期待已久的樓市松綁新動(dòng)作來了！

作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，北京率先優(yōu)化五環(huán)外購房政策，釋放積極信號(hào)。

從當(dāng)前政策調(diào)整節(jié)奏看，四大一線城市中，廣州已全面松綁，而仍存部分限制的深圳、上海有望接棒出臺(tái)新政，進(jìn)一步釋放市場(chǎng)活力。

聚焦深圳，市場(chǎng)對(duì)本輪政策調(diào)整的預(yù)期集中在兩大方向：

方案1：外地居民可零門檻在核心區(qū)購1套；非核心區(qū)全面取消限購
方案2：核心區(qū)僅放開大戶型（外地人零門檻購1套，本地符合條件者可多購1套）

可以看到，無論政策如何落地，「深圳核心區(qū)」始終是關(guān)鍵變量。所以，對(duì)購房者而言，盯緊核心區(qū)是關(guān)鍵。

時(shí)值樓市淡季，價(jià)格平穩(wěn)，此時(shí)既是購房者規(guī)避未來價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的“緩沖帶”，更是用同樣預(yù)算鎖定高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)黃金窗口。

提到深圳核心區(qū)，福田、南山、寶安新安/西鄉(xiāng)等“當(dāng)紅炸子雞”自然躍入腦海。

然而，在聚光燈之外，有一個(gè)被低估的“王牌選手”——羅湖，深圳最早的城市中心。

01.

限購松綁前

深圳“隱形王牌”浮出水面

為什么是羅湖？

簡(jiǎn)單來講：羅湖作為深圳核心區(qū)的“起點(diǎn)”，歷經(jīng)40余年發(fā)展，已形成其他區(qū)域難以短期復(fù)制的“硬核配套”，成熟度滿分、宜居性拉滿。

• 5條地鐵動(dòng)脈（1/2/5/7/9號(hào)線）+深南、濱河雙主干道，通勤效率遠(yuǎn)超多數(shù)新興區(qū)域；

• 商業(yè)資源上，萬象城、KKMALL、東門老街等頂級(jí)商圈集聚，高端購物+日常消費(fèi)一應(yīng)俱全；

• 教育領(lǐng)域，翠園、深中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源密集，能為孩子提供更好的教育環(huán)境；

• 生態(tài)環(huán)境更是羅湖的一大亮點(diǎn)，梧桐山、仙湖植物園等自然景觀環(huán)繞，宜居舒適度拉滿；

• 而且，在深圳與香港緊密聯(lián)動(dòng)的7個(gè)公路口岸中，羅湖獨(dú)占3席（羅湖、文錦渡、蓮塘），相較于其他核心區(qū)，羅湖在深港聯(lián)動(dòng)方面展現(xiàn)出無可比擬的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

與福田、南山高居不下的房價(jià)相比，羅湖提供的是“核心區(qū)配套+深港聯(lián)動(dòng)前沿”的稀缺組合，堪稱自住與改善的理想之選。

圖源羅湖發(fā)布

若要深入觀察羅湖的價(jià)值躍升脈絡(luò)，就能發(fā)現(xiàn)蓮塘正以「優(yōu)質(zhì)資源高占位者」的姿態(tài)，從生態(tài)與配套的雙重優(yōu)勢(shì)中加速釋放潛力。

其價(jià)值躍升，源于三大核心驅(qū)動(dòng)力：

【交通升級(jí)】從“區(qū)域連接支點(diǎn)”到“灣區(qū)協(xié)同樞紐”

當(dāng)下，蓮塘的交通格局正歷經(jīng)深刻的變革。地鐵2號(hào)線東延線（2020年）和8號(hào)線二期（2023年）相繼貫通，讓蓮塘與福田、南山、鹽田實(shí)現(xiàn)無縫連接，實(shí)現(xiàn)了深圳核心區(qū)高效互聯(lián)。

與此同時(shí)，作為深港跨境關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的蓮塘口岸，通過升級(jí)成為深圳首個(gè)客貨"一站式"通關(guān)口岸，將通關(guān)效率提升至10-15秒（深圳特區(qū)報(bào)數(shù)據(jù)），跨境通行效能顯著增強(qiáng)。

這一系列突破性的升級(jí)，使得蓮塘通勤半徑由"羅湖內(nèi)部"擴(kuò)至"深圳內(nèi)部"，進(jìn)而躍升成為"大灣區(qū)"的重要樞紐點(diǎn)。

