前文回顧：

我再次確認(rèn)了一下，我們歷史上是真的沒有低于3%的房貸利率，2015年前后打折最狠的時(shí)候也是3以上。

按照目前全面的了解，我認(rèn)為到年底前：

降息的概率是100%；

降息20-30BP的概率80%；

當(dāng)然，因?yàn)槭艿焦e金利率下限的影響，最大尺度空間是不可能突破40BP的。

其實(shí)現(xiàn)在的利率很有意思，已經(jīng)卡到歷史的分隔線上了，就算只降息10BP，我們也降見證按揭利率2時(shí)代的到來(lái)。

那么有三件事，就一定會(huì)發(fā)生：

1.五年期定存無(wú)限觸碰到1%的邊邊

不要講誰(shuí)到哪哪理財(cái)、買什么險(xiǎn)，對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說，鉚大勁買點(diǎn)銀行的PR1-2級(jí)別的中低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，而且這還得靠搶名額。

我在之前文章里說過，我們現(xiàn)在的居民存款已經(jīng)到了162萬(wàn)億。五年前，這個(gè)數(shù)是82萬(wàn)億，五年翻一倍，這里面還包括了疫情三年，這是住戶存款，就是每家每戶實(shí)實(shí)在在存進(jìn)去的。

而且我可以非常明確地告訴你，不要聽那些短視頻胡說八道，你真以為真正的大佬有錢人會(huì)把現(xiàn)金存在銀行？你說的那些應(yīng)該是某手土大款網(wǎng)紅吧？這這162萬(wàn)億里絕大多數(shù)就是每家每戶的中產(chǎn)勞動(dòng)積攢所得。

對(duì)于中產(chǎn)而言，這種鈍刀子割肉對(duì)儲(chǔ)蓄者來(lái)說其實(shí)很難受，又有苦說不出，還得佯裝開心地說“干啥啥賠錢，我存錢多舒坦呢”，內(nèi)心憋不憋悶，只有自己知道，就像那種有全身的力氣，但是不知道往哪里使的感覺。這還沒吃到老本的時(shí)候呢，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)性收入一降再降，如果到了吃老本的程度，那更是另外一種酸爽滋味。

2.租售比變得奇香無(wú)比

這里要講的，不是勸誰(shuí)買房，恰恰是警醒各位，在歷史上的任何一個(gè)時(shí)期，房?jī)r(jià)快速下跌的末期，人們的“安全感”會(huì)非常低， 會(huì)主動(dòng)尋求穩(wěn)定性高現(xiàn)金流的資產(chǎn)避險(xiǎn)。

以北京為例，超高租金的房產(chǎn)可真不是什么好東西。先說個(gè)上限，一般超過2.5%就該十分警惕了（租售比=年租金/房?jī)r(jià)）。

我之前是有提到過這件事的，但是最近無(wú)論直播間還是后臺(tái)，又多了不少這樣的問題，而且很具體，并且特上頭。

“北先生，某某某公寓/哪哪哪住宅，行不行，上個(gè)月買了租出去，租金真高，還想把隔壁買了！”

這里不需要多么專業(yè)的知識(shí)，你只記住一點(diǎn)就行了：

所有的超高租金，都是破壞居住屬性得來(lái)的。

住宅拿來(lái)辦公，這是典型的破壞居住屬性；群租短租，這是常見的破壞居住屬性；也不排除仍然有些做灰色行業(yè)的，這就更不用說了。

明明是住宅，你破壞了居住屬性，買房者更大比例的還是“自住為主”，自然，從供需關(guān)系來(lái)講，這種房子的供需關(guān)系永遠(yuǎn)是失衡的，賺的是現(xiàn)金流、虧的是本金，不要用幾個(gè)個(gè)例代表全部來(lái)欺騙自己。

在利率越來(lái)越低的背景下，2%左右是十分合理的租售比，高并不一定是真香，合理才是。

（其實(shí)還有很多房產(chǎn)深度邏輯和接下來(lái)的預(yù)判，我會(huì)在本周六線下沙龍講，報(bào)名）

3.會(huì)出現(xiàn)1字頭長(zhǎng)期穩(wěn)定貸款

目前實(shí)證實(shí)操的20年穩(wěn)定貸款的利率是2.2%（某些超低息都是虛假引流），那么按照上面說的，但凡再稍微降一降，就馬上突破2字頭，很可能來(lái)到1字頭了。

說實(shí)話，這對(duì)房貸持有者是非常不利的，一方面是持續(xù)被“吃差價(jià)”，比如按揭個(gè)300萬(wàn)，房產(chǎn)持有期間，每年就是幾萬(wàn)的差價(jià)；另一方面，持續(xù)消耗現(xiàn)金流，還是以按揭300萬(wàn)為例，3.05%的房貸月供是12729/月， 而2.2%的貸款月供是5500/月，差了一半都不止，就算你是組合貸貸滿公積金其實(shí)也沒低多少，月供12441/月，也不止差了一倍（而且公積金記錄這東西，最好不要碰得好，畢竟上限已經(jīng)十幾年沒動(dòng)了，未來(lái)如大動(dòng)，你再趕上換房，腸子會(huì)悔青）。

換句話說，在即將觸碰到1字頭的貸款面前，其他都是過渡。

我本人管理的新房/二手房撿漏群/信息群，這周正式開啟，有興趣的朋友，評(píng)論區(qū)留言“進(jìn)群”，等我消息拉群。

另外，想聽本周六沙龍的朋 友，掃碼直接報(bào)名：