出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王澤紅

“新政出了之后，（看房）人還挺多的，我們每個人一天接待6至7組客戶?！北本┦吧侥硺潜P銷售說道。

8月17日，北京樓市新政滿一周之際，搜狐財經(jīng)實地走訪了石景山區(qū)多個在售樓盤，處在不同銷售階段的樓盤，人流量各有不同，但整體未出現(xiàn)如往期般“看房客涌入售樓處”的情形。

8月17日上午11時30分，北京石景山首鋼園區(qū)域某項目售樓處

“一般下午人比較多?！庇兄脴I(yè)顧問告訴搜狐財經(jīng)；“前兩個月的周末，我?guī)Э?至4組，現(xiàn)在差不多翻了一倍。”另一位置業(yè)顧問指出，“新政對（成交）影響還沒體現(xiàn)，一般會有滯后性”。

8月8日，北京放松五環(huán)外樓市限購：京籍家庭、社?！皾M二”的非京籍家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)；五環(huán)內(nèi)政策不變，京籍限購2套、非京籍1套。

五環(huán)外是北京新房市場的成交主力區(qū)域。根據(jù)中指監(jiān)測，今年1-7月，北京房銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%；二手房成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。新政出臺后，市場普遍認(rèn)為有望帶動部分需求釋放。

但從首周成交觀察，并未呈現(xiàn)出明顯變化。搜狐財經(jīng)從中指院處了解到，8月11日至17日，北京新房成交套數(shù)為443套，二手房成交套數(shù)為3082套。

此前一周（8月4日至10日），北京新房成交402套，二手房成交2704套；再往前推一周（7月28日至8月3日），新房成交679套，二手房3052套。

從目前來看，新政對北京樓市的影響，更對體現(xiàn)在看房熱情的提升，以及咨詢量的提升層面。

房價“陰跌”，二手房均價降至4.3萬

“新政對五環(huán)外限購政策的大幅松綁，對符合條件改善型需求拉動明顯。截止到8月14日，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，北京地區(qū)整體7日活躍用戶增長了15%，其中新房增長3%。” 58安居客研究院院長張波告訴搜狐財經(jīng)。

安居客線上用戶通過電話咨詢數(shù)量近一周環(huán)比增長31%，新房咨詢量日均水平與本月前10天相比提高24.4%，與上月相比提高33.1%，與去年8月相比提高7.2%；線上經(jīng)紀(jì)人活躍數(shù)，相比政策前也相應(yīng)提升了1.1%。

“從線上咨詢和線下帶看量的同步提升，都預(yù)示著8月成交量有望出現(xiàn)較高比例提升?！?張波分析道。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為，北京此次優(yōu)化住房限購政策，未對外地需求放開，仍以挖掘“內(nèi)需”為主，預(yù)計將推動部分“向內(nèi)”置換的改善性住房需求釋放。

但從實際成交效果來看，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，8月9日至8月15日，北京二手住宅網(wǎng)簽3123套，與去年同期持平，環(huán)比增長10.8%。

在實地走訪過程中，有置業(yè)顧問告訴搜狐財經(jīng)：“北京的限購，現(xiàn)在已經(jīng)名存實亡，外地人來購房，做一個租房證明進行復(fù)核就可以?！?/p>

“需要找一家中介，開一年的租房證明，然后就可以去買房，但這種操作不確定是否能通過。只是我們領(lǐng)導(dǎo)提過一嘴，遇到外地客戶可以試一試，但我現(xiàn)在還沒碰到過?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問補充道。

“我們樓盤現(xiàn)在均價5.7萬左右，5月至6月降了一波，降幅差不多5000元，一套100平房子能省約50萬；隔壁新入住的小區(qū)當(dāng)初7.5萬，現(xiàn)在已經(jīng)很劃算了?！笔吧绞卒搱@區(qū)域一樓盤銷售如此說道。在他看來，北京的房價已探至底部。

石景山首鋼園區(qū)域某在建樓盤

但從數(shù)據(jù)來看，北京樓市還處于整體“陰跌”狀態(tài)，房價層面的探底還在持續(xù)。安居客線上掛牌房價顯示，北京房價從3月高點44386元/平方米，下跌至8月上半月43026元/平方米。

“繼續(xù)下降的幅度已經(jīng)較為有限。” 張波強調(diào)道，但市場的分化較為明顯，8月西城、朝陽二手房掛牌價分別上漲了4.64%、1.18%，但外圍的平谷、順義等區(qū)域都下降了1%以上。

止跌回穩(wěn)關(guān)鍵，減緩二手房恐慌式掛牌

從統(tǒng)計局70城房價指數(shù)看，北京7月新房價格環(huán)比持平，二手房環(huán)比下降1.1%。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月主要城市重點監(jiān)測項目來訪量環(huán)比普跌2成，北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環(huán)比跌幅接近30%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，進入5月份以后，由于前期需求釋放充分，且存在部分需求超前釋放的情況，加上政策空間收窄，甚至應(yīng)出盡出，再疊加學(xué)位、返城、婚房等需求減退，市場進入到下行態(tài)勢中。

“一線城市高品質(zhì)新房去化較好，帶動新房價格跌幅收窄，但二手房掛牌量攀升的同時，成交周期達(dá)拉長至103天（同比+9.18%），其中賣一買一的案例有所減少，部分業(yè)主降價賣房，以求盡快出貨，特別是較早買房，目前還有盈利的?！?/p>

“減緩二手房恐慌式的掛牌，這是中短期內(nèi)房價止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。” 李宇嘉強調(diào)道。

曹晶晶則認(rèn)為，8月上旬北京率先出臺樓市新政，信號意義明顯，上海、深圳有望跟進。當(dāng)前，推動市場止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)，短期政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造，專項債收儲等已出臺政策的有效落實，同時下半年降息仍有一定空間。

“另外，城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重點內(nèi)容，也是近期高層會議強調(diào)的重點，預(yù)計下半年各項配套政策有望加速落地。”

在她看來，北京樓市新政信號意義明顯，接下來上海、深圳政策優(yōu)化存在較強預(yù)期。從市場趨勢來看，8月樓市或延續(xù)淡季行情，核心城市在政策帶動及“以價換量”下，二手房成交量有望保持平穩(wěn)。