正文

　　此刻，中國(guó)所有的中產(chǎn)階層都在問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：中國(guó)的房子，還能漲嗎？

　　悲觀者會(huì)迷茫、疑惑、看不到前路，所以感覺(jué)這房子八成要歇菜；樂(lè)觀者會(huì)思考、分辨、預(yù)判未來(lái)之路，所以這房子八成要支棱！

　　換句話(huà)說(shuō)，悲觀者看到了現(xiàn)狀、樂(lè)觀者看到了未來(lái)！

　　文章至此，有人會(huì)說(shuō)：呸，未來(lái)誰(shuí)能說(shuō)得準(zhǔn)，你個(gè)房吹又開(kāi)始吹了~

　　是的，未來(lái)未知，但當(dāng)下此刻正在發(fā)生什么，確實(shí)大家可以感知的：相比中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌，全球主要經(jīng)濟(jì)的房?jī)r(jià)都在漲~

　　01

　　德國(guó)是歐元區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)體，2024年德國(guó)的GDP經(jīng)濟(jì)總量是4.66 萬(wàn)億美元（德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），占?xì)W元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的28.4%.

　　不僅如此，德國(guó)還是全世界公認(rèn)控制房?jī)r(jià)最好的國(guó)家，可即便如此，德國(guó)的房?jī)r(jià)在此刻也是震蕩上漲的。

　　從2007年到2022年的6年間，德國(guó)的房?jī)r(jià)整體震蕩上揚(yáng)，僅在2022年開(kāi)始下跌！

　　根據(jù)世界研究所的數(shù)據(jù)顯示，這幾年德國(guó)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了20%。

　　那么，德國(guó)的房?jī)r(jià)為啥下跌呢？

　　一來(lái)因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭(zhēng)，德國(guó)的能源價(jià)格大幅攀升所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)趨冷，帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行；二來(lái)就是疫情之后的短暫衰退

　　但從房?jī)r(jià)跌幅趨勢(shì)看，德國(guó)的房?jī)r(jià)在2023年已經(jīng)觸底，其跌幅已經(jīng)逐漸縮小，目前已經(jīng)觸底反彈！

　　說(shuō)完德國(guó)，再和大家說(shuō)一個(gè)歐元區(qū)小眾國(guó)家——西班牙

　　西班牙的領(lǐng)土面積是50.6萬(wàn)平方公里，比中國(guó)四川省的土地面積48萬(wàn)平方公里略大，人口約4500萬(wàn)相當(dāng)于四川省總?cè)丝?360萬(wàn)的一半~

　　在歐元區(qū)19個(gè)國(guó)家中，西班牙的經(jīng)濟(jì)總量排在第四位，

　　從房?jī)r(jià)走勢(shì)維度看，西班牙房?jī)r(jià)從2015年開(kāi)始上漲，到了2020年疫情階段有不足16個(gè)月的下跌回調(diào)，

　　但從2022年開(kāi)始上漲，截至2025年第一季度上漲到了2033歐元/㎡，西班牙的房?jī)r(jià)目前仍在上漲~

　　看國(guó)外房?jī)r(jià)，很多人沒(méi)感覺(jué)，因?yàn)槿鄙賲⒖嫉臉?biāo)準(zhǔn)，我就用美元做了換算，大家可以感受一下·

　　2000 歐元換算成美元為：2000×1.1597 =2319.4 美元。

　　中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布商品房百城均價(jià)是10000元/㎡，換算成美元為：10000×0.1393 =1393 美元。

　　我知道有些伙伴會(huì)說(shuō)，怎么不對(duì)比上海7萬(wàn)的房?jī)r(jià)呢，

　　因?yàn)槲靼嘌赖姆績(jī)r(jià)2033歐元/㎡也是均價(jià)，所以我對(duì)標(biāo)的也是中國(guó)官方統(tǒng)計(jì)局的均價(jià)。

　　睡著西班牙新房?jī)r(jià)格的上漲，西班牙二手房成交量2025年5月份達(dá)到了歷史最高：48000套~

　　說(shuō)完歐元區(qū)兩個(gè)比較有代表性的國(guó)家，咱們?cè)倏纯礆W元區(qū)19國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)。

　　從2015年到2022年，歐元區(qū)的房?jī)r(jià)都是上漲的，只不過(guò)2022年因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭(zhēng)和疫情后有一波短暫的小幅回調(diào)，但從2023年、2024年開(kāi)始又再次上漲~

　　所以，可以得出結(jié)論：此刻，歐元區(qū)的房?jī)r(jià)還是上漲的~

　　其實(shí)呢，結(jié)合歐元區(qū)房?jī)r(jià)上漲的情況，我想再給大家看看歐元區(qū)房屋自有率、以及歐元區(qū)生育率，

　　來(lái)，大家看這張表——

　　截至2024年，歐元區(qū)的房屋自有率在64%，

　　所以我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，即便住房自有率如此之高，歐元區(qū)生育率如此之低，歐元區(qū)的房?jī)r(jià)還是震蕩上漲的~

