剛剛，上海出臺樓市新政。具體調(diào)整方向有以下4點：

1、放開限購！外環(huán)外隨便買

-上海戶籍居民家庭及成年單身人士；
-非滬籍居民家庭及單身人士，需自購房之日前連續(xù)繳納社?；騻€稅滿1年。

這兩類人外環(huán)外的房子，隨便買。

等于是都放開了套數(shù)，但并沒有全部放松購房資格，還是在存量有資格的人群里放松。

那這個效果就會跟北京一樣比較有限了，你想想已經(jīng)有資格的有錢人現(xiàn)在誰會去郊區(qū)投資呢。

2、公積金貸款額度漲，支持住房公積金“又提又貸。

一是提高個人住房公積金貸款額度。

住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元；

多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；

二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。

現(xiàn)在公積金能貸出來更多錢，還支持公積金付首付，“又提又貸”。 放大了首付空間和貸款空間， 這樣能少貸一些商貸，也給購房者能省點錢。

3、房產(chǎn)稅也松了！
非滬籍家庭——
第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅！
第二套以上，按人均60平扣除免稅面積。

4、房貸利率不區(qū)分首套二套！銀行自己定！

對于有購買力的人群，也能省下一點錢，假設(shè)500萬的房子，按照新政前二套利率為3.45% （主城），月供21215.27元。

新政后和首套利率一樣，即3.05%，那么月供為 22312.91元，一個月能省下1000元的月供。30年下來可以省下39.51萬元的利息。

放開限購的政策跟北京一樣，放開套數(shù)，沒有放開資格，還是在存量人群里面打轉(zhuǎn)。

但是，這個效果怎么樣呢？我覺得還是有限，主要是外環(huán)外的吸引力已經(jīng)在收縮了。

今年，上海結(jié)構(gòu)分化在持續(xù)擴大。一邊是新房限價松動、核心地段溫和上漲，另一邊是二手房以價換量、遠郊繼續(xù)陰跌。

今年想在上海買新房的，基本都在中外環(huán)扎堆，那里認購率蹭蹭往上漲。
外郊環(huán)一帶，只有挑到地鐵口、商業(yè)好的核心板塊，房子還能出得掉；
而郊環(huán)外，就直接涼了，認購率跌破三成，買房人基本不去了，這些板塊已經(jīng)被市場判了“死刑”。

有數(shù)據(jù)顯示，今年上海全市沒賣出去的新房，80.1%居然都在外環(huán)外！這也是限購放開的主要原因。

二手市場，外環(huán)外也在經(jīng)歷“踩踏式”下跌，老破小和次新房都在“割肉”出逃，。

而新房八成以上都在外環(huán)外，供應(yīng)太大，開發(fā)商只能繼續(xù)打折沖量，二手只能跟著往下滑；

而且現(xiàn)在市區(qū)低于300萬的老破小越來越多，直接搶走了原本要去郊區(qū)的剛需。

到2025年7月，上海300萬以內(nèi)的二手房成交量已經(jīng)上升58%了。而在2023年1月還是32%，在2024年是50%。

（上海二手房成交結(jié)構(gòu)）

現(xiàn)在，限購僅僅只是放開限購數(shù)量，并沒有放開限購人群，也就是說，之前符合條件的家庭和單身人士你在外環(huán)外隨便買，想買幾套買幾套。不符合條件的想買也買不到。

外環(huán)外對于符合條件的人，該買了也買了。放開套數(shù)，有這個資金的人，他們真的會去外環(huán)外沖個十套八套嗎？那還不如集中子彈到核心區(qū)去搞一套。

上海樓市有這樣一句話，“外環(huán)十三套，遇到內(nèi)環(huán)小開還是要低調(diào)的”。內(nèi)環(huán)搞不到，中環(huán)也比外環(huán)外香。

這個限購放開的效果如何，我們可以看下北京的。

8月8日，北京放開五環(huán)外現(xiàn)購后， 北京五環(huán)之外的一些新房、二手房看房量有所回升，但幅度應(yīng)該不是很明顯。

8月9日至8月18日，北京新房成交1069套，環(huán)比增長約37%，但同比還是下降了約20%。

二手房成交壓根沒起色，10天內(nèi)二手房成交4039套，環(huán)比還了下降9%。

而且掛牌量還在持續(xù)增加，現(xiàn)在北京的二手房掛牌量已經(jīng)超過16萬套了。

所以，短期一個月來看，上?？赡軙硪稽c外環(huán)外新房、二手房的成交量。但政策效應(yīng)過了又還會繼續(xù)下跌。

整體來看，上海政策就是跟在北京屁股后面，對馬上到來的“金九銀十”增加一些市場熱度。但下跌的趨勢是很難改變的。

現(xiàn)在，房價震蕩式下跌，放松政策只是減緩一下房價跌幅，現(xiàn)在大家買了之后，最大的擔(dān)心就是買完會不會跌，信心很難修復(fù)，投資就難有多大的規(guī)模，都是剛需為主。

現(xiàn)在北京和上海都放開了，接下來就看深圳了，估計很快深圳也要有政策了。

去年9月26房地產(chǎn)出臺了比較大的政策，效果只維持了半年，隨著今年4月關(guān)稅戰(zhàn)這個黑天鵝的到來，以及有一些重磅政策并沒有落地，比如要地方拿資金去回購商品房，今年根本就沒有落地，所以效果半年就沒了。

現(xiàn)在馬上九月了，今年房地產(chǎn)還會出臺大政策嗎？出是肯定會出，但是大概率不可能再出臺去年926那么大力度的政策了，今年4月之后，房地產(chǎn)的行情一直在下降，不管是成交量還是價格，都在雙雙下滑。

而且8月18日，中央國常會上已經(jīng)提出，要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，但力度為什么不會有去年那么大呢，請看我今晚櫻桃大財女的短視頻里會分析了。

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