2025上半年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在調(diào)整中前行。市場寒意未消，百強房企銷售規(guī)模同比下滑超40%，不少企業(yè)仍面臨較大的財務(wù)挑戰(zhàn)。

今年年初，萬科迎來了其發(fā)展歷程中的重要轉(zhuǎn)折點：大股東躬身入局，充實管理力量。

此后我們看到，大股東用實際行動堅定支持萬科渡過難關(guān)，這份支持成為了萬科在行業(yè)寒冬中前行的重要底氣。

近期萬科2025半年度業(yè)績報告出爐，濤哥看了下萬科的數(shù)據(jù)：

上半年萬科營收1053億，新盤普遍獲得熱銷，去化率超90%，在行業(yè)普遍承壓情況下，這樣的成績來之不易。

更值得關(guān)注的是，自2023年以來，萬科已累計盤活可售貨值近800億，走出一條堅韌的自救之路。

債務(wù)償還方面，萬科已如期完成243.9億公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

當(dāng)然，也不能忽視萬科當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，上半年凈虧損108.6億，壓力仍不小。

但總體來說，萬科在自身努力、國資股東以及各方支持下，正一步步走出低谷。

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開發(fā)業(yè)務(wù)：存量突圍與產(chǎn)品力制勝

開發(fā)業(yè)務(wù)依然是萬科的“壓艙石”，上半年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入近700億，在存量盤活和產(chǎn)品力打造上，展現(xiàn)出了強大的韌性和實力。

存量盤活是萬科近年的突圍重點，數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，萬科已盤活項目64個，貢獻(xiàn)可售貨值約785億，累計實現(xiàn)新增銷售超200億。

僅在2025上半年，就通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億，盤活回款近60億。

濤哥發(fā)現(xiàn)，萬科的存量盤活術(shù)并非簡單的資產(chǎn)出售，而是形成一套系統(tǒng)性的打法。

對于商辦占比較高的地塊，萬科結(jié)合城市實際需要通過“收儲、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式進(jìn)行盤活，既解決了資源盤活問題，又實現(xiàn)了城市空間優(yōu)化與功能完善。

比如在成都，萬科將3.8萬方商業(yè)資產(chǎn)置換為住宅項目，目前已開盤銷售，實現(xiàn)了多方共贏。

同時，萬科充分利用專項債政策，已向政府申報36個項目，其中15個已納入市級清單，近期天津某項目已與土地整理中心簽訂專項債收儲框架協(xié)議。

而在產(chǎn)品力打造上，萬科也始終堅持“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，不斷迭代自身“三好”住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)過多年技術(shù)積淀，萬科形成24項產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及約520項設(shè)計要求與技術(shù)措施，并在全國多個項目中推進(jìn)落地。

去年熱銷120億的上海理想之地，作為萬科未來城市的首發(fā)項目，已成功入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國首批好社區(qū)案例及上海市首批好房子案例。

今年1-6月萬科多地項目也實現(xiàn)熱銷，成都、溫州、天津等多項目首開去化超90%，廣州理想花地更是獲得廣州主城區(qū)銷售套數(shù)第一。

在交付方面，萬科上半年交付房屋超4.5萬套，超50個項目實現(xiàn)“交付即交證”，對產(chǎn)品與品質(zhì)堅持高要求，是萬科能夠在市場中保持競爭力的核心原因。

不過我們也應(yīng)清醒地看到，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)仍面臨不小的壓力。銷售規(guī)模同比降幅較為明顯，萬科管理層解釋主要是因為新盤供應(yīng)較少，以存量資源去化為主。

財報顯示，截至2025年中期，萬科未結(jié)算的待開發(fā)項目、在建項目和存量土地合計建面超6000萬方，尚可維持一定在建和存貨規(guī)模并為后續(xù)發(fā)展提供支撐。

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經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)：構(gòu)建第二增長曲線

在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已成為房企突破發(fā)展瓶頸、構(gòu)建新增長極的重要方向。

萬科在經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域布局較早，上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的收入和利潤來源。

萬物云作為萬科物業(yè)板塊核心平臺，上半年營收達(dá)182億，保持市場領(lǐng)先地位，核心凈利潤13.2億，同比增長10.8%，實現(xiàn)利潤增長大于營收增長的不俗表現(xiàn)。

濤哥注意到，萬物云首創(chuàng)的“彈性定價”模式正引起物業(yè)行業(yè)變革，目前萬科云合同住宅項目5178個，從規(guī)模到能力都保持絕對引領(lǐng)。