【環(huán)境升級(jí)】稀缺生態(tài)+優(yōu)質(zhì)生活的復(fù)合占有

展開地圖不難發(fā)現(xiàn)，蓮塘占據(jù)城市罕有的生態(tài)區(qū)位，背倚梧桐山，南望香港紅花嶺，坐擁仙湖植物園、東湖公園等稀缺生態(tài)資源，在這里山水生活是日常。

且隨著區(qū)域界面的持續(xù)煥新，高品質(zhì)商業(yè)綜合體等規(guī)劃逐一落地，將重塑城市空間肌理，更將推動(dòng)"推窗見山、下樓即享繁華"的理想生活場(chǎng)景從規(guī)劃圖景加速照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

這種"離塵不離城"的復(fù)合價(jià)值，在當(dāng)下的城市發(fā)展中尤為珍貴稀缺。

地圖底圖來源羅湖區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021-2035年）

【深港融合】“跨境門戶”加持資產(chǎn)流動(dòng)性

作為深港連接的三大核心門戶之一（與南山、福田并立），羅湖蓮塘憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，正成為深港交流合作的前沿戰(zhàn)略高地。

根據(jù)規(guī)劃定位，該區(qū)域精準(zhǔn)對(duì)接香港新界北新市鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來將以“深港口岸經(jīng)濟(jì)帶與大梧桐產(chǎn)業(yè)新興科技帶”雙輪驅(qū)動(dòng)模式構(gòu)建產(chǎn)業(yè)高地，像深圳第一個(gè)5G產(chǎn)業(yè)園就坐落于此。

這個(gè)曾經(jīng)孕育了比亞迪、中興等科技企業(yè)的深圳工業(yè)聚集地，如今正整合深港資源，加速形成人才、技術(shù)、資本的三重集聚效應(yīng)。

此外，與香港相比，蓮塘生活成本低，能天然承接香港居民的居住需求外溢，隨著深港融合加深，高頻消費(fèi)與跨境居住需求將逐步釋放，從而進(jìn)一步推升區(qū)域資產(chǎn)流動(dòng)。

羅湖“一主兩區(qū)三帶”產(chǎn)業(yè)發(fā)展示意圖

總而言之，對(duì)于購房者而言，抓住政策調(diào)整的窗口期，聚焦蓮塘這樣"優(yōu)質(zhì)配套+稀缺生態(tài)+跨境便利"的三重優(yōu)勢(shì)區(qū)域，或許是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下最務(wù)實(shí)的選擇。

02.

首個(gè)新規(guī)產(chǎn)品來臨

金岸里帶領(lǐng)羅湖人居再升級(jí)

蓮塘板塊的藍(lán)圖正加速兌現(xiàn)，其價(jià)值的最終承載，必然落位于優(yōu)質(zhì)的人居作品。

但從過往的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，蓮塘居住的稀缺性已經(jīng)凸顯：

2020年至今，整個(gè)羅湖區(qū)僅有25個(gè)項(xiàng)目拿證，而蓮塘片區(qū)僅有5個(gè)。

展望未來市場(chǎng)趨勢(shì)，無論是從舊改進(jìn)度、還是土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，都預(yù)示著區(qū)域短期內(nèi)新增住宅供應(yīng)將極為有限。

不過最近壹地產(chǎn)踩盤發(fā)現(xiàn)一個(gè)新盤很值得關(guān)注——金岸里。

它不僅是蓮塘這一“價(jià)值高地”上久違的、極具競(jìng)爭(zhēng)力的稀缺住宅新品，更是羅湖首個(gè)新規(guī)產(chǎn)品項(xiàng)目。

金岸里示意圖

壹地產(chǎn)對(duì)于項(xiàng)目的第一印象是：顛覆。

1、工藝的顛覆

當(dāng)我們都在調(diào)侃即將出現(xiàn)“預(yù)制房”的時(shí)代，金岸里選擇回歸建筑根本，從樁基開始苛求品質(zhì)。

項(xiàng)目堅(jiān)持采用人工挖孔樁的方式直達(dá)巖石層，為建筑物提供極高的豎向承載力和抗拔力，確保房子的牢固性；

同時(shí)在主體建造上，應(yīng)用鋁模施工工藝+整體現(xiàn)澆工藝，提高建筑物的抗震性能、抗風(fēng)能力，有效減少墻面空鼓、開裂、滲漏等問題，從根源上杜絕常見質(zhì)量頑疾。

