

別家調(diào)規(guī)都在增加小面積段，沖流速，璽院卻一心想走豪宅路線，對外標(biāo)榜自己“154-280平米改善大宅”。

無奈自己卻是一個“大雜燴”，戶型從84平米到280平米，跨度極大。

更打臉的是，從成交情況看，典型的高不成、低不就：

· 180-185㎡供應(yīng)202套，成交3套；

· 192㎡、206㎡供應(yīng)126套，成交2套；

· 最大的280㎡戶型供應(yīng)11套，成交1套；

· 連最便宜的84㎡小戶型，也只網(wǎng)簽了1套。

面對這樣的成績，開發(fā)商將原因推給“市場不好、周邊競品多”。

但真的只是市場的問題嗎？千萬級豪宅滯銷，王聰穎是否更該反思：產(chǎn)品定位是否精準(zhǔn)？戶型配置是否符合真實需求？

01

北京樓市出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象，戶型越大，反而賣得越快。

但璽院卻是一個“另類”，它戶型越大，反而越賣不動。

因為璽院并非是純大戶型的社區(qū)，它還有84平米兩居室戶型62套，116平米-125平米三居戶型75套，擁有剛需改善兼顧的大雜燴

在大戶型買家眼里，小戶型很有可能未來是用于出租的，租戶越多，人越雜，品質(zhì)就越低。

別家的大平層豪宅，卷的“壕”無人性，180㎡做到南向四面寬。

璽院卻很淡定，無論是183㎡，192㎡還是206㎡戶型，南面也僅有三面寬。

尤其是280㎡戶型，進(jìn)深22米，面寬僅12.3米，南面只有兩面寬。

“京西板塊首個南北錯落式雙陽臺的配置”，是璽院的賣點之一。

并且這南北兩個開放式陽臺是100%全贈送的，其他樓盤陽臺則有要計入一半的產(chǎn)權(quán)面積。

雖然優(yōu)點是面積全贈送，但錯層陽臺不允許封閉，缺點是實用性較差，且錯層設(shè)計可向下直視，隱私性也不好。

“好房子”新規(guī)發(fā)布后，豐臺多個內(nèi)嵌陽臺 花池的雙陽臺新盤相繼入市，對璽院的沖擊可想而知。

更關(guān)鍵的是，京西現(xiàn)在不缺“好房子”，不缺大平層。

例如，石景山的玉華玖章，主力建面157㎡/186㎡/239㎡，每戶都有①開敞陽臺 ②飄窗 ③景觀花池，④私家梯廳外接⑤防火挑檐卷出天際，所有戶型得房率超95%，部分可達(dá)106%。

海淀西也是“好房子”井噴的狀態(tài)，半壁店、寶山雙子項目之后，還有四季青西郊機(jī)場兩塊地。

02

再來看看璽院具體的成交情況：

5#是樓王，價格也是全小區(qū)最高，擬售均價8.53萬元/㎡。

它位于小區(qū)中央，21層樓高，邊戶為192㎡，中間戶為206㎡，一共126套。

但得房率卻是小區(qū)墊底，例如5#1單元-2102的得房率約76%。

目前，樓王棟僅有2套位于16層的206㎡房源，已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案了。

樓王棟南側(cè)的9#和10#，是賣得最好的兩棟樓。

其中，9#，東邊戶是119㎡戶型，剩余3個單元為145㎡戶型，目前有11套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

10#，東邊戶是160㎡戶型，剩余3個單元為154㎡戶型，目前有17套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

但11#的成交卻差強(qiáng)人意，它邊戶是181㎡戶型，中間戶是183㎡戶型，目前僅有1套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

此外，2#和3#也有180㎡左右的戶型。

這兩棟的邊戶是184㎡戶型，中間戶是169㎡戶型。目前2#和3#分別有6套和9套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

西南角的12#，是全小區(qū)面積最大的280㎡戶型，共計11套，擬售均價8.04萬元/㎡，得房率78.6%。目前，該樓棟僅有1套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

東南角的13#，是全小區(qū)面積最小、均價最低的84㎡戶型，擬售均價7.49萬元/㎡，目前僅有1套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

