文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

8月8日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》提出，符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。同時(shí)，從四方面加大住房公積金支持力度。目前北上深還執(zhí)行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購，未來，北上深完全取消限購是大勢所趨。

7月14日，中央城市工作會議在北京舉行，本次以“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。房地產(chǎn)市場底層邏輯已從“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”。

7月樓市迎來季節(jié)性調(diào)整，依舊是“以價(jià)換量”為主，二手好于新房。7月，30城新房成交環(huán)比-32.3%、同比-18.5%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-25.8%、-14.5%、-18.4%。16城二手房成交面積環(huán)比-2.5%、同比-4.8%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為-16.7%、5.4%，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-17.5%、-4.9%、-12.8%。

房地產(chǎn)存量時(shí)代，簡單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期。2025年6月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別-0.8%、-2.3%，同比分別為2.0%、-2.3%。所以，需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。

按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。

根據(jù)日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。

目錄

1 月度觀點(diǎn)：北京五環(huán)外放松限購，“金九銀十”窗口臨近，政策需加碼

2 房地產(chǎn)銷 售 ：7月樓市成交季節(jié)性調(diào)整，下行壓力仍在

3 土地市場：7月繼續(xù)“控量提質(zhì)”，核心城市土拍地王頻出

4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：7月百強(qiáng)房企融資、拿地企穩(wěn)，銷售繼續(xù)降溫

5 行業(yè)政策追蹤：高質(zhì)量開展城市更新

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房價(jià)預(yù)期

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲、持續(xù)降息、全面放開限購

正文

1 月度觀點(diǎn)：北京五環(huán)外放松限購，“金九銀十”窗口臨近，政策需加碼

8月8日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》提出，符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。同時(shí)，從四方面加大住房公積金支持力度。

限購方面，本地戶籍五環(huán)外購房不限套數(shù)，非本地戶籍五環(huán)外，2年社保購房不限套數(shù)。新政側(cè)重精準(zhǔn)去庫存與區(qū)域分化導(dǎo)向，允許符合條件家庭五環(huán)外購房不限套數(shù)，而五環(huán)內(nèi)政策不變，這一定程度促進(jìn)市場修復(fù)和支持職住平衡。目前北上深還執(zhí)行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購。

公積金方面，1）擴(kuò)大首套房公積金貸款支持范圍；

2）每繳存公積金一年可貸額度提升至15萬；

3）用公積金貸款購買二套住房，最高貸款額度從60萬提升至100萬元，最低首付款比例五環(huán)內(nèi)、外統(tǒng)一變成不低于30%；

4）支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請公積金貸款。

新政公積金支持力度加碼對剛需、改善群體而言，可有效降低置業(yè)成本、購房門檻等。

總體看，北京房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，具有風(fēng)向標(biāo)意義，這是對中央精神的響應(yīng)、貫徹，體現(xiàn)出當(dāng)前鞏固樓市穩(wěn)定態(tài)勢的必要性。預(yù)計(jì)北上深后續(xù)將根據(jù)形勢持續(xù)加碼政策。（參考《》）

那么，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區(qū)域有部分效果，實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。但從整體而言，房價(jià)仍處于下行通道，銷售自5月以來再度回落，大部分三四線城市因人口流出有價(jià)無市。

說明后房地產(chǎn)時(shí)代，簡單取消限制性措施已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期，所以，需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

7月14日，中央城市工作會議在北京舉行，本次會議以“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。本次會議傳遞五大信號：

1、城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，都市圈城市群時(shí)代正在到來。

2、城市更新寫入總體要求，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。

3、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

4、推動“好房子”建設(shè)，釋放改善型需求。

5、土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。（參考《》）

從市場趨勢來看，房地產(chǎn)市場將處于波動調(diào)整階段，持續(xù)分化。在一二線城市的核心區(qū)域，市場熱度預(yù)計(jì)將維持在一定水平，尤其是北京、深圳、上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市。但在三四線城市，經(jīng)過近年的市場調(diào)整，多數(shù)城市已跌至底部，市場熱度處于停滯狀態(tài)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無市”的局面，預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，市場恢復(fù)仍需時(shí)間。政策需把握“金九銀十”窗口前繼續(xù)加碼。