此外，還有高品質(zhì)建筑材料，從每一處細(xì)節(jié)彰顯對(duì)'好房子'的極致追求。

金岸里工法展示區(qū)

2、產(chǎn)品上的顛覆

如果說工藝是品質(zhì)的基石，那么產(chǎn)品的設(shè)計(jì)則是對(duì)人居需求的深度回應(yīng)。

在深圳，靠山的房子不少見，但金岸里這種100%實(shí)現(xiàn)全南向/南北通透+ "三面環(huán)山"視野+觀兩城山景的房子卻是鳳毛麟角。

項(xiàng)目整體采用開放式一字型布局，住宅產(chǎn)品都是全南向或南北通透的戶型，戶戶朝陽且觀山景。

金岸里區(qū)位示意

區(qū)別于市面上多數(shù)項(xiàng)目僅將景觀資源集中于客廳或主臥的“局部式贈(zèng)予”，該項(xiàng)目三面環(huán)山，部分戶型兒童房和老人房都能看山景；

更難得的是，有些戶型還能同時(shí)收藏“前擁梧桐山，后攬紅花嶺”的雙山盛景。

金岸里樣板間兒童房景觀實(shí)拍圖

這種全優(yōu)朝向+對(duì)不可復(fù)制的稀缺自然資源的占據(jù)，不僅提高了生活舒適度，也為產(chǎn)品賦予了更強(qiáng)的抗跌性與收藏價(jià)值。

3、戶型上的顛覆

作為羅湖首個(gè)新規(guī)戶型產(chǎn)品，具體到建面約77-114㎡的戶型細(xì)節(jié)，更是處處藏有驚喜。

比如77m2做到了南北通，且是獨(dú)立入戶，提高了私密性，又優(yōu)化了空間利用，這樣的小戶型市場(chǎng)上也很難的，算是上車深圳核心區(qū)三房的優(yōu)選項(xiàng)。

82㎡的戶型，比市面上的常規(guī)戶型多一個(gè)衛(wèi)生間，可見戶型的超高實(shí)用率；而且LDKB一體化布局，超9米的寬闊進(jìn)深，讓生活空間更加從容，南北通透讓整個(gè)戶型在通風(fēng)采光上也獲得更舒適的空間體驗(yàn)。

另外還有93㎡、114㎡的正南戶型，功能房間全部南向看山景，新規(guī)讓空間在實(shí)用率上擁有更好的尺度。

金岸里戶型圖（左右滑動(dòng)查看）

且項(xiàng)目帶精裝交付，貼心配備了耶魯門鎖、定制裝甲門、方太廚房三件套、科勒潔具等一線品牌配置，既保證了品質(zhì)，也為購房者省下了后期再裝修的費(fèi)用。（具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

金岸里樣板間；僅供參考

更為難得的是，除了硬核的產(chǎn)品力，項(xiàng)目更以“確定性”為購房信心加碼，目前項(xiàng)目已全面封頂，所見即所得。

03.

商業(yè)、地鐵、口岸、學(xué)校全圍繞
誰與金岸里“天作之合”？

如果說產(chǎn)品力是金岸里的“硬實(shí)力”，那么其“精工品質(zhì)+成熟配套”的優(yōu)勢(shì)，則精準(zhǔn)擊中了兩類核心客群的生活痛點(diǎn)。

無論是追求“扎根便利”的港人，還是渴望“品質(zhì)煥新”的老羅湖人，都能在此找到屬于自己的“理想生活方程式”。

“ 對(duì)周邊改善客而言：老城區(qū)的“新品質(zhì)答案”，重新定義“熟人圈生活”。

無論是作為在羅湖工作、生活了幾十年的“原住民”，還是近些年從外地安家在此的“新羅湖人”，他們的共同訴求是“留在熟悉的城區(qū)，但要住得更有品質(zhì)”。

金岸里的出現(xiàn)，恰好填補(bǔ)了這一空白。

項(xiàng)目整體立面采用現(xiàn)代公建化設(shè)計(jì)理念，選用鋁板、雙層LOW-E中空玻璃窗，并搭配涂料以及類幕墻工藝，不僅賦予建筑卓越的隔音、隔熱性能，而且從遠(yuǎn)處眺望，建筑外觀線條流暢、質(zhì)感十足，擁有極高的辨識(shí)度，堪稱蓮塘新“顏值名片”。

