8月11日，香港高等法院勒令華南城清盤。

這家 中國(guó)曾經(jīng)規(guī)模最大的綜合商貿(mào)物流開發(fā)商，也成為繼恒大之后，被清盤的中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模最大的開發(fā)商。

此舉也標(biāo)志著這家曾在深圳國(guó)資庇護(hù)下拼命自救的房企，正式進(jìn)入了終局。

法庭文件冰冷：富事高咨詢有限公司的周偉成與潘路洋，被委任為共同及各別清盤人，接管公司一切資產(chǎn)。

對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)延遲了七個(gè)月的結(jié)局；對(duì)公司內(nèi)部來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)早已失控的崩塌。

01

清盤在意料之中

故事可以追溯到今年年初。

1月28日，華南城披露，花旗國(guó)際有限公司向香港高院提出清盤呈請(qǐng)，追討一筆3.0617億美元的欠款。這筆債來(lái)自2024年4月到期、年息9%的美元優(yōu)先票據(jù)。

公司當(dāng)時(shí)的表態(tài)很強(qiáng)硬：“會(huì)極力反對(duì)呈請(qǐng)。”但在債權(quán)人眼里，這不過(guò)是程序性的抗辯。原因很簡(jiǎn)單——錢，已經(jīng)還不上。

今年4月的聽證會(huì)上，華南城亮出了債務(wù)重組框架：

境內(nèi)銀團(tuán)手握501億港元優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)，同意先處置南寧等非核心項(xiàng)目；

深圳資產(chǎn)被視作底牌，不愿賤賣，只打算作價(jià)90億港元出售45%股權(quán)給深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)；

花旗國(guó)際為首的美元債持有人拒絕債轉(zhuǎn)股，堅(jiān)持要求50%現(xiàn)金償付，并申請(qǐng)凍結(jié)公司股份；

部分非標(biāo)債權(quán)人提議用54億港元債務(wù)換取鄭州項(xiàng)目股權(quán)，但該項(xiàng)目減值率高達(dá)60%。

然而，聽證會(huì)結(jié)束時(shí)，雙方的分歧反而更大。

現(xiàn)金償付要求和資產(chǎn)保底訴求，像兩堵墻隔在中間，誰(shuí)都不肯退一步。

2024年財(cái)報(bào)則是壓垮市場(chǎng)信心的另一塊石頭。

這是華南城上市以來(lái)的首次大額虧損——?dú)w母凈虧損89.86億港元。借款違約額157.42億港元，而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有4114萬(wàn)港元。

換句話說(shuō)，即便把所有現(xiàn)金都掏出來(lái)，也只能償還債務(wù)的零頭。

截至2024年底，公司總資產(chǎn)875.51億港元，總負(fù)債609.44億港元；

有息債務(wù)302.2億港元，其中182.41億港元已到期。

流動(dòng)負(fù)債比流動(dòng)資產(chǎn)多出28.48億港元，融資成本高達(dá)15.23億港元。

安永審計(jì)師對(duì)這份報(bào)表“無(wú)法表示意見”，明確提示持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大疑問(wèn)。

財(cái)務(wù)數(shù)字背后的現(xiàn)實(shí)是，華南城的項(xiàng)目已經(jīng)大面積停擺，貿(mào)易應(yīng)付款逾61億港元，建材供應(yīng)商斷供，施工現(xiàn)場(chǎng)人去樓空。

02

國(guó)資入場(chǎng)的三年

很多人可能忘了，華南城并非無(wú)人理會(huì)的孤島。

2021年底，深圳國(guó)資深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)以19.09億港元認(rèn)購(gòu)其29.28%股份，成為最大股東，這使得華南城成為最早一批獲得國(guó)資紓困的房企。

對(duì)于深圳地 方政府而言，花 19.09億港元就能成為 中國(guó)最大綜合商貿(mào)物流開發(fā)商的第一大股東，似乎也是一筆非常劃算的買賣。

要知道，在華南城巔峰時(shí)期市值超過(guò)300億港元，業(yè)務(wù)覆蓋10多個(gè)行業(yè)，年交易額突破千億元。 ?

