距離去年927新政整整11個月，上海終于再出新政了。

這次的力度，怎么說，感覺像是試探。

先看個快速版，正文詳細解讀：

一是外環(huán)外松綁。有資格買房的人（滬籍或1年社保），在外環(huán)外買房，不限套數(shù)，想買幾套買幾套！

二是單身平權(quán)。單身購房政策和家庭一樣了。

三是公積金。貸款額度提高，能先提出來付首付，而且提了還不影響你貸款額度（簡稱“又提又貸”），但要注意，這個優(yōu)惠政策只給新房用。

四是商貸。銀行貸款不再區(qū)分首套、二套利率，理論上二套房也能享受到首套的低利率。最后一句話，理論上小銀行利率可能會做到比大銀行低。

五是房產(chǎn)稅拉平，非滬籍買首套房，也免房產(chǎn)稅，買二套人均60平免稅。

有自媒體和中介在吹說是“史詩級放松”，也有中立點的嘲諷“脫了，沒全脫”。

我比較中立，想好好跟大家一起聊聊新政背后的小心思。

最核心的變化是外環(huán)外不限購套數(shù)了。

注意，不是全面放開限購，跟北京的路子如出一轍。

只針對已經(jīng)擁有上海購房資格的人——要么有戶口，要么繳滿1年社保。

為什么是外環(huán)外？看北京的五環(huán)線。

上海從年后開始，除了一些熱門板塊熱門樓盤，剩下90%以上的外環(huán)外新盤，都上了中介的分銷名單。

只要能拉到一個人頭，開發(fā)商就給中介或渠道數(shù)十萬的傭金。

外環(huán)外，就是如此饑渴。

但反觀市區(qū)新房供需依然緊張。

有點救（外環(huán)）急不救窮（市區(qū)供應(yīng)不足）的味道。

還有一個變化。單身人士限購套數(shù)和家庭拉平了。

表面看是對單身群體的解放，都按照家庭政策執(zhí)行，沒有單獨的限制條款。

滬籍單身對應(yīng)滬籍家庭，非滬籍單身對應(yīng)非滬籍家庭。

但仔細想想：一個單身人士，有多大可能買完第一套，還想買第二套？

刺激的就是那些本來就財務(wù)自由的單身。

或者富二代富三代們。

對大多數(shù)人來說，這次新政不是能不能買的問題，而是不限購之后，買不買得起的問題。

政策制定者當然明白這個道理，但他們更明白：

上海樓市需要拉起一個新的購買預(yù)期，這次就讓富的人先來。

支持公積金付首付、又提又貸。

聽起來很美，但背后藏著兩個小心思：

第一，引導(dǎo)你去買新房。

因為只有買新房才能享受“又提又貸”的優(yōu)惠，二手房不行。這是在幫開發(fā)商去庫存，畢竟背后還牽扯土地財政。

第二，鎖定你的未來收入。

公積金本質(zhì)上是你自己的錢，現(xiàn)在允許你提前拿出來買房，等于把你未來二三十年的收入提前鎖定在房地產(chǎn)里。

又是更深層次的綁定。

商貸利率不再區(qū)分首套和二套，這個政策最有意思。

表面上是在降低購房成本，實際上是在抹平投資和自住的界限。以前銀行用利率差別來抑制投資需求，現(xiàn)在這個差別消失了。

說明什么？

說明他們需要投資客回來救場。

非滬籍首套免房產(chǎn)稅了，這個政策和一個BUG有關(guān)。

按照現(xiàn)行政策，非滬籍買首套就要交房產(chǎn)稅，但現(xiàn)在外環(huán)外可以買多套了。

如果第一套就要交稅，誰還愿意買第二套？所以這個補丁不得不打。

但這個BUG暴露了一個矛盾心理：

既想刺激買房，又不敢真的上海全面放開限購。

所以誰才是新政真正的贏家？

這次新政的最大贏家，是那些早就準備好資金、只等政策東風的高凈值人群。

也就是我說的，讓富的人先來。

他們會在外環(huán)外的優(yōu)質(zhì)板塊，供需相對比較緊張的，像唐鎮(zhèn)、南翔、七寶、莘莊、大虹橋等板塊，抄底一些品質(zhì)筍盤。

他們會利用利率下調(diào)和套數(shù)放開的機會優(yōu)化資產(chǎn)配置。

他們甚至可能通過先買后賣的方式完成置換升級。

那些原來就很偏遠的、無人問津的，基本不會有大的變化。

對大多數(shù)買房人來說，前后幾乎沒有變化。

對大部分外環(huán)外房東來說，這可能是僅剩不多的，外環(huán)外熱度期置換到外環(huán)內(nèi)的跑路機會。