　　2023 年的總和生育率（TFR）為1.37673，即平均每位育齡婦女生育 1.37673 個(gè)孩子。這一數(shù)值遠(yuǎn)低于維持人口穩(wěn)定所需的 2.1 更替水平，屬于極低生育率范疇

　　所以，我的觀點(diǎn)依然沒(méi)變，就是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)不遵循人口遞減的原則，更不會(huì)因?yàn)榇蟛糠秩硕加蟹孔恿?，這個(gè)房子的價(jià)格就會(huì)下降~

　　在這樣的時(shí)代，怎么做家庭資產(chǎn)配置？可以看文章《》

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　　02

　　相比歐元區(qū)房?jī)r(jià)的穩(wěn)中有升，美國(guó)房?jī)r(jià)這些年上漲的趨勢(shì)就是“火燒屁股”——猴急啊

　　美國(guó)房?jī)r(jià)從什么時(shí)候開(kāi)始上漲的呢？

　　從疫情階段美聯(lián)儲(chǔ)直接發(fā)錢(qián)那一刻

　　根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至 2025 年 2 月，美國(guó)成屋價(jià)格已連續(xù) 20 個(gè)月上漲。

　　不僅如此，2025年7月份美國(guó)的房屋價(jià)格雖然漲幅趨緩，環(huán)比由6月份的2.7%降至7月份的2.3%，但對(duì)比2024年房?jī)r(jià)仍然是上漲了0.2%。

　　且，已經(jīng)連續(xù)第 25 個(gè)月年度同比上漲。

　　美國(guó)的房子從建筑形制上看，大致分兩種，分別是咱們所說(shuō)的“別墅”，和高層商品房。

　　只不過(guò)，這兩種產(chǎn)品在美國(guó)分別叫“獨(dú)棟房屋”和“公寓”，而下圖的獨(dú)立房屋就是美國(guó)中產(chǎn)的主力房型~

　　這種獨(dú)立房屋的均價(jià)在37萬(wàn)美金/套至50萬(wàn)美金/套之間，也是美國(guó)中產(chǎn)家庭能夠買(mǎi)得起的“主流總價(jià)區(qū)間”

　　從獨(dú)立房屋的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2008年次貸危機(jī)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，到了2023年價(jià)格攀升至頂峰，

　　隨后的2024年、2025年漲幅趨緩，但仍然是近10年的高位~

　　美國(guó)的房子不像國(guó)內(nèi)，分什么一手房或者二手房，在美國(guó)只要是建設(shè)好待售的狀態(tài)都是現(xiàn)房。

　　從美國(guó)近10年現(xiàn)房銷(xiāo)售房?jī)r(jià)中位數(shù)的走勢(shì)圖看，美國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)仍然在震蕩中上漲!（但我認(rèn)為也快到頭了，具體以后分析）

　　換句話(huà)說(shuō)，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但房?jī)r(jià)仍然在漲~

　　說(shuō)完美國(guó)，再來(lái)看看與美國(guó)領(lǐng)土接壤，川普想要變成美國(guó)第52個(gè)州的加拿大

　　從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2015年到2022年大幅上漲，隨后2023年到2024緩慢下跌，

　　但到2025年，房?jī)r(jià)小幅上漲，由688500加元上漲到688700加元，

　　——英國(guó)房?jī)r(jià)

　　從英國(guó)統(tǒng)計(jì)局查到的數(shù)據(jù)看，2025年6月份英國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲3.7%，高于5月錄得的2.7%的年度增長(zhǎng)率。

　　2025年7月份英國(guó)的平均房?jī)r(jià)為298,237英鎊，超過(guò)6月份的297,157英鎊，月度漲幅0.4%。

　　而英國(guó)的首都倫敦房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，7月份平均房?jī)r(jià)為539,914英鎊。

　　在這樣的背景下，英國(guó)為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，據(jù)說(shuō)要在2025年第三季度收取房地產(chǎn)印花稅~

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　　03

　　咱們?cè)賮?lái)看看亞洲。

　　先來(lái)看看被國(guó)內(nèi)看空者“掛在嘴邊”的日本房?jī)r(jià)吧！

　　日本的商品房叫公寓，咱們國(guó)內(nèi)的公寓房不是一回事，其性質(zhì)和咱們國(guó)內(nèi)的商品房一樣

　　從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，從2008年開(kāi)始這日本的房?jī)r(jià)就開(kāi)啟了觸底反彈，也就是慢慢的漲了16年~

