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作者：余飛

01

房地產(chǎn)調(diào)整，進入深水區(qū)

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了前7個月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

結(jié)合8月13日央行公布的房貸數(shù)據(jù)，可以得出的結(jié)論是：

房地產(chǎn)調(diào)整，再次進入深水區(qū)。

全國樓市從2021年開始進入全面盤整狀態(tài)，到2024上半年進入了調(diào)整深水區(qū)，之后在去年三季度末，由一線城市發(fā)起了全面救市，讓調(diào)整喘息了一下，降低了全國樓市下行速度。

但從今年4月份開始，全國樓市下行速度再次加快。

從數(shù)據(jù)來看，國家統(tǒng)計局披露：

1 - 7 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 53580 億元，同比下降 12.0% ；其中，住宅投資 41208 億元，下降 10.9% 。

來源：國家統(tǒng)計局

從圖中可以看到，全國房地產(chǎn)投資增速4月份開始，再次進入兩位數(shù)下跌周期。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負以來，就一直沒有回過正。

從財政部反映的拿地情況來看，也在佐證著土地市場的冷行情。

全國賣地收入2021年見頂，之后快速跳水，去年賣地收入跌至48699億元。

財政部公布的上半年數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國賣地收入20601億元，同比下跌6.4%。按照這個趨勢，今年全年賣地收入大概率跌破4萬億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

國家統(tǒng)計局披露：

1 - 7 月份，新建商品房銷售面積 51560 萬平方米，同比下降 4.0% ；其中住宅銷售面積下降 4.1% 。新建商品房銷售額 49566 億元，下降 6.5% ；其中住宅銷售額下降 6.2% 。

來源：國家統(tǒng)計局

從走勢可以看到，4月份是個分水嶺，在此之前，跌幅在收窄，在此之后，跌幅面開始擴大。

到7月份，商品房銷售面積跌幅擴大至4%，銷售額跌幅擴大至6.5%。

大區(qū)域來看，東部、中部、西部、東北，無論房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，都在下跌。

其中，東北的房地產(chǎn)投資跌幅第一，東部第二，都在兩位數(shù)下跌。

東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，跌幅第一。

來源：國家統(tǒng)計局

02

房價跌幅面，繼續(xù)擴大

商品房銷售狀況江河日下的另一個呼應(yīng)數(shù)據(jù)，便是央行公布的7月份房貸數(shù)據(jù)。

央行披露：

前七個月，住戶貸款增加6807億元，其中，短期貸款減少3830億元，中長期貸款增加1.06萬億元。

對比央行公布的上半年金融數(shù)據(jù)報告可以得出的數(shù)據(jù)是：

7月單月，住戶貸款減少了4893億元， 其中，短期貸款減少3827億元，同比多減1671億元；中長期貸款減少1100億元，同比多減1200億元。

短期貸款主要指消費貸，中長期貸款主要指房貸。

這意味著消費貸和房貸都在減少。

其中，房貸是今年4月份以來的又一次負增長。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

房地產(chǎn)從2021年年中開始，全國層面上全面調(diào)整。

2022年2月份首次出現(xiàn)房貸負增長，之后間歇性負增長。比如2022年4月份房貸減少了605億元，2023年4月份減少了1156億元，2023年7月份減少了672億元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均負增長。

今年7月份再次減少。

一般來說，只要商品房市場有成交，都會有貸款增加，除非都全款買房，但這不現(xiàn)實。

房貸增量為負數(shù)，只有一個解釋，那就是還款的量比貸款的量還多。

2022年至2023年，還貸潮盛行，當時還貸規(guī)模不斷增加，這是其房貸間歇性減少的主要原因。

去年年中以來，由于存量房貸利率下調(diào)，提前還貸浪潮得以緩解，規(guī)模隨之下降。

今年2月份、4月份、7月份的房貸負增長，直接原因當然還是還貸規(guī)模大于貸款規(guī)模，但主要還是貸款規(guī)?？s減之緣故。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月個人按揭貸款7918億元，同比下降9.3%。

來源：國家統(tǒng)計局

前7個月個人按揭貸款規(guī)模是7918億元，而央行公布的前7個月房貸增量是1.06萬億元。

以這兩個數(shù)據(jù)進行的不精確計算可知，今年前七個月提前還貸規(guī)模為2682億元。

商品房成交跌幅擴大，導(dǎo)致房價跌幅面從4月份開始，也再次不斷擴大。

有數(shù)據(jù)佐證。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城 。

6月16日，國家統(tǒng)計局公布了5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。

2025年5月，新房價格環(huán)比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環(huán)比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