2 房地產(chǎn)銷 售 ：7月樓市成交季節(jié)性調(diào)整，下行壓力仍在

從銷售看，去年“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2025年一、二季度核心城市銷售企穩(wěn)。2025年7月，政策余溫仍在，但樓市迎來了季節(jié)性回落，成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)，“金九銀十”前夕出臺相關(guān)托底政策的可能性較大，若有超預(yù)期放松預(yù)計(jì)撬動樓市階段性回暖。

7月樓市迎來了季節(jié)性回落，依舊是“以價(jià)換量”為主，二手好于新房。7月，30城新房成交面積654.8萬平，環(huán)比-32.3%、同比-18.5%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-25.8%、-14.5%、-18.4%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-23.8%、-26.7%、-15.3%、-48.2%。16城二手房成交面積環(huán)比-2.5%、同比-4.8%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為-16.7%、5.4%，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-17.5%、-4.9%、-12.8%，核心城市二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于次核心城市。

一系列政策驅(qū)動成交趨穩(wěn)，但城市間市場熱度分化依舊明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫存等月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對樣本城市進(jìn)行劃分：

分梯隊(duì)看，近幾月成交熱度有所下滑，但第一梯隊(duì)城市成交相對較好。

第一梯隊(duì)：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）城市群核心城市、經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時(shí)，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)形成規(guī)�；募坌�(yīng)，如北京中關(guān)村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。

2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時(shí)，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊(duì)：市場熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，并與上海等重要經(jīng)濟(jì)中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移，進(jìn)而吸引大量的資金、技術(shù)以及人才匯聚。另外，蘇州強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)更是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，已經(jīng)成功構(gòu)建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。

2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關(guān)領(lǐng)域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續(xù)凈流入。同時(shí)，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。

第三梯隊(duì)：市場熱度一般，主要由中西部省會、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟(jì)與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內(nèi)或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于第一二梯隊(duì)城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊(duì)：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因?yàn)椋?/b>1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化周期看，7月市場因成交季節(jié)性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環(huán)比較6月上升。7月，13城新房累計(jì)庫存（可售面積）略有去化，為7000.8萬平。13城新房去化周期為14.3個(gè)月，環(huán)比上升0.3個(gè)月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.2、11.1、20.8個(gè)月，較上月分別變化+0.44、+0.85、-0.28個(gè)月。

2025年前兩季度核心城市新房市場整體保持修復(fù)態(tài)勢�；仡�7月，政策效果降溫，且因季節(jié)性因素，銷售經(jīng)歷了傳統(tǒng)淡季。各能級城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處于本輪周期較優(yōu)水平。

展望8月，8月初北京明確符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)，并從住房套數(shù)認(rèn)定、可貸款額度、貸款提取等方面加大住房公積金支持力度。作為一線核心城市的北京出臺本次新政，具風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計(jì)樓市將在“金九銀十”階段性回暖。全國市場分化趨勢延續(xù)，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續(xù)加速。

3 土地市場：7月繼續(xù)“控量提質(zhì)”，核心城市土拍地王頻出

繼6月土地市場成交受年中供應(yīng)放量影響，7月各地方對土地市場“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路依舊明確，7月供應(yīng)仍僅為2024年均水平的7成。7月百城土地平均溢價(jià)率達(dá)到了6.5%，其中一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到21.7%。上海、南京、杭州三城市均在7月均出讓宅地超百億，其中上海的徐匯衡復(fù)、虹口北外灘等本輪拍賣地塊“地王”頻出，房企拿地信心有所恢復(fù)。