金岸里外立面效果圖

往里走，金岸里的設(shè)計(jì)更是精準(zhǔn)擊中了老羅湖人的心。

項(xiàng)目在歸家體驗(yàn)上的營造上下足了功夫。以酒店式公區(qū)美學(xué)為標(biāo)準(zhǔn)，重塑歸家儀式感，從入戶大堂到電梯間，每一處細(xì)節(jié)都透著「品質(zhì)感」。

梯戶比設(shè)計(jì)為2梯4戶，有效減少候梯時(shí)間的同時(shí)又保障私密性，使歸家動(dòng)線流暢不擁擠。

金岸里，真正做到了“面子”與“里子”的完美融合，讓居住有品質(zhì)且舒適。

金岸里實(shí)景圖

從“老破小”到“新品質(zhì)”，金岸里為老羅湖人提供了一種“不離開熟悉城區(qū)，卻能升級(jí)生活維度”的可能。

“ 對(duì)港人而言：深港同頻的生活圈，解決“扎根最后一公里”。

港人購房，最在意的是“便利”——從香港到深圳的通勤時(shí)間、子女教育的銜接、日常消費(fèi)的習(xí)慣適配。

金岸里的絕佳區(qū)位，恰好完美契合了港人的這些核心需求。

地鐵直達(dá)口岸，深港雙城通勤高效銜接。

金岸里直線距離2/8號(hào)線（梧桐山南站）地鐵口約400米（百度地圖測(cè)距），從這里出發(fā)，3站便能抵達(dá)蓮塘口岸，輕松實(shí)現(xiàn)深港兩地的快速通勤。

而且，項(xiàng)目就位于羅沙路口，交通十分便利。無論是前往福田、南山等核心商務(wù)區(qū)，還是去大小梅沙游玩，開車都能迅速抵達(dá)，讓出行變得輕松又高效。

12年全齡教育，優(yōu)質(zhì)資源環(huán)繞周邊。（具體學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)）

在教育配套方面，項(xiàng)目自帶一所公辦幼兒園，讓孩子在家門口就能開啟啟蒙教育之旅；

小學(xué)階段，遵循蓮塘區(qū)大學(xué)區(qū)招生政策（“蓮塘—羅芳”大學(xué)區(qū)），居民擁有廣泛的選擇空間，蓮南小學(xué)、蓮塘小學(xué)、羅湖外語小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校皆在項(xiàng)目周邊，為孩子的小學(xué)教育提供了堅(jiān)實(shí)保障；

初中的話，羅湖外語學(xué)校（初中部）就在項(xiàng)目附近。這所深圳市重點(diǎn)中學(xué)，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)定且優(yōu)異，在羅湖有口皆碑，其中考四大/八大錄取率常年穩(wěn)居羅湖前列；

與此同時(shí)，項(xiàng)目樓下還規(guī)劃了一所9年制學(xué)校，相當(dāng)于12年全齡教育都在家附近，孩子能在熟悉的環(huán)境中茁壯成長，家長省心又安心。

此外，項(xiàng)目自帶約2800㎡社區(qū)商業(yè)，步行約1km可達(dá)盒馬鮮生、歲寶百貨、華潤萬家；壹海城、羅湖萬象城等開車可快速抵達(dá)，滿足一站式高端消費(fèi)生活需求；

周邊還有羅湖區(qū)中醫(yī)院、深圳市人民醫(yī)院、羅湖區(qū)婦幼保健院、羅湖區(qū)人民醫(yī)院為家人的健康保駕護(hù)航，像羅湖區(qū)人民醫(yī)院就開通了“跨境遠(yuǎn)程門診”。

圖源羅湖發(fā)布&美好鹽田

從“過關(guān)-通勤-上學(xué)-消費(fèi)-就醫(yī)”的全鏈條便利，金岸里真正實(shí)現(xiàn)了“深港生活”的無縫切換。

最后，作為羅湖首個(gè)新規(guī)產(chǎn)品，目前金岸里已全面封頂，營銷中心和樣板間均已開放，首批房源預(yù)計(jì)9月初開盤。

對(duì)于渴望「安心」的港人、追求「品質(zhì)升級(jí)」的周邊改善客而言，這或許是近年來蓮塘最值得把握的入手機(jī)會(huì)。

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