單單一個(gè)深圳華南城，全國(guó)前十的跨境電商公司中有四席位居于此（即“ 華南城四少”—— 傲基、 通拓、 賽維、 有棵樹），是深圳規(guī)模最大的跨境電商產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

在成為華南城最大股東后，深圳國(guó)資此后開始不斷輸血：

2022年7月，12.57億港元收購(gòu)其物業(yè)公司50%股權(quán)；

2022年12月，50億港元收購(gòu)西安項(xiàng)目69.35%股權(quán)；

2023年3月，牽頭11家銀行提供約60億港元銀團(tuán)貸款，利率4.7%，替換高息債務(wù)；

與花旗國(guó)際簽署“維好協(xié)議”，承諾在債務(wù)到期前保證資金到位。

這些動(dòng)作在當(dāng)時(shí)被視為典型的“國(guó)資兜底”樣本。

但幾年過(guò)去，華南城的債務(wù)雪球越滾越大。

美元債違約后，深圳特區(qū)建發(fā)也被花旗國(guó)際列為追償對(duì)象，索賠金額高達(dá)14.07億美元。

至此，深圳特區(qū)建發(fā)這家深圳地方國(guó)企不僅沒(méi)把華南城從債務(wù)重組的危機(jī)中拉出來(lái)，反倒是讓自己陷了進(jìn)去。

清盤，成為不可避免的結(jié)果。

03

清盤令下的資產(chǎn)接管

在國(guó)資救助失敗后，清盤人接手的，將是一個(gè)資產(chǎn)體量龐大但現(xiàn)金流幾乎枯竭的企業(yè)：

華南城的土地儲(chǔ)備仍有逾1500萬(wàn)平方米，分布在深圳、南寧、南昌、鄭州、西安等地，但這些資產(chǎn)絕大多數(shù)處于抵押或查封狀態(tài)，短期內(nèi)難以快速變現(xiàn)。

公司未動(dòng)用的銀行授信僅剩3.2億港元，而且已被凍結(jié)，意味著“可用現(xiàn)金”幾乎歸零。

部分項(xiàng)目的賬面價(jià)值與市場(chǎng)估值之間存在巨大落差——一些二三線城市的商業(yè)綜合體，即便在財(cái)報(bào)上還有數(shù)十億港元的凈值，實(shí)地交易價(jià)往往不足其一半。

對(duì)清盤團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，處置這些資產(chǎn)將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

首先是優(yōu)先債權(quán)的順序問(wèn)題——美元債持有人、境內(nèi)銀團(tuán)、供應(yīng)商、施工單位的債權(quán)主張交織在一起，清償順序直接決定了誰(shuí)能分到更多現(xiàn)金。

其次是項(xiàng)目性質(zhì)復(fù)雜：華南城不僅有在建住宅、商業(yè)項(xiàng)目，還有批發(fā)市場(chǎng)、物流園等長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)，這類資產(chǎn)出售周期長(zhǎng)、估值波動(dòng)大，很可能拖慢整個(gè)清盤進(jìn)度。

單以清盤規(guī)模而言，華南城是繼恒大之后被清盤的資產(chǎn)規(guī)模最大房企。

不同的是，恒大在清盤前仍試圖通過(guò)全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目銷售回籠資金，而華南城的項(xiàng)目銷售早已陷入停滯。

建材供應(yīng)商斷供、施工方撤場(chǎng)，使得不少項(xiàng)目即便被拍賣，也需要額外投入資金才能完成交付。

這場(chǎng)清盤將以市場(chǎng)化方式推進(jìn)——清盤人將公開招標(biāo)出售可變現(xiàn)資產(chǎn)，部分項(xiàng)目可能整體打包轉(zhuǎn)讓，部分則會(huì)拆分出售；債權(quán)人按照優(yōu)先順位和比例分配回收。

法律程序之外，還需要應(yīng)對(duì)地方政府的社會(huì)穩(wěn)定訴求，尤其是涉及預(yù)售業(yè)主的在建項(xiàng)目。

結(jié)語(yǔ)

過(guò)去三年，國(guó)資救助曾被視作困境房企的“安全網(wǎng)”。

華南城的清盤證明，這張網(wǎng)并非無(wú)懈可擊。

債務(wù)的缺口、資產(chǎn)的流動(dòng)性、市場(chǎng)的信心——任何一個(gè)環(huán)節(jié)的斷裂，都會(huì)讓安全網(wǎng)失效。

在下行周期中，救助并不等于復(fù)活，能否生還，取決于企業(yè)自身的基本盤與應(yīng)對(duì)能力。

這個(gè)道理，此刻不僅債權(quán)人懂，更多同行也該懂。

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