從土地供應(yīng)看，在6月土地供應(yīng)量微升背景下，7月迎來了年中土地供應(yīng)規(guī)模調(diào)控收量。百城供應(yīng)土地建面環(huán)比-9.9%、同比-13.6%。全國土地供應(yīng)較去年仍有所下降，土地供應(yīng)數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的75.8%、68.6%。分線看，一線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面環(huán)比+81.1%，同比-23.7%；二線城市環(huán)比-16.9%，同比-10.6%，；三四線城市環(huán)比-9.2%，同比-14.3%。

從土地成交看，整體看呈現(xiàn)“量縮價(jià)增”趨勢。7月百城成交土地建筑面積8670.9萬平，環(huán)比-19.5%，同比-10.4%；成交土地總價(jià)1332.8億元，環(huán)比-40.5%，同比-3.8%；成交樓面均價(jià)1537元/平，環(huán)比-25.4%、同比+7.3%；土地溢價(jià)率6.5%，環(huán)比提升0.95個(gè)百分點(diǎn)，同比提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

分線看，成交規(guī)模方面，一線成交縮量明顯、二三線成交微降。一線城市成交面積為240.7萬平米，環(huán)比-46.6%，同比-44.9%；二線城市成交2867.0萬平米，環(huán)比-28.9%，同比-15.9%；三線城市成交5563.3萬平米，環(huán)比-13.0%，同比-4.5%。成交價(jià)格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價(jià)分別為9562、2086、907元/平，同比+39.7%、+19.5%、+7.5%。成交土地溢價(jià)率方面，一線城市土地成交溢價(jià)率為21.7%，環(huán)比上升17.0個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市平均溢價(jià)率為4.8%、2.5%，環(huán)比變化-2.5、-0.08個(gè)百分點(diǎn)。

展望8月，在去庫存的大背景下，土地供應(yīng)將維持穩(wěn)定適度水平，各地方土地供應(yīng)延續(xù)“控量提質(zhì)”核心思想。下半年中央將持續(xù)推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，各地土地要素使用效率預(yù)期提高，土地市場有望迎來更多高質(zhì)量宅地供應(yīng)；土地成交熱度分化仍會繼續(xù)，8月核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成交行情有望持續(xù)向好。

4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：7月百強(qiáng)房企融資、拿地企穩(wěn)，銷售繼續(xù)降溫

7月，百強(qiáng)房企銷售經(jīng)歷季節(jié)性回落，前7月累計(jì)成交規(guī)模與去年同期基本持平。其中，Top10國央企銷售保持相對強(qiáng)勁，部分民企則保持了一定拿地強(qiáng)度。

1）銷售

2025年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2111.6億元，環(huán)比-37.7%，同比-24.3%，單月業(yè)績規(guī)�；芈渲翚v史較低水平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-7月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18638.4億元，同比為-12.5%。

2025年7月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期降低，且門檻值均降至近年最低水平。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP10房企銷售操盤金額門檻526.5億元，同比變化-47.4%。TOP30、TOP50房企門檻為142.3、88.9億元，分別同比變化-42.1%、-40.4%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低37.8%至41億元。

分企業(yè)性質(zhì)看，國央企銷售持續(xù)強(qiáng)勁，3家民企入列TOP10榜單。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)居榜首位置，上半年銷售操盤金額1501.1億元，綠城中國、中海地產(chǎn)銷售金額分別為1368.0億元、1253.5億元，華潤置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為1111.7億元、993.0億元。此外，萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)位于700-800億陣營，銷售額分別為766.3億元、765.9億元，金茂股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)位于最后三個(gè)TOP10位次，銷售金額分別為541.4億元、537.3億元、491.6億元。

2）拿地

7月重點(diǎn)房企土拍熱度持續(xù)，TOP100企業(yè)拿地總額同比增幅微漲1個(gè)百分點(diǎn)。從拿地總額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100企業(yè)7月拿地總額717.5億元。從累計(jì)拿地看，2025年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額5783億元，同比增長34.3%，增幅較1-6月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，部分民企保持了一定投資強(qiáng)度。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年1-7月，中海地產(chǎn)以542億元權(quán)益拿地金額占據(jù)榜單第一，綠城中國以522億元位列第二，保利發(fā)展權(quán)益拿地規(guī)模為424億元，位列第三，且頭部企業(yè)主要聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉。

