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雙流九江|城南「價(jià)值洼地」厚積薄發(fā),為何此刻是拿地好時(shí)機(jī)?

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7月25日,成都中心城區(qū)1~7月涉宅用地土拍落下帷幕:48宗土地成交,其中31宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交,不少區(qū)域/板塊樓面價(jià)創(chuàng)新高,成都迄今最高樓面價(jià)——41200元/㎡也在其中。

透過這48宗土地可以明顯看到,中心城區(qū)土地市場的馬太效應(yīng)愈演愈烈,“5+2”區(qū)域與“新六區(qū)”樓面價(jià)差距逐漸拉大。

但不可否認(rèn)的是,“新六區(qū)”也有表現(xiàn)優(yōu)異的區(qū)域及板塊,比如雙流:出讓4宗土地,平均樓面價(jià)10030元/㎡,為“新六區(qū)”之首。其中,九江片區(qū)2宗土地均溢價(jià)成交,且均由民營企業(yè)競得。

復(fù)盤房企認(rèn)可九江城市價(jià)值的原因,我們發(fā)現(xiàn):曾被低估的九江,正在撕開城市發(fā)展的新口子!

九江,在樓市語境中的“別稱”是「新雙楠」,而官方語境中的“大名”則是「九江未來公園社區(qū)」——前者,點(diǎn)明了其與雙楠、武侯新城一脈相承的地理位置;后者則指向其公園城市的美好未來。

01

區(qū)位交通

/ 與雙楠、武侯新城一脈相承 /

九江地處雙流“三區(qū)三廊三新城”中的「雙楠大道時(shí)尚走廊」北側(cè),周邊路網(wǎng)四通八達(dá),地鐵3號(hào)線、17號(hào)線分伺南北兩側(cè),19號(hào)線貫穿而過,半小時(shí)直達(dá)太古里、一線抵達(dá)雙機(jī)場,可謂“近可達(dá)全城,遠(yuǎn)可享世界”。

▍九江交通示意圖(制圖:成都向上)

若將視野范圍再擴(kuò)大一些,會(huì)發(fā)現(xiàn)雙楠大道不僅是雙流發(fā)展的主動(dòng)脈,更是成都西南的高端居住迭代軸,記錄著成都人改善需求從“產(chǎn)品升級(jí)”向“城市迭代”的轉(zhuǎn)變。

▍雙楠大道沿線板塊外溢示意圖(制圖:成都向上)

縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)與地鐵構(gòu)筑城市骨架,九江自然“左右逢源”:緊鄰武侯新城,承接外溢紅利,同時(shí)背靠雙流主城,坐享配套輻射,南富西貴疊加!

02

配套落地

/ 全維配套升級(jí)兌現(xiàn) /

地理位置的優(yōu)越性,讓九江生來就有其他新城所不具備的特性:配套無需等。

于商業(yè),從名品消費(fèi)到家庭業(yè)態(tài)一線直達(dá)。

雙楠大道的另一重身份,是「商業(yè)中軸」,它由東向西串聯(lián)起:成都大悅城、武侯山姆會(huì)員店、時(shí)代奧特萊斯、雙流萬達(dá)廣場、城南優(yōu)品道等共計(jì)超百萬方城市級(jí)商業(yè),以及環(huán)城生態(tài)區(qū)、五湖四海兩大公園生活目的地……九江,亦因此擁有了“一線直達(dá)”的時(shí)尚感與松弛感。

▍雙楠大道沿線商業(yè)示意圖(制圖:成都向上)

于生態(tài),兩大城市級(jí)生態(tài)IP將其托于“綠色掌心”。

九江東側(cè)的環(huán)城生態(tài)區(qū),是官方蓋戳的“彰顯成都公園城市魅力的世界名片”,生態(tài)區(qū)內(nèi)三大已建成的特色園(萌寵樂園、悅動(dòng)彩林、鳳求凰)均在板塊步行范圍內(nèi),老外贊不絕口的“百公里騎行”,出門即享!

▍環(huán)城生態(tài)區(qū)實(shí)景圖(來源:@成都天府綠道)

板塊西側(cè)的五湖四海,則是由雙流運(yùn)動(dòng)公園、中心公園、運(yùn)動(dòng)公園等9大公園構(gòu)成的全城最大公園聚落,規(guī)劃面積超萬畝,也是近兩年成都的新晉頂流打卡地——“成都自己的阿勒泰”“假裝在新西蘭”“超出片”……隨手一搜就有無數(shù)網(wǎng)友的自來水式安利。

▍小紅書APP截圖

出門即可草坪露營、騎行、散步、打卡,每個(gè)季節(jié)的晨跑都伴隨著不同的風(fēng)景——春季的油菜花田,夏季的向日葵、林蔭跑道,秋季的稻田,冬季的常青樹林……難怪九江的朋友總是那么愛分享生活!

