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平靜的水面暗流涌動(dòng)。

上海最近出臺(tái)了新政策，關(guān)于商務(wù)樓宇的，很多人沒(méi)注意到，但其實(shí)影響不小。

近期發(fā)布的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》明確，允許符合一定條件的存量商務(wù)樓宇可以兼容租賃住房（含人才公寓）、養(yǎng)老托幼等功能，并將建立15年全周期合同管理模式。

商務(wù)樓宇做租賃，在全國(guó)來(lái)講，都是一次全新嘗試，而背后其實(shí)早有苗頭。

這會(huì)不會(huì)影響租房市場(chǎng)？對(duì)房?jī)r(jià)又有什么影響？

寫字樓全面過(guò)剩

上海商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩嚴(yán)重，數(shù)據(jù)很清晰。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度，在四大一線城市中，上海甲級(jí)寫字樓空置率23.6%，接近四分之一。

這個(gè)數(shù)字高于北京（16.9%），廣州（19.8%），僅次于于深圳（27.8%）。

北京空置率低，得益于下半年無(wú)新增供應(yīng)。

細(xì)分來(lái)看，上海傳統(tǒng)核心區(qū)（陸家嘴、南京西路等）空置率較低，但其他區(qū)域普遍超20%。尤其新興商務(wù)區(qū)（蘇河灣、真如、東外灘等）空置更甚，租金也偏低。

核心原因是供應(yīng)增長(zhǎng)太快。

2013年-2023年，上海甲級(jí)寫字樓的總量翻了近4倍，目前已超過(guò)2000萬(wàn)㎡。

經(jīng)濟(jì)增速趕不上寫字樓供應(yīng)量的增速，供需失衡以致于租金持續(xù)下跌，寫字樓的租金已退回2009年水平。

而且不妙的是，上海的商辦項(xiàng)目接下來(lái)還有大量供應(yīng)。

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“商改住”破局

除了前面所說(shuō)的空置率高的問(wèn)題，上海很多商務(wù)樓其實(shí)已經(jīng)老化嚴(yán)重。

根據(jù)上海市人民政府網(wǎng)站，上海的高層樓宇數(shù)量約在一萬(wàn)棟左右。其中很多商務(wù)樓宇的樓齡已經(jīng)有三四十年了，時(shí)間久了，就面臨兩大問(wèn)題：

一是設(shè)施陳舊損壞，需要更新；

二是規(guī)劃跟不上時(shí)代，周邊配套不夠、吃飯難停車難。尤其是職住不平衡，白天通勤時(shí)間久，入夜后人流稀少，很多區(qū)域空曠冷清。

針對(duì)這些問(wèn)題，這次《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布，核心是“商改住”。

商務(wù)樓宇可靈活解鎖新功能，除了可以用作酒店、教培等，還可以解鎖“住”的功能，能夠改造為租賃住房、人才公寓、養(yǎng)老公寓等。

正好呼應(yīng)國(guó)務(wù)院不久前發(fā)布的《住房租賃條例》中的“支持盤活商辦房用于租賃。”

不過(guò)上海這次“商改住”要保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的“三不變”原則，嚴(yán)禁分割銷售。

也就是說(shuō)，上海這次“商改住”不會(huì)像多年以前那樣，把寫字樓做成商住公寓出售，而是主要是拿來(lái)出租，參與主體我預(yù)估也會(huì)以國(guó)企和大機(jī)構(gòu)為主。

消防，水電，門禁，這些方面也都要逐步完善。

2017年以前，上海有大量的商住公寓，賣給了很多沒(méi)有房票和預(yù)算低的買房人，單身女性居多。

然而出于種種原因，這種商住公寓投資回報(bào)很不理想，基本都是虧損出售，而且流動(dòng)性很差。這跟我們今天聊的是另一個(gè)話題了。

話說(shuō)回來(lái)，新政讓空置的存量商務(wù)樓宇通過(guò)長(zhǎng)期租賃形式，兼容新功能：租賃住房（含人才公寓），養(yǎng)老托幼設(shè)施，藍(lán)領(lǐng)公寓（城市建設(shè)者之家）。

不同區(qū)域不同玩法：

在城市主中心和副中心區(qū)域，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。 在地區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。 在社區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家等功能。