3）融資

從房企融資看，2025年7月房企境內(nèi)信用債發(fā)發(fā)行金額明顯提升。境內(nèi)信用債發(fā)行方面，7月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計(jì)78支，發(fā)行金額合計(jì)648.7億元，發(fā)行金額環(huán)比+85.4%，同比+106.5%。其中，“25經(jīng)開優(yōu)”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額30.2億元。7月凈融資額為+43.6億元，是繼2025年1月后的首次轉(zhuǎn)正。

從房企性質(zhì)及融資方式看，企業(yè)性質(zhì)方面，7月央企、地方國企、民企、公眾企業(yè)的發(fā)債規(guī)模分別為225.4、393.2、20.1、10億元。金茂、保利、華潤等優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債活躍。債券類型方面，公司債、銀行間市場發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計(jì)為509億元；公司債發(fā)行規(guī)模為277.3億元，兩者合計(jì)占7月發(fā)債規(guī)模的78.5%。

5 行業(yè)政策追蹤：高質(zhì)量開展城市更新

中央層面：7月，政治局會議強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量開展城市更新，我國房地產(chǎn)行業(yè)已從增量擴(kuò)展階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)階段。

供給側(cè)方面，政治局會議、中央城市工作會議推動“城市更新”建設(shè)繼續(xù)發(fā)力。7月30日，政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出貨幣政策要保持流動性充裕，促進(jìn)社會綜合融資成本下行。會議強(qiáng)調(diào)要有效釋放內(nèi)需潛力，要求落實(shí)好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。7月14-15日，中央城市工作會議召開，將城市更新寫入總體要求，提及“依靠改革開放增強(qiáng)城市動能，高質(zhì)量開展城市更新�！�、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造�！�

需求側(cè)方面，發(fā)改委提出，允許人口流入城市加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度。7月10日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心表示，錨定到2035年基本實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。一方面，加大“兩重”建設(shè)力度，支持符合條件的新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升、現(xiàn)代化都市圈培育、城市更新等項(xiàng)目建設(shè)；另一方面，允許人口流入城市利用超長期特別國債、地方政府專項(xiàng)債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度。

地方層面：北京五環(huán)外取消限購套數(shù)，公積金首套認(rèn)定、二套額度、首付使用等方面同時(shí)優(yōu)化；上海、廣州、長沙、青島等多地方同時(shí)優(yōu)化以舊換新政策，提振購房需求。

北京發(fā)布通知取消符合條件家庭在五環(huán)外限購套數(shù)，公積金支持力度加大。8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年8月9日起施行�！锻ㄖ访鞔_符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)，并從從住房套數(shù)認(rèn)定、可貸款額度、貸款提取等方面加大了住房公積金支持力度。北京作為一線城市出臺本次新政，積極應(yīng)對市場變化，具備明顯風(fēng)向標(biāo)意義。

城中村改造及存量住房“以舊換新”方面，上海加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，今年計(jì)劃啟動25個(gè)城中村改造，廣州從化推出“以舊換新、房票、交房即交證”等7項(xiàng)措施。長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等12部門發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展措施的通知，支持房屋“以舊換新”，提供購房補(bǔ)貼，給予二孩以上家庭政策優(yōu)惠，并優(yōu)化了公積金與房票政策。青島市發(fā)布樓市新政“12條”，以更大力度支持住房“以舊換新”。

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房價(jià)預(yù)期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟(jì)增長略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實(shí)際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。2025年二季度GDP同比為5.2%，較去年同期高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年6月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別-0.8%、-2.3%，同比分別為+2.0%、-2.3%。因就業(yè)、收入預(yù)期處于波動，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房價(jià)幾近腰斬。房價(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲的必要性》）

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺；

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上�？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。