于教育,家門口的「K15名校圈」正加速兌現(xiàn)。

教育,本就是雙流的強(qiáng)項(xiàng)——成都當(dāng)前唯一實(shí)現(xiàn)從幼兒園到高中15年免費(fèi)教育的區(qū)域,正是雙流!

而九江,規(guī)劃之初就計(jì)劃在原有的近10所優(yōu)質(zhì)學(xué)?;A(chǔ)上,新建超10所高品質(zhì)學(xué)校,其中就包含2023年正式開校的高品質(zhì)公辦學(xué)校:九江新城小學(xué)、初中,將于9月迎新的雙流中學(xué)九江實(shí)驗(yàn)學(xué)校(北區(qū),公辦九年一貫制),以及在建中的九江新城教育基地(公辦高中),家門口的全齡名校教育圈悄然成型!

▍雙流中學(xué)九江實(shí)驗(yàn)學(xué)校(北區(qū))實(shí)景圖(來源:@雙流發(fā)布)

從縱橫交通、多元商業(yè)、大型生態(tài)到全齡教育,全系資源構(gòu)筑起15分鐘高質(zhì)生活圈——九江,顯然已經(jīng)走在了新城建設(shè)的前列。

著眼當(dāng)下,資源云集的九江甚至有與成都第一梯隊(duì)板塊“掰手腕”的實(shí)力,新城中更難逢敵手,但它并不打算止步于此,在其他新城還在“提概念”時(shí),九江已經(jīng)開始腳踏實(shí)地地謀劃一座面向未來的公園社區(qū)。

九江東西兩側(cè),分別坐落一個(gè)高精尖產(chǎn)業(yè)集群——省級(jí)經(jīng)開區(qū)「武侯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)」,已入駐京東、華日通訊、神州數(shù)碼、康特電子等高能級(jí)企業(yè);成都66個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一的「成都芯谷」,依托中國電子、中國電科、中物院等產(chǎn)業(yè)龍頭匯聚規(guī)上企業(yè)59家、高新技術(shù)企業(yè)34家、專精特新企業(yè)10家(國家級(jí)2家)、各類創(chuàng)新平臺(tái)38個(gè)……

▍九江與周邊高精尖產(chǎn)業(yè)集群位置關(guān)系示意圖

作為2022年成都首期啟動(dòng)的未來公園社區(qū)示范點(diǎn)位之一,九江未來公園社區(qū)生來就肩負(fù)「為城市留才」的重任,規(guī)劃自然也更前沿——定位于「空港新客廳、智慧新家園」,規(guī)劃形成九大未來公園社區(qū)場景,涉及生態(tài)、生活及產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的多個(gè)重磅項(xiàng)目。

▍九江·九大未來公園社區(qū)場景規(guī)劃示意圖

三年來,九江未來公園社區(qū)也逐步從規(guī)劃走向落實(shí),除了教育等公建配套的加速兌現(xiàn),6月新鮮出爐的7725畝超級(jí)規(guī)模土地規(guī)劃,也讓九江的未來變得無比清晰——“雙軸三脈、三心三片”的總體空間結(jié)構(gòu)之上,是一座功能高度混合的公園城市!

▍九江片區(qū)土地控規(guī)示意圖

整個(gè)片區(qū)以居住、生活和商業(yè)功能為主,各功能均勻混合布局,同時(shí)構(gòu)建四級(jí)公園體系(綜合公園+專類公園+社區(qū)公園+小游園),從而使每一個(gè)住宅地塊的居民都能實(shí)現(xiàn)“出門即進(jìn)校門、步行可逛公園”——公園城市的理想生活,就此照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

此外,九江的規(guī)劃還有諸多可圈可點(diǎn)之處。

? 商業(yè)綠軸——以環(huán)城生態(tài)區(qū)為牽引,以中部東西貫穿的綜合公園為核心,形成“商業(yè)中心+社區(qū)商業(yè)”的商業(yè)空間體系,與天西的人字綠廊、林家壩的交子綠廊異曲同工,“在公園里購物”將不再停留于想象。

▍九江“雙軸三脈、三心三片”總體空間結(jié)構(gòu)示意圖

?小街區(qū)制+慢行系統(tǒng)——推動(dòng)“軌道-公交-慢行”三網(wǎng)融合,未來通過步行、騎行或乘公交直達(dá)地鐵站,外出完全可以不開車。