長租公寓是萬科經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域的另一張王牌。上半年其長租公寓運營管理超27萬間，超13萬間房源已被納入保障性租賃住房，業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量保持行業(yè)第一。

商業(yè)業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)不俗，上半年客流、銷售、坪效等指標(biāo)都穩(wěn)步增長，整體出租率超93%，客流同比增長7.8%，銷售額同比增長7.2%。

物流業(yè)務(wù)出租率保持行業(yè)領(lǐng)先，萬緯物流累計開業(yè)項目約150個，物流倉儲業(yè)務(wù)實現(xiàn)了營業(yè)收入20.7億，同比增長6.7%。

更值得關(guān)注的是，萬科正加快建設(shè)經(jīng)營性不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化通路，推動經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)“由重變輕”。

據(jù)悉他們正建立面向未來發(fā)展模式的資產(chǎn)良性退出通道，包括REITs、PRE-REITs基金，構(gòu)建經(jīng)營業(yè)務(wù)完整的“投融管退”商業(yè)模式閉環(huán)。

總的來看，上半年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入占營業(yè)收入的比例超過20%，未來還將進(jìn)一步提高。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)成為萬科未來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要支撐，構(gòu)建起了堅實的第二增長曲線。

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大股東支持：從流動性支持到生態(tài)協(xié)同

今年初，大股東躬身入局，充實了萬科的管理力量。

半年多來，深鐵不僅為萬科提供了有力的流動性支持，更在業(yè)務(wù)協(xié)同、資源整合等方面展開深度合作，為萬科走出低谷、打開未來發(fā)展空間注入了強大動力。

流動性支持方面，深鐵集團(tuán)用真金白銀展現(xiàn)了大股東的擔(dān)當(dāng)，這個市場已有目共睹。

在深鐵集團(tuán)和金融機構(gòu)等多方支持下，萬科順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年前已無境外公開債到期，為公司改革化險創(chuàng)造了良好條件。

但深鐵對萬科的支持不止于資金層面，雙方在業(yè)務(wù)融合發(fā)展上的探索更具看點。

今年7月，萬科與深鐵攜手上線全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”試點合作成功出圈，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。這一創(chuàng)新不僅是科技應(yīng)用的成功嘗試，更是雙方戰(zhàn)略融合、業(yè)務(wù)協(xié)同的生動體現(xiàn)。

濤哥看到，事實上雙方的融合發(fā)展已經(jīng)在多個領(lǐng)域展開。今年4月萬科泊寓與深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，深化住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。

萬科商業(yè)也在全面深化與深鐵商業(yè)的合作，將共同探索實踐面向未來的軌交商業(yè)產(chǎn)品模型與創(chuàng)新運營模式。

除此之外，在TOD綜合開發(fā)、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面，萬科與深刻也將啟動全面的深度合作，不斷發(fā)揮資源稟賦，探索新的發(fā)展機會。

從流動性支持到全方位業(yè)務(wù)協(xié)同，萬科與深鐵的融合發(fā)展正在邁向更深層次——

雙方融合不僅為萬科帶來了流動性支持，更重要的是通過資源整合和優(yōu)勢互補，為萬科打開了長期發(fā)展的想象空間。

深鐵的軌道交通資源與萬科的房地產(chǎn)開發(fā)、城市服務(wù)能力相結(jié)合，將有望構(gòu)建起“軌道+物業(yè)+科技”的創(chuàng)新生態(tài)，為萬科在新發(fā)展階段培育新的核心競爭力。

回顧萬科2025上半年的表現(xiàn)，在行業(yè)整體承壓的背景下，萬科通過自身努力和各方的支持，在改革化險以及融合發(fā)展的道路上取得了顯著進(jìn)展。

雖然目前萬科仍存在凈利潤虧損、毛利率低位運行、銷售規(guī)模下滑問題，徹底化解風(fēng)險仍需“以時間換空間”。但整體的趨勢和方向是健康并且樂觀的。

濤哥看來，萬科的轉(zhuǎn)型之路，是中國房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個縮影。

在這個過程中，必然會經(jīng)歷陣痛，但只要方向正確、措施得力，就一定能夠逐步走出困境，迎來新的發(fā)展機遇。

鳳凰涅槃非一日之功，萬科的改革化險和轉(zhuǎn)型發(fā)展也需要時間和耐心。

有理由相信，在自身努力和各方支持下，萬科能逐步走出低谷、重回健康軌道，成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的成功案例。

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