7月15日國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年6月份，新房價格環(huán)比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

8月15日，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年7月，新房價格環(huán)比上漲城市6個，較6月份減少8個。下跌城市60個，較6月增加4個。二手房環(huán)比下跌城市68個，較6月份減少1個，僅太原上漲，西寧持平。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

從7月份的數(shù)據(jù)來看，新房環(huán)比上海、烏魯木齊領(lǐng)漲，揚州、?？陬I(lǐng)跌。

二手房環(huán)比，僅太原一城上漲。武漢、北京領(lǐng)跌。

03

還要調(diào)整到何時

從數(shù)據(jù)端來看，全國房價已經(jīng)調(diào)整了四年多，為何仍收不??？

邏輯很簡單：

一方面，房價雖然調(diào)整了不少，但房價絕對價格相比于民眾的收入，仍在高位，仍是很多人無法企及的夢。

另一方面，過去幾年大環(huán)境不確定性之下，民眾的收入和就業(yè)也在調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調(diào)整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業(yè)，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：

第一，現(xiàn)在市場再次進入了調(diào)整深水區(qū)，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉(zhuǎn)變。

年輕人不愿再為高房價壓上余生。

從之前的佛系，到躺平，再到如 今的“絕貸佳人”，這種社會現(xiàn)象背后其反映的便是當下年輕人的心態(tài)轉(zhuǎn)變。

這一次調(diào)整，實際上是購房者不再愿意為高房價去買單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒用，那就釋然吧。

錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。

而不是買后半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房價上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著杠桿率已經(jīng)到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

來源：國家金融與發(fā)展實驗室

第四，人口形勢不同。

人口已經(jīng)三連降了。

2021年，中國人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見頂開始負增長，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。

2024年，繼續(xù)減少139萬人。

人口下降，首當其沖的便是樓市。

因為人口是樓市短期、中期、長期的決定性因素。

以上四點，就是連續(xù)四年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

最終呈現(xiàn)的結(jié)果是，過去四年全國房價螺旋式下降。

本號之前多次強調(diào)過，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。

要做到這一點，很難，因為不可控。這些東西，不是我們想回暖就能立刻回暖的，畢竟全球大環(huán)境如此。

從某個角度來看，過去四年的各種救市措施，并非扭轉(zhuǎn)局勢，而是延緩局勢，就像是鼓勵生育的各種措施一樣。

大趨勢雖然不可阻擋，但需要延緩，為中國經(jīng)濟引擎從“房地產(chǎn)”變更為“科技+創(chuàng)新+產(chǎn)業(yè)”爭取時間。

這一點，從前不久召開的城市經(jīng)濟工作會議上，提出城市發(fā)展邏輯發(fā)展的五大改變，遙相呼應(yīng)。

7月15日，中央城市工作會議，在北京召開，上一次召開這個高級別的會議，是十年前。

這次會議定調(diào)了未來城市發(fā)展需要做出的五個改變：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

整段文字提到了五個“轉(zhuǎn)變”，城市發(fā)展理念要轉(zhuǎn)變，發(fā)展方式要轉(zhuǎn)變，發(fā)展動力要轉(zhuǎn)變，工作重心要轉(zhuǎn)變，工作方法要轉(zhuǎn)變。

在五大轉(zhuǎn)變之下，城市發(fā)展的主要驅(qū)動力將轉(zhuǎn)變，由過去的土地財政、舉債投資拉動，轉(zhuǎn)變成產(chǎn)業(yè)拉動。

每個城市都要挖自己的 “獨家優(yōu)勢”。

深圳、杭州、上海要繼續(xù)維持并擴大以科創(chuàng)驅(qū)動城市發(fā)展的勢頭。

北京、廣州、成都要提升消費對經(jīng)濟的貢獻占比。蘇州、重慶、無錫、東莞、佛山要繼續(xù)夯實其工業(yè)制造的底色。

三四線城市也要改變千篇一律的模式，形成百花齊放百家爭鳴的局面。

戒掉土地財政依賴，戒掉舉債投資拉動，產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟發(fā)展，才是可持續(xù)發(fā)展之路。

這是未來城市發(fā)展的基調(diào)，每個城市都需要看明白這一點。

因此，每個人都得明白，房地產(chǎn)的黃金時代，一去不復(fù)返了。

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