?透風(fēng)見綠、簇群錯(cuò)落的總體城市形態(tài)——透過近兩年九江供應(yīng)的新宅地來看,“低密”是新的關(guān)鍵詞,當(dāng)?shù)兔茏^(qū)形成規(guī)模,舒適愜意的居住體驗(yàn)便觸手可及。

這樣的規(guī)劃,看似“超前”,實(shí)則“務(wù)實(shí)”。

01

外溢效應(yīng)

/ 承接人口外溢之首站 /

近年來,主城供應(yīng)的涉宅土地呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì):供應(yīng)少、地塊小,武侯區(qū)尤勝——2023年至今共計(jì)僅出讓10宗土地,其中與九江相鄰的武侯新城核心區(qū)僅4宗。

隨著武侯新城與雙流主城日臻飽和、可開發(fā)土地殆盡,產(chǎn)業(yè)與人口必將向周邊宜居板塊延伸,而擁有大面積可開發(fā)土地、低密高綠的九江,就是承接這部分外溢需求的首站!

02

增量空間

/ 未來潛力爆發(fā)之核心 /

隨著土地規(guī)劃落實(shí),九江將迎來大規(guī)模城市更新,交通升級(jí)與城市配套一馬當(dāng)先。

而交通與配套密度,往往與宜居指數(shù)、城市價(jià)值成正比——逐一落地的城市資源,也必將為九江砌起一道堅(jiān)固的價(jià)值護(hù)城河。

03

價(jià)差機(jī)會(huì)

/ 正從“洼地”躍向“高地” /

站在市場角度來看,九江如今仍是可貴的價(jià)值洼地。

土地端,“隔壁”武侯新城今年出讓1宗宅地,樓面價(jià)16600元/㎡;九江今年出讓2宗宅地,平均樓面價(jià)8523元/㎡。

新房端,九江在售新房均價(jià)約2萬元/㎡,而與之相隔僅6公里的武侯新城核心,新入市的項(xiàng)目單價(jià)大多已達(dá)3.5萬元/㎡。

換句話來說,地鐵多2站或者駕車多6公里,便能節(jié)省150萬的購房成本(按建面100㎡算),同時(shí)還享受與武侯新城幾乎完全一致的城市資源——這才是對(duì)“價(jià)值洼地”的真正釋義!

現(xiàn)有資源給予九江城市價(jià)值強(qiáng)大的「確定性」,未來落定的重磅資源則為其撐起巨大的上升空間——擺脫“洼地”title,指日可待!

對(duì)于房企而言,九江從“價(jià)值洼地”躍向“人居高地”的此刻,顯然是最佳的入場時(shí)機(jī)。

從資金端來看,現(xiàn)在入場,更具成本優(yōu)勢(shì)。

九江的土地,無論是地價(jià)還是容積率,均低于周邊熱點(diǎn)板塊。

以今年九江與武侯新城的成交樓面價(jià)粗略計(jì)算,同樣是50畝的土地,武侯新城的拿地成本為13.8億元(容積率2.5),九江則約5.7億元(容積率2.0)——成本可控,風(fēng)險(xiǎn)才更可控,主打一個(gè)“性價(jià)比”!

從機(jī)遇端來看,現(xiàn)在入場,可享更大紅利。

九江現(xiàn)有城市資源的確定性,已將入場風(fēng)險(xiǎn)降到幾乎可忽略的低點(diǎn),而隨著未來規(guī)劃落地、資源兌現(xiàn),城市價(jià)值大概率將呈直線上升態(tài)勢(shì)——現(xiàn)在穩(wěn)、未來增,以中國鐵建地產(chǎn)、華潤置地為首的大型央國企以及民營企業(yè)龍頭萬科集團(tuán)早已躬身入局驗(yàn)證九江的價(jià)值潛力!

▍九江部分已入駐房企分布示意圖

從風(fēng)險(xiǎn)端來看,現(xiàn)在入場,可避免“規(guī)劃依賴”風(fēng)險(xiǎn)。

相較于純新區(qū),九江完全脫離了“賣規(guī)劃/效果圖”的模式,現(xiàn)有基礎(chǔ)扎實(shí)、即買即享,對(duì)于房企而言,在銷售階段也有豐富的實(shí)景物料說服客戶。

據(jù)悉,2025年,雙流九江片區(qū)還計(jì)劃供應(yīng)龍渡路旁2宗優(yōu)質(zhì)土地,共計(jì)約76.03畝——現(xiàn)在穩(wěn)、未來漲、當(dāng)下成本低,此刻入場必?fù)屨純r(jià)值爆發(fā)先機(jī)!

- END -

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編輯:Zoe Ⅰ 美編:Amy Ⅰ 主編:Comet

圖文來源:成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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