意圖很明確：

緩解職住分離：在城市核心及產(chǎn)業(yè)區(qū)增加租賃住房，特別是人才公寓，縮短通勤。

盤活閑置資產(chǎn)：為大量空置商辦找新出路，創(chuàng)造租賃收入，提供新投資機(jī)會(huì)。

提振區(qū)域活力：為冷清商務(wù)區(qū)引入常住人口，避免夜間“死城”。

吸引人才，提供相對(duì)便利、成本可控的核心區(qū)住所。

當(dāng)然后續(xù)也需要治理理念和管理方法配套跟進(jìn)。

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會(huì)不會(huì)沖擊租賃市場(chǎng)？

可能會(huì)沖擊市區(qū)部分地段的房租。

因?yàn)檫@些老的商務(wù)樓地段都不差，周邊交通商業(yè)也都很發(fā)達(dá)。

而且老樓的物業(yè)價(jià)格比較便宜，改造成租賃住宅和人才公寓，還能有不錯(cuò)的收益。

到時(shí)候打工人樓下辦公，樓上睡覺(jué)，通勤簡(jiǎn)直不要太爽，加班也更方便了。

畢竟是市區(qū)好地段，價(jià)格肯定也不會(huì)便宜，適合高薪大廠“牛馬”。

至于居住體驗(yàn)如何，主要看后期改造和管理，從國(guó)外美國(guó)日本的經(jīng)驗(yàn)看，改造管理好住著也舒服，畢竟寫字樓的層高基本都比住宅高，窗外視野也好。

其中關(guān)鍵的一點(diǎn)是水電價(jià)格能不能民用，物業(yè)費(fèi)也比住宅貴很多，還有就是燃?xì)鈫?wèn)題。

總體來(lái)看，這次商務(wù)樓宇“商改住”，相當(dāng)于“保租房”的供應(yīng)來(lái)源又多了，至于具體如何影響租賃市場(chǎng)，還要看后續(xù)的供應(yīng)和租金價(jià)格。

對(duì)此有人很悲觀，也有人樂(lè)觀：

“要看地段了，核心地段收益，城市更新能帶活經(jīng)濟(jì)，不要那么悲觀，歷史發(fā)展是曲折的，總體還是向前發(fā)展！”

“現(xiàn)在居住條件差的，也不會(huì)租這種房子，這類房子的地段決定不會(huì)便宜。”

“也就是說(shuō)我每天晚上加班到23點(diǎn) 坐電梯刷卡從11樓上14樓然后回家，早上8:50起床穿衣服坐電梯下樓打卡嘛？”

"寫字樓的地理位置普遍比較好，出行方便，1-5樓裙房配套餐飲，商超，健身房，理發(fā)，美甲甚至洗浴和銀行的話，信價(jià)比就蹭蹭上去了，最關(guān)鍵的是水電煤一定要改成民用。我現(xiàn)在就是住在寧國(guó)路地鐵口的商改民大樓，真的對(duì)上班族學(xué)生族非常友好的選擇。"

我的看法也是積極的。

不知道大家有沒(méi)有看到這條新聞，上半年重慶消費(fèi)數(shù)據(jù)已超上海。

今年上半年，重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額以39.96億元的優(yōu)勢(shì)反超上海，新晉成為我國(guó)“消費(fèi)第一城”。 今年上半年，重慶全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8300.37億元，同比增長(zhǎng)4.5%，增速比一季度提高0.4個(gè)百分點(diǎn);上海全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8260.41億元，同比增長(zhǎng)1.7%，增速比一季度提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

消費(fèi)被重慶反超，背后是上海人口老齡化加劇，年輕人吸引力下降，生活成本高。

另一個(gè)問(wèn)題是通勤時(shí)間長(zhǎng)。上海建成區(qū)龐大，長(zhǎng)距離通勤普遍，消耗著時(shí)間和精力，消解著城市生活的便捷。

上海消費(fèi)活力急需提振。

所以這次商務(wù)樓宇更新，做租賃住房，一方面是降低商務(wù)樓空置率，一方面多渠道增加租賃住房供給，減少上班族職住不平衡的問(wèn)題。

另外還多次提到了養(yǎng)老用途，比如養(yǎng)老托育，醫(yī)療服務(wù)等。

上海有五百多萬(wàn)老人，單獨(dú)拎出來(lái)就是一個(gè)大城市，而且這些老人大都存款多，有固定資產(chǎn)，有穩(wěn)定的養(yǎng)老金現(xiàn)金流，無(wú)房貸車貸，消費(fèi)潛力巨大。

上海的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)需要大力充分挖掘。

最后，上海樓市，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是缺信心，缺對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)的信心和房?jī)r(jià)的信心。

所以激發(fā)城市活力，把經(jīng)濟(jì)搞好，吸引年輕人過(guò)來(lái)留下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，對(duì)于樓市是真正的利好，也是真正的長(zhǎng)期主義。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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