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上海脫了,又沒脫

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作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在北京松綁限購后,上海也如期跟進(jìn)。

但是,上海限購松綁會(huì)不會(huì)來得有點(diǎn)遲?


“無限套”模式打開

就在今天(8月25日),上海也打開了買房無限套的模式,毫無例外地跟進(jìn)了新購松,六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》調(diào)減住房限購范圍、優(yōu)化住房公積金貸款額度、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅。


具體的內(nèi)容包含——

1、外環(huán)外范圍,家庭或者單身,非上海戶籍,1年社保/個(gè)稅可購無限套住房,之前僅限一套。

外環(huán)外的范圍具體指外環(huán)高速公路(S20)以外的區(qū)域,涉及的行政區(qū)含嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)以及閔行區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)的部分區(qū)域。


2、成年單身群體購買住房,視同家庭購房了,之前非滬籍單身繳滿社保后可買1套,但只能買全上海的二手房和外環(huán)外新房,需婚后才能買全上海新房,也就是單身可以買2套了

3、提高了住房公積金貸款額度,拓寬公積金使用范圍,首套房最高貸款額度從160萬元提高至184萬元,多子女家庭首套住房貸款額度進(jìn)一步上浮,最高可達(dá)216萬元;二套房最高貸款額度從130萬元提升至149.5萬元。

4、商貸利率不再區(qū)分首套/二套,之前上海首套房首付是15%,利率LPR-45點(diǎn),二套首付是25%(郊區(qū)20%),利率LPR-5點(diǎn)(郊區(qū)-25點(diǎn))

5、非滬籍同樣首套免房產(chǎn)稅,買二套人均60㎡免稅。


選擇在周一的這個(gè)節(jié)點(diǎn)宣布松綁,無疑是給周一的A市打了一劑興奮劑。

所以可以看到,今天一大早,房地產(chǎn)板塊幾乎全線飄紅,甚至連一些走在鋼絲繩上的房企也一炮漲停。

之前北京之前松綁限購,超預(yù)期的地方是,在京外結(jié)清公積金貸款后算首套,統(tǒng)一了五環(huán)內(nèi)外首套和二套公積金最低首付比例。

是繼續(xù)去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”后,限購最重要的調(diào)整。

這樣的調(diào)整方式,最主要的原因是北京的庫存基本都集中在五環(huán)外。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2025年8月,五環(huán)外新房庫存占比全市約81.4%,庫存面積超900萬平方米,去化周期超26個(gè)月。五環(huán)外二手房庫存占全市約68%,去化周期達(dá)22個(gè)月,遠(yuǎn)超合理區(qū)間(12-18個(gè)月)。

那么,為什么松綁的位置是上海外環(huán)外?

外環(huán)外新房太多了,外環(huán)外去庫存壓力太大,外環(huán)內(nèi)新房少,去庫存速度也比外環(huán)外快很多,且人口密度也低很多。


根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù),上海當(dāng)前外環(huán)外區(qū)域的庫存占比達(dá)到80%(按套數(shù)統(tǒng)計(jì))而目前外環(huán)外區(qū)域的成交占比約60%。

所以上海這次松綁思路,基本是1;1復(fù)刻了北京的限購松綁思路的,精準(zhǔn)針對的是高庫存區(qū)域范圍。


超預(yù)期or低預(yù)期

那么,這次上海松綁,超預(yù)期的地方是什么呢?

好像也沒太超預(yù)期,甚至可能低于預(yù)期。

一方面政策力度遠(yuǎn)不如去年上海樓市的927新政。

927新政直接將上海樓市增值稅免征年限,從5年調(diào)整為2年,對交易的摩擦成本起到的減免作用是非常大的。

另一方面,這次松綁的是外環(huán)外的區(qū)域,只是對套數(shù)不再作限制,但是非滬籍還是需要1年社保/個(gè)稅,放松的不是限購門檻,而是增購套數(shù)。

這樣的松綁,不過是原來非滬籍在外環(huán)外可以買1套變成可以買很多套,可能對市場來說,但實(shí)際上吸引力可能不大。

首先放松的范圍到市中心通勤時(shí)間普遍需1小時(shí)以上,這樣的位置相當(dāng)于深圳坪山區(qū)通勤到福田區(qū)的位置。

這樣的位置,商業(yè)、醫(yī)療、教育等資源與市區(qū)差距明顯,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)也少,三甲醫(yī)院基本需依賴市,部分新興板塊生活便利性是跟不上需求的。

在上海本地人眼中外環(huán)之外都已經(jīng)不算上海了。

其次北京五環(huán)外可以購買任意套房,但是沒有房產(chǎn)稅。

也就是,無論多購多少套,除了本身的房價(jià),沒有額外的摩擦成本。

而上海不一樣。

上海雖然也同步抄北京的作業(yè),對滬籍和滿1年個(gè)稅/社保的個(gè)人/家庭不再限制外環(huán)外的購房套數(shù),但上海存在明確的房產(chǎn)稅制度。

上海自2011年以來,針對部分個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅的范圍為新購住房超出人均60平的第二套房起征,稅率為0.4%到0.6%。

2025年的標(biāo)準(zhǔn)是新購房單價(jià)≤94446元,稅率為0.4%,新購房單價(jià)>94446元,稅率為0.6%。


計(jì)算公式是應(yīng)繳房產(chǎn)稅=超出部分面積×新購房單價(jià)×70%×稅率(0.4%或0.6%)。

非滬籍也和滬籍一樣首套免房產(chǎn)稅了,買二套人均60㎡免稅,假設(shè)5口之家,則免征總面積為300平,若首套為300平,二套為150平,那么新購房,若單價(jià)為5萬/平,則房產(chǎn)稅為(300+150-300)*10000*70%*0.4%=4200元,若單價(jià)為10萬/平,則房產(chǎn)稅為(300+150-300)*100000*70%*0.6%=6.3萬。

目前,上海外環(huán)外的住宅均價(jià)水平基本在2萬左右,部分區(qū)域僅3萬-5萬/㎡。


換句話說,外環(huán)外的新房如果買得越多,房產(chǎn)稅就越多。盡管外環(huán)外的價(jià)格水平線在5萬以下,但多買后無形中也會(huì)增加一定的稅費(fèi)。

所以,如果要促進(jìn)上海的房地產(chǎn)市場交易,房地產(chǎn)稅很大概率還需要采取一些豁免的補(bǔ)丁措施,給市場進(jìn)一步傳遞信心。

但,上海托底表現(xiàn)出的決心是非常果斷的。

一方面,6天前上海的中介平臺(tái)停止顯示二手房成交價(jià)格,避免進(jìn)一步引起市場的擔(dān)憂。

另一方面,上海樓市已經(jīng)是最有韌性的市場,去年9.29新政后,接近1年的時(shí)間新房成交活躍,不少樓盤出現(xiàn)搶籌,二手房成交量也一度沖上2萬+套。


數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)

如今上海樓市行情,不過剛走冷幾個(gè)月而已,新房更是從6月才開始迅速轉(zhuǎn)冷,就已經(jīng)釋放新的政策。

所以,期待一個(gè)月后上海市場的數(shù)據(jù)。

PS:如果覺得這些市場最新的信息對你有價(jià)值,歡迎關(guān)注@格隆匯樓市,不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn),不代表格隆匯立場

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