前文回顧：（文末有撿漏群）

在過(guò)去的12個(gè)小時(shí)里，不少人都在傳這個(gè)新聞：

有人說(shuō)，這不正是利好北京嘛？北京的老房子最多了。

從直觀反應(yīng)來(lái)講，這好像是很符合邏輯，但任何事情，就怕“認(rèn)真”二字，不要空對(duì)空的講大道理，咱們接接地氣，落下來(lái)，實(shí)實(shí)在在聊聊。

有過(guò)北京市老房子的朋友們，你們回憶一下，你過(guò)去或現(xiàn)在的小區(qū)有沒(méi)有改造過(guò)？

大部分人是有過(guò)的，特別是很多70年代前后的老房子，更新改造都不止一次，對(duì)吧？
我見(jiàn)過(guò)有些老房子，前些年，ZF為了讓大家住的更寬敞，甚至故意幫大家把陽(yáng)臺(tái)往前延長(zhǎng)了一段距離，并且又實(shí)實(shí)在在地加固了。

這些更新和改造，真真切切地改善了大家的居住環(huán)境，從“房子是用來(lái)住的”角度講，那真是挺有用了。

那我問(wèn)你，這些更新和改造，對(duì)你的房?jī)r(jià)有作用嗎？

耽誤它下跌了嗎？耽誤它和同板塊的商品房，價(jià)格的差距了嗎？

一點(diǎn)不回避地，咱好好說(shuō)話：

完全沒(méi)有任何幫助吧。

如果你感受還不夠強(qiáng)烈，就去看看今天剛改造完的小區(qū)，去小區(qū)門口中介店問(wèn)問(wèn)成交價(jià)。

為什么會(huì)這樣？

明明住起來(lái)更舒服甚至更寬敞了！

很多人可能不太了解北京樓市的問(wèn)題所在。

來(lái)，大家看這樣一張圖片：

（注意看“商品房超過(guò)5萬(wàn)套”那種深顏色的分布位置，都是在哪些地方）

再來(lái)看這樣一個(gè)比例：

我想，有點(diǎn)悟性的人，已經(jīng)有答案了：

北京房產(chǎn)存在的問(wèn)題，是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

發(fā)展過(guò)早、保障房過(guò)多、設(shè)計(jì)不合理，這三座大山，哪一座是可以通過(guò)更新和改造能徹底解決的？

一個(gè)都不可能！

這里面最為突出的，就是“保障房”過(guò)多。

我用“保障房”描述，可能不太準(zhǔn)確，比較準(zhǔn)確地說(shuō)：

“白給的房子”過(guò)多。

就是不用花錢買，就擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房子。

換句話說(shuō)，房子的問(wèn)題，是問(wèn)題，但人的問(wèn)題，才是根本問(wèn)題。

你們?nèi)绻麤](méi)有住過(guò)老房子，你是不可能有親身體會(huì)的，上下水不順、房子漏水、隔音不好、窗戶不嚴(yán)，這些問(wèn)題，大部分都可以通過(guò)花點(diǎn)錢來(lái)解決，ZF不花錢，自己也花不了多少錢，實(shí)在解決不那么完美，其實(shí)也能克服。

這種不花錢來(lái)的老房子，最大的問(wèn)題——是一條臭魚(yú)，腥了一鍋湯。

不否認(rèn)，多數(shù)人的素質(zhì)是好的，但某些不良行為，在這樣的人文環(huán)境下，一定會(huì)效仿：

你遛狗不栓繩，那我也不栓繩，你不撿狗屎，我也不撿；你不交物業(yè)費(fèi)，我也不交物業(yè)費(fèi)。

一條臭魚(yú)，迅速蔓延成多條臭魚(yú)。

這種情況怎么解決？

只有兩種辦法，要么他把房子賣了、要么就得等......

等他過(guò)世......

公德心這件事，從人的原始屬性看，是反人性的。

不是人創(chuàng)造環(huán)境，是環(huán)境本身在約束人。

你在一個(gè)一塵不染的大街上，和在一個(gè)有些垃圾的石板路上，吐一口痰的心理負(fù)擔(dān)根本不是一個(gè)量級(jí)。

北京這些年的迅速現(xiàn)代化，其實(shí)掩蓋了主城區(qū)的一些問(wèn)題，有少量人的思想狀態(tài)，其實(shí)還停留在上個(gè)世紀(jì)，墻可以刷新、路可以重修、管道可以重?fù)Q，但人是不會(huì)輕易變的。

