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作者：余飛

01

學區(qū)房的天，要破防了？

即將在9月15日實施的《住房租賃條例》，最近一周在網(wǎng)上掀起了輿論熱議。

輿論聚焦的熱點有兩個，一個是要開征房東稅，一個是學區(qū)房的天要塌了。

本號首先亮出鮮明的觀點，這兩個說法都是扯淡。

關(guān)于房東稅，其實早就有。

個稅法在1993年進行了一次修訂，其中明確：1994年1月1日起，房屋出租收益需同步繳納房產(chǎn)稅和個人所得稅。

換句話說，個人對外出租房屋需要繳納多種稅費，是從1994年1月1日就非常明確的了，而且很多租戶一直在交。

9月15日即將要實施的《住房租賃條例》，一方面是再次明確，另一方面則是規(guī)范化。在新的“條例”中，要求：

出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。

說白了就是給房東稅堵漏洞，避免房東暗箱操作而已。

至于學區(qū)房的天要塌了，就純屬無稽之談。

我看到某自媒體煞有介事地說，新的“住房租賃條例”明確，租房者子女可按規(guī)定就近入學，享受與 購 房家 庭子女同等教育資源，包括進入公辦學校就讀。 這是頭一 次以行政法規(guī)的形式確立了“租購同權(quán)”。

很多人以此判定，學區(qū)房的天要塌了。

有此判斷的人，一是不懂歷史，二是沒有深入生活。

02

租購同權(quán)早就開始了

第一，“租購同權(quán)”早就開始了。

2017年7月17日，廣州率先提出了“租購同權(quán)”。在其發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，明確提出 “賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)”。

之后，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，加快住房租賃市場發(fā)展，并選定廣州、深圳、南京等12個城市作為首批住房租賃試點城市，“租購同權(quán)”、“租購并舉” 成為多地租賃新政關(guān)鍵詞。

2017年10月，“租購并舉”進入黨的十九大報告。

2024年國務院發(fā)布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》再次明確：

把握人口流動客觀規(guī)律，推動相關(guān)公共服務隨人走。各地區(qū)在動態(tài)調(diào)整基本公共服務配套標準時，要增加常住人口可享有的基本公共服務項目，按照常住人口規(guī)模優(yōu)化基本公共服務設(shè)施布局。推進居住證與身份證功能銜接，健全以公民身份號碼為標識、與居住年限相掛鉤的非戶籍人口基本公共服務提供機制，穩(wěn)步實現(xiàn)基本公共服務由常住地供給、覆蓋全部常住人口。

以公辦學校為主將隨遷子女納入流入地義務教育保障范圍，加大公辦學校學位供給力度，持續(xù)提高隨遷子女在公辦學校就讀比例。加快將隨遷子女納入流入地中等職業(yè)教育、普惠性學前教育保障范圍。優(yōu)化區(qū)域教育資源配置，建立同人口變化相協(xié)調(diào)的基本公共教育服務供給機制。依據(jù)常住人口規(guī)模變化動態(tài)調(diào)整、統(tǒng)籌優(yōu)化各地教師等人員力量。

一言以蔽之，就是要努力做到 非戶籍人口和戶籍人口的 公共服務同權(quán)享用，針對教育的精髓，仍是“租購同權(quán)”。

然而，這些試點城市在“租購同權(quán)”之后，房價并沒有下跌，一路瘋狂上漲，直到2021年才進入全面下跌狀態(tài)。

其邏輯在于，“租購同權(quán)”中的“權(quán)”字該怎么理解。

這就是本號要強調(diào)的第二點。

第二，“租購同權(quán)”，同的是入學申請資格而已，并不是錄取資格。

也就是說，在“租購同權(quán)”之下，同一小區(qū)的租客與業(yè)主的孩子，的確擁有相同的申請對應學校的資格，但錄取資格天差地別，按照積分錄取制度，依舊分成了三六九等。

以深圳來說，由于中小學教育資源極度緊張，非戶籍人口在就讀小學、中學時，具有天然的劣勢。深圳的中小學教育資源，按照積分制度錄取，首先傾斜給深圳戶籍且有房的人。

非戶籍、沒房，在最底層。 小孩上中小學，以前 基本只能回老家。 或者讀民辦小學、初中，但面對中考時，非戶籍人口的高中錄取率比戶籍人口低很多。

這幾年，由于深圳每年巨額財政投向教育領(lǐng)域，建設(shè)了大量基礎(chǔ)教育學位，大幅緩解了教育資源緊張等問題。但是以戶籍和房產(chǎn)的積分標準，并沒有改變。