按理說小戶型、總價低，理應(yīng)去化最快，但為何璽院最小戶型卻“撲街”了？

東西向的設(shè)計，得房率不高，進(jìn)門正對衛(wèi)生間，以及項目宣傳的圈層文化，是剛需客群較為忌諱的。

12#和13#的洋房得房率低于80%，是情有可原的。

因為12#只有一個單元，公攤大；13#是小戶型，電梯廳公攤起來的比例就大了。

4#是164㎡戶型，僅有2套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。令人費解的是，該樓棟明明是7層洋房，但得房率低于80%，實屬不應(yīng)該。

此外，還有兩棟樓未出網(wǎng)簽。其中，7#是8層洋房，116㎡和165㎡戶型；8#是6層洋房，122㎡戶型。

03

時間回溯至2015年4月，北京城建集團(tuán)一口氣拿下在豐臺區(qū)小屯西路棚戶區(qū)一次性拿下四塊地，25-131、132、134地塊和一塊幼兒園用地。

其中，131地塊建成了定向安置房福悅四季，132和134地塊的案名是宸知筑，分兩期開發(fā)。而璽院就是134地塊，即宸知筑二期。

宸知筑與璽院是兩個“吞金獸”。北京城建集團(tuán)2025年第六期中期票據(jù)募集說明書顯示，兩個項目總投資額高達(dá)120.11億元，截至2024年末已投資了94.4億元。

宸知筑與璽院的預(yù)計收入132.58億元?？山刂?024年末，兩個項目回款僅19.08億元，回款率不足15%。

對于回款率低，募集說明書上給出的理由為，“房地產(chǎn)市場整體狀況不好，項目周邊競品較多”。

但璽院去化緩慢的根本原因，是因為自身產(chǎn)品定位失誤，戶型錯位。

此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，“產(chǎn)品力與品牌溢價不足，也是城建開發(fā)項目去化緩慢的直接硬傷。城建開發(fā)過往積累的住宅經(jīng)驗多集中在回遷房及剛性需求項目,在高端市場缺乏品牌故事。”

宸知筑及璽院的開發(fā)公司北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“城建開發(fā)”）。

城建開發(fā)作為北京城建集團(tuán)地產(chǎn)板塊的發(fā)源地，成立于1985年，注冊資本23億元，法人為王聰穎，名下有23家存續(xù)狀態(tài)的子公司，開發(fā)的商品房項目主要集中于豐臺、房山及平谷。

王聰穎是城建開發(fā)的“老人”，見證過這家老牌房企的起落。

2017年，王聰穎還是城建開發(fā)總工程師，以及平房鄉(xiāng)三期項目負(fù)責(zé)人。而后，他一步步上位，從城建開發(fā)總經(jīng)理的位置，再到現(xiàn)在成為公司董事長。

他上任后燒起的第一把火，就是去庫存之戰(zhàn)。對于下半年工作要求，王聰穎提出，“通過系統(tǒng)化的營銷發(fā)力，促進(jìn)產(chǎn)品去化”。

10月中旬，北京城建集團(tuán)總會計師齊占峰到開發(fā)公司調(diào)研，王聰穎親自接見了他。

齊占峰強(qiáng)調(diào)，“要高度重視銷售去化工作，平衡土地增量發(fā)展和歷史遺留問題處理?！?/p>

在王聰穎帶領(lǐng)下，璽院的去化表現(xiàn)，或許讓齊占峰失望了。

除了是集團(tuán)會計師，齊占峰還有另一重新身份——他在今年“空降”上市公司城建發(fā)展，擔(dān)任董事長。

城建發(fā)展和城建開發(fā)是“親兄弟”，背后股東都是北京城建集團(tuán)。

為避免同業(yè)競爭，北京城建集團(tuán)將持有的開發(fā)公司100%股權(quán)交由城建發(fā)展托管，托管期限為三年（2025年7月1日至2028年6月30日），托管費用按開發(fā)公司年度審計報告確認(rèn)的年度營業(yè)收入的0.2%計算。

未來，城建發(fā)展是否會合并城建開發(fā)，不排除這個可能。

去年，城建體系內(nèi)，住總集團(tuán)對住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進(jìn)一步實施重組整合，由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司。