千金買鄰，在北京的部分區(qū)域不成立。

原因在于，你現(xiàn)在買的房子是花1000萬(wàn)，但當(dāng)年人家是沒(méi)花錢的。

綜上所述：

1.北京老房改造，早已有之，且部分老房翻新不止一次，過(guò)去的經(jīng)歷，已經(jīng)無(wú)數(shù)次證明，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)啥大用。

（昨天的新聞，或許對(duì)某些四五線城市有用吧，畢竟那些地方確實(shí)很多老房子壓根沒(méi)修過(guò)）

2.北京房產(chǎn)的根源在“結(jié)構(gòu)性”問(wèn)題上，這也是買房者吐糟，在北京買房，幸福感很低的原因，通過(guò)統(tǒng)計(jì)和了解老房分布，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是無(wú)解的。

3.北京老房子的問(wèn)題，看似“在房”，實(shí)則“在人”，房可以翻新，人很難改變。

OK，為了不引起你的誤解，如果你沒(méi)有看過(guò)我的直播，或者你是一名新讀者，我想解釋一下：

北先生應(yīng)該是全網(wǎng)唯一一個(gè)不排斥大家買老房子的博主了，原因很簡(jiǎn)單，對(duì)于那些預(yù)算有限，工作時(shí)間固定且上班較早的人，難道你讓ta去買完全不保值的六環(huán)外新房？

那有點(diǎn)太壞了吧！

所以，我給一點(diǎn)專業(yè)外的實(shí)用建議，其實(shí)本質(zhì)上，也是在算賬，如果你想買老破小：

1.放平心態(tài)，接受損失

老房一定會(huì)跑輸大盤(pán)，這已被歷史無(wú)數(shù)次證明，但并不影響你買它，因?yàn)榭們r(jià)足夠低的情況下，其實(shí)就算跑輸，“錢的絕對(duì)值”并不多。

換句話說(shuō)，就算我知道我買的老房子跑輸50萬(wàn)，但我買它就算過(guò)渡，我住上8年，每年也才6萬(wàn)多。

相比于每天來(lái)回通勤，多花的兩個(gè)小時(shí)，無(wú)論這倆小時(shí)用來(lái)工作、提高自己、談戀愛(ài)還是放松運(yùn)動(dòng)，價(jià)值可能不止這點(diǎn)錢。

2.老房排序是有講究的

根據(jù)此類通勤人群工作性質(zhì)，體制內(nèi)一般上班早、工作時(shí)間很固定，人群屬性非常集中，這些人肯定也不喜歡老房子，但是因?yàn)楦鞣N要求，就會(huì)“不得不”買。

那很顯然，北面＞東面＞南面，西面因有較強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性，已經(jīng)不是單純討論老房子的范疇。

這個(gè)排序，我直播時(shí)無(wú)數(shù)次講過(guò)，這里就不贅述了。

3.盡量不碰“白送”

如果不得不買老房子，最好買“老商品房”。

房改是從90年代末期開(kāi)始的，那時(shí)候的房子，也都快30年房齡了。

但是這一批商品房，是第一批商品房，雖然設(shè)計(jì)上比不了今天，但質(zhì)量可是相當(dāng)夠用的。

它沒(méi)有更早期老房子的“白送”問(wèn)題，當(dāng)初大家可是花真金白金買的，不要小瞧那個(gè)年代的幾千塊，換算成今天，可不比幾萬(wàn)塊少啊，第一批業(yè)主的整體素質(zhì)是在線的！

同時(shí)，它也在“老房范疇”（只是可能會(huì)相對(duì)后期），而且據(jù)我了解，這類房子更新改造過(guò)的真不多，且整體分布占比并不高。

一旦獲得更新改造的機(jī)會(huì)，這種房情況就完全不一樣了。

或許有人會(huì)覺(jué)得，ZF只會(huì)解決保障房老舊問(wèn)題，商品房能嗎？

不花錢的都能管，花錢的還不管了？

退一步講，這里就不得不提我們的制度優(yōu)越性了，在我們這里，雖然沒(méi)有永久產(chǎn)權(quán)，但正是因?yàn)檫@樣，“有事他們真管啊！”。

這邏輯很好理解，既然你是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)完全屬于你，土地都是你自己的，我想管都沒(méi)資格，那自然的，你的房子下面的公共管道噴糞，你就自己修唄。

這種事情，你得問(wèn)問(wèn)那些真正擁有過(guò)某些國(guó)家永久產(chǎn)權(quán)的大house業(yè)主，是不是這樣......

我本人管理的新房/二手房撿漏群/信息群，上周正式開(kāi)啟，有興趣的朋友，評(píng)論區(qū)留言“進(jìn)群”，等我消息拉群。

另外，想聽(tīng)本周六沙龍的朋 友，掃碼直接報(bào)名：