比如今年深圳各類幼升小學校錄取情況來看，龍華區(qū)最好的學校深圳高級中學（北校區(qū)）僅錄取A1類，也即僅錄取龍華區(qū)戶籍、且購買了對口學區(qū)房的家庭。

龍華實驗學校，也只錄取A1類。

龍華中心小學僅錄取到三類，非戶籍、租房居民，根本無望。

看到這，你還相信學區(qū)房的天要塌了嗎？

所以，如何做到戶籍與非戶籍錄取資格同權(quán)，是個難題，需要時間，但需要多長時間，不知道。恐怕只有等到新生兒人口下跌到一定階段，才能實現(xiàn)動態(tài)平衡。

03

學區(qū)房的雷，是教師輪崗與人口下降

2021年中國樓市進入全面調(diào)整以來，重點城市的天價學區(qū)房的確跌幅很大。

以北上廣深來說。

2024年年初樂有家發(fā)布的深圳學區(qū)房價格報告顯示

過去五年，深圳重點學區(qū)樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片區(qū)樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。

價格重創(chuàng)背后，是需求量的極速萎縮。

分區(qū)來看，去年各區(qū)成交量中，相較于高點時期 跌幅最大的是寶安區(qū)，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。

各片區(qū)重點學區(qū)房成交均價方面，除了龍崗區(qū)，跌幅都在20%以上。

南山區(qū)均價從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區(qū)從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區(qū)從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區(qū)從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區(qū)從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。

龍崗區(qū)從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。

上面已經(jīng)看到，深圳六大名校學區(qū)房的價格，已經(jīng)從2021年高點的13萬+跌至去年年末的10萬+。

而2024上半年，深圳六大名校片區(qū)學區(qū)房價格跌至9.27萬元，即將跌破9萬元。

公眾號“廣州PLUS”2024年梳理的廣州部分區(qū)域名校學區(qū)房過去一年的價格變化情況。

天河熱門的學區(qū)房基本上都沒逃過價格下跌的命運，部分小區(qū)近一年更是跌超10%。

龍口西小學學區(qū)房：協(xié)和新世界跌破了10萬/平，跌幅達到13.2%，金鼎大廈也跌了11.2%。

華陽小學學區(qū)房：除了朝暉苑漲了3.5%之外，天文苑和恒達苑都下跌超過8%。

天府路小學學區(qū)房：疊翠臺和環(huán)宇花園分別跌了10%、11.1%，雋園也跌了近1萬/平。

海珠區(qū)，愉景雅苑成交價一年跌了7.9%。

荔灣區(qū)跌幅最大的兩個小區(qū)怡?；▓@、芬芳小區(qū)，跌幅都在8%以上。

黃埔區(qū)所列舉的幾個熱門學區(qū)房，過去一年跌幅基本都在10%以上，其中萬科幸福譽一年跌幅接近20%。

南沙區(qū)的優(yōu)山悅海，均價跌破了“2”，均價“1”字打頭。時代云圖、南沙灣御苑，一年跌幅都在10%以上。

北京方面， 2023年第一財經(jīng)就發(fā)布過一篇針對北京學區(qū)房價格跳水的文章 《頂級學區(qū)房價格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式》。文章介紹：

與北京排名前三的小學中關(guān)村三小對口的萬柳書院小區(qū)，曾經(jīng)拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。如今中關(guān)村三小對應的另一個小區(qū)蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。與中關(guān)村二小對口的五道口小區(qū)華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。

上海方面，價格下跌最夸張的，則是位于浦東新區(qū)的仁恒河濱城二期，高點時期成交價2520萬元，2024年5月份的成交價1465萬元，這意味著高位接盤的人，跌沒了一千萬。

杭州、南京不外如是。

杭州耀江文鼎苑2024年成交了一套89平米的房子，單價4.8萬。但2021年杭州房價巔峰時，文鼎苑成交單價一度高達12萬。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，比起2021年房價最高點，杭州大部分學區(qū)房降價幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

時代財經(jīng)去年發(fā)表了一篇關(guān)于南京學區(qū)房現(xiàn)狀的文章《南京學區(qū)房降溫，有小區(qū)單價從10萬跌到5.3萬左右》，其中披露：

1、對口金陵匯文小學和金陵匯文中學的清河新寓一村，7月成交了一套62.7平方米的兩室戶型，成交總價為233萬元，成交單價3.7萬元/平方米；而2021年成交的同戶型，成交總價為570萬元，單價為9.2萬元/平方米。以此來看，三年間房價回調(diào)約六成。

2021年，該小區(qū)中間樓層房源的成交價約為10萬元/平方米，40多平方米的房源的折合均價能到12萬元/平方米，而現(xiàn)在中間樓層房源的成交單價普遍為5.2萬元/平方米、5.3萬元/平方米左右