　　嗯，那些說(shuō)TMD日本房?jī)r(jià)跌了20年的傻缺，來(lái)看看：到底是跌了20年，還是緩慢上漲了16年？

　　不過(guò)呢，從2021年開(kāi)始日漲三大商圈，東京圈的房?jī)r(jià)漲幅最高、最快，而名古屋圈的房?jī)r(jià)在最近三年有回調(diào)的趨勢(shì)，但回調(diào)幅度不大~

　　但盡管如此，近三年日本房?jī)r(jià)有張有跌，但全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍然是上漲的！這說(shuō)明什么？

　　有漲有跌，但均價(jià)仍然上漲，就說(shuō)明漲幅的比例大于下跌的幅度。

　　從最近三年日本房?jī)r(jià)整體走勢(shì)看，上漲幅度和趨勢(shì)越發(fā)的陡峭~

　　其中日本年輕人聚集的東京23區(qū)，房?jī)r(jià)上漲的幅度更大，更猛,一年時(shí)間上漲了38%。

　　同時(shí)，因?yàn)槿毡拘路繙p少了30%的供應(yīng)量，帶動(dòng)了二手房大幅上漲，目前已經(jīng)創(chuàng)下了自1997年1月份以來(lái)的最高漲幅~

　　不僅如此，根據(jù)東京KANTEI的數(shù)據(jù)顯示，東京都心6區(qū)的千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷在7月的平均售價(jià)環(huán)比上漲1.7%，漲至1億6699萬(wàn)日元.

　　我知道，大家對(duì)于1億6699萬(wàn)日元沒(méi)有概念，我就用人民幣換算了一下約合812萬(wàn)，面積大概70平米。

　　所以，就日本當(dāng)前這房?jī)r(jià)，我怎么感覺(jué)不僅漲，還特么貴呢~

　　說(shuō)完日本再看看新加坡吧

　　根據(jù)新加坡市區(qū)重建局和ERA的數(shù)據(jù)，新加坡私人住宅的中位價(jià)格持續(xù)走高，中央?yún)^(qū)以外的新公寓中位價(jià)為195.8萬(wàn)新幣

　　目前新加坡在售的新房?jī)r(jià)格仍然保持上漲態(tài)勢(shì)，只不過(guò)到了2025年漲幅趨緩！

　　最后，再看看9月份要來(lái)中國(guó)拜訪咱們的印度房?jī)r(jià)吧

　　從房?jī)r(jià)指數(shù)看，印度的房?jī)r(jià)在疫情之后的走勢(shì)比較“陡峭”，也就是房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲~

　　那么，具體漲幅有多強(qiáng)勁呢？

　　按照部分機(jī)構(gòu)的測(cè)算，印度房?jī)r(jià)漲幅在7.7%，位居全球第15名

　　文章至此，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，全球主要經(jīng)濟(jì)體歐元區(qū)、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、印度、新加坡、日本的房?jī)r(jià)有三個(gè)客觀事實(shí)：

　　1、2015年到2022年房?jī)r(jià)都開(kāi)啟了快速、大幅的上漲！那么，為啥這段時(shí)間都漲呢，中國(guó)也漲呢？

　　答案很簡(jiǎn)單，因?yàn)閺?009年開(kāi)始美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了3輪QE，向市場(chǎng)釋放了3萬(wàn)億美金，開(kāi)啟了全球流動(dòng)性了，也開(kāi)啟了全球資產(chǎn)價(jià)格飆漲

　　2、城市化尾聲，房屋自有率60%以上的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)仍然上漲

　　3、進(jìn)入2025年，部分國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅趨緩

　　04

　　最后，說(shuō)幾句——

　　疫情期間發(fā)錢(qián)的國(guó)家房?jī)r(jià)都上漲了，唯一的區(qū)別就是漲多漲少而已，唯一的特例就是中國(guó)樓市，從2021年高位下跌到現(xiàn)在~

　　為啥會(huì)這樣？

　　咱們不發(fā)鈔，發(fā)刺，就是主動(dòng)出臺(tái)了三道紅線和二手房參考價(jià)刺破了房?jī)r(jià)。

　　這幾年房?jī)r(jià)下跌到底是一鯨落萬(wàn)物生還是一鯨落萬(wàn)物落大家都很清楚，裁員、暴雷、降薪等等

　　所以，為什么全世界的房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期看都是上漲的？

　　因?yàn)榈梢?，但長(zhǎng)期下跌不可以；因?yàn)闈q可以，但長(zhǎng)期大漲不可以

　　所以到了2024年的政治局大會(huì)提出了“止跌回穩(wěn)”、2025年818大會(huì)支持要鞏固回穩(wěn)態(tài)勢(shì)~

　　說(shuō)到底，一切政策都不夠是經(jīng)濟(jì)基本面的折射而已~

　　所以，只要他們敢印錢(qián)，我就敢買(mǎi)房，博弈的從來(lái)不是房?jī)r(jià)上漲，而是他們最終需要房?jī)r(jià)上漲

　　老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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