2、赤壁路小學對應的龍吟廣場一套48平方米的公寓式住宅，以76萬元成交。附近的普通老小區(qū)的兩房戶型學區(qū)房，總價也僅需100多萬元。王勉感受到，學區(qū)房價格較高峰期跌了一半，單量較2021年縮水一半。

3、2019至2021年，是南京學區(qū)房行情高峰。2021年迄今，房價約降了一半左右。

但這些天價學區(qū)房的泡沫破滅，不是“租購同權(quán)”引發(fā)的，“租購同權(quán)”要是能引發(fā)，2017年就該跌了。

這些天價學區(qū)房價格跳水的邏輯在于：

第一，跟隨大環(huán)境下跌，這是主要原因。

第二，教師輪崗制度的威懾。

目前，全國已經(jīng)有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計12個城市官宣，開啟教師輪崗。

教師輪崗的目的有兩個，一是打破優(yōu)質(zhì)教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價學區(qū)房的泡沫。

天價學區(qū)房，不僅干擾房地產(chǎn)市場的價格，也對教育公平的原則進行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能是富裕家庭享用。于是，階層愈發(fā)固化，寒門出貴子的事件，越來越少。

在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。

教師輪崗規(guī)則制定最詳實、執(zhí)行最徹底的是北京。

早在2021年，北京率先在東城和密云兩個區(qū)試點，當年年底就擴展到了6個區(qū)。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區(qū)全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度，是懸在天價學區(qū)房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。

北京提出， 凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校任職滿6年的正、副校長 原則上應進行交流輪崗； 凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校連續(xù)工作6年及以上的公立學校在編教師， 原則上均應進行交流輪崗。

教師輪崗盡管在大多數(shù)城市的執(zhí)行力度目前還不夠，但其震懾作用還是很大，是造成學區(qū)房價格的一個因素，但不是主要因素，主要因素還是另外兩個，也即大環(huán)境改變、人口趨勢改變。

第三，新生兒下跌影響，已經(jīng)延伸至小學。

我們的新生兒人口見頂于2016年，2017年開始減少。

按照3歲開始上幼兒園、6歲開始上小學來計算，2020年便是幼兒園人數(shù)開始減少之年，2023年便是小學生人數(shù)開始減少之年。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，幼兒園人數(shù)減少從2021年開始，小學生人數(shù)減少從2024年開始，往后推遲了一年，大體不差。

2024年出生人口954萬， 出生人口在龍年迎來了逆轉(zhuǎn)，相較于2023年增加了52萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

少子化影響的第一站，就是幼兒園。

從歷史數(shù)據(jù)來看，幼兒園在園人數(shù)在2020年就已經(jīng)見頂，2021年幼兒園在園人數(shù)較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數(shù)首次減少。

2022年，在園人數(shù)加速減少，減少了177.66萬人。2023年幼兒園在園人數(shù)減少了534.55萬人，2024年減少了509萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

從數(shù)據(jù)可以看到，過往每年的增幅基本都是200萬人左右，而如今減少幅度明顯在加快，2023年和2024年幼兒園在園人數(shù)每年都減少了超500萬人。

這與出生人口快速下滑，線性相關(guān)。

少子化影響的第二站，是小學。

過去幾十年，雖然小學數(shù)量在城市化過程中不斷減少，主要是農(nóng)村小學生進入城鎮(zhèn)學習，城市學校擴建，農(nóng)村學校關(guān)閉帶來的動態(tài)變化，但小學在校生數(shù)量一直增長。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：教育部

這種轉(zhuǎn)變，終于發(fā)生在了2024年。

去年小學在校生人數(shù)較2023年減少了251.6萬人，小學招生人數(shù)減少了261.3萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

事實上，小學在校生人數(shù)2022年也出現(xiàn)過收縮，但那一年情況和現(xiàn)在不同。

當時處在疫情期間，有很多跨境學童流失疊加部分家長為了子女安全采取了延遲入學策略。

到2023年疫情結(jié)束后，2023年小學在校生、招生、畢業(yè)生全面實現(xiàn)增長。

2024年小學在校生、招生人數(shù)同時減少，則是新生兒人口帶來的影響，已經(jīng)從幼兒園延伸到了小學。

按照時間推算， 到2030年出生人口減少帶來的影響將延伸到初中，2033年將延伸到高中，2036年將延伸到大學。

所以說，租購同權(quán)對學區(qū)房構(gòu)成利空，純屬無稽之談。

要真正實現(xiàn)同權(quán)，不僅要同申請資格，還要同錄取資格。要做到這一點，除非將教育資源與房產(chǎn)解綁，但這個威力太大了，是不可能的。

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