成都新樓市 文|黎小小

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截止目前成華區(qū)已經(jīng)成為今年5+2區(qū)中土地上拍量最多的區(qū)域，名符其實(shí)的成都土儲(chǔ)大戶。更值得留意的是，區(qū)域今年供應(yīng)的大部分宗地都來(lái)自熱門的金色中環(huán)地帶。

下月中旬，又有兩宗位于成華區(qū)金色中環(huán)的土地即將上拍，面積分別約97.5畝、19.2畝，起拍價(jià)10800元/㎡、15000元/㎡。

我們提前對(duì)這兩宗地進(jìn)行了實(shí)地探訪。

萬(wàn)象城東19.22畝

板塊樓面價(jià)已上2W+

毫無(wú)疑問(wèn)，作為成華金色中環(huán)今年發(fā)力最猛的板塊之一，萬(wàn)象城東在土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)也是勢(shì)如破竹。年初板塊及相鄰區(qū)域就已有多宗地成交樓面價(jià)連續(xù)破2W+，華潤(rùn)置地、綠城、中旅等多個(gè)品牌房企集體搶灘。

在新房市場(chǎng)上，地塊所在板塊也已經(jīng)順勢(shì)站上了成都高端改善臺(tái)階。該宗地周邊已經(jīng)初步形成了高端盤聚集趨勢(shì)。地塊北側(cè)就是首開(kāi)股份臻禮著和華潤(rùn)置地華宸府項(xiàng)目，其中華潤(rùn)置地華宸府項(xiàng)目首批次勁銷超7億，其建面約253㎡戶型總價(jià)突破千萬(wàn)，是成華區(qū)首個(gè)總價(jià)突破千萬(wàn)的大平層產(chǎn)品；而綠城潤(rùn)百合主力產(chǎn)品建面約143-175㎡，首批次開(kāi)盤熱銷超3.6億，總價(jià)起步門檻也來(lái)了500萬(wàn)左右。

此外，板塊內(nèi)最近一次土拍是今年7月25日，中旅鏖戰(zhàn)拿下了迎暉路旁約50畝宅地，成交樓面價(jià)19100元/㎡。目前該項(xiàng)目已經(jīng)確定案名中旅迎暉馥棠。

說(shuō)回此次待拍的19.22畝地塊，純住宅用地，容積率約2.5。由于地塊所在板塊目前已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰期，周邊有較多在建、待售項(xiàng)目，所以雖然生活氛圍尚有待培育，但基底已經(jīng)初現(xiàn)雛形，城市界面干凈、交通路網(wǎng)也頗為完善，片區(qū)的整體兌現(xiàn)值得期待。

△圖據(jù)尋圭投資云地圖

同時(shí)，地塊周邊的商圈覆蓋也相對(duì)豐富密集。其東側(cè)有在建中的成華和悅廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)將于2027年開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目是集商業(yè)、辦公于一體的TOD綜合體，規(guī)劃總面積25.8萬(wàn)方，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、主力店、電影院等業(yè)態(tài)。地塊西側(cè)還靠近萬(wàn)象城商圈，同時(shí)距離攀成鋼商圈也頗近。

但地塊本身也存在一些局限，地塊規(guī)模小，呈三角狀，對(duì)房企的產(chǎn)品布局能力有一定程度挑戰(zhàn)，后期樓棟排布和園林的打造空間或許相對(duì)有限。同時(shí)，地塊處于多條道路的交叉分割地帶，地塊三面環(huán)路，也就意味著未來(lái)每一棟樓都可能存在噪音干擾，且可能存在一定的“孤島”感。

不過(guò)好在從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，地塊周邊的幾條道路均非主干道、車流量都較小，道路相對(duì)封閉，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的割裂感不算強(qiáng)。

宗地實(shí)拍：

△地塊內(nèi)可以清晰看到成華和悅廣場(chǎng)

△地塊三面環(huán)路，但周邊道路車流量少，非主干道，“孤島感”不強(qiáng)

△地塊緊靠華僑城濱江壹號(hào)、首開(kāi)股份瑧禮著、華潤(rùn)置地華宸府

二八97.5畝，緊鄰板塊地標(biāo)

將同日出讓的二八板塊宗地，面積近百畝，住兼商用地，容積率約3.0，起拍價(jià)僅10800元/㎡。

從地塊區(qū)位條件來(lái)看，頗具優(yōu)勢(shì)。北側(cè)緊靠中環(huán)路，對(duì)面就是整個(gè)二八板塊都在期待的K101綜合體（在建、招商中），同時(shí)地塊隔街就是紅倉(cāng)完美文創(chuàng)園，其所在位置可以算做是整個(gè)板塊的核芯腹地。

地塊周邊交通也相當(dāng)便捷，除了臨中環(huán)外，東西兩側(cè)分別臨近7號(hào)線八里莊站和二仙橋站，其中二仙橋站還是即將在下半年通車的17號(hào)線二期（在建）的換乘站點(diǎn)。

△圖據(jù)尋圭投資云地圖

但也需要注意，地塊周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市更新集中在中環(huán)以北區(qū)域，就二八板塊而言，中環(huán)以內(nèi)的宅地出讓仍屬少數(shù)。這一方面意味著這宗地具備少有度和吸睛度，也同時(shí)意味著地塊周邊的城市界面相對(duì)老舊（主要指地塊南側(cè)）。

同時(shí)，該宗地為住兼商用地。從地塊現(xiàn)場(chǎng)情況和出讓文件來(lái)看，該宗地內(nèi)實(shí)際被分為兩部分，東側(cè)有較大面積的保留建筑，為工業(yè)遺址建筑，目前已開(kāi)發(fā)為東八區(qū)影視文創(chuàng)園，且已經(jīng)開(kāi)園營(yíng)業(yè)中。

出讓文件顯示，地塊內(nèi)工業(yè)遺址建筑須無(wú)償移交給成華區(qū)政府，商業(yè)用地和住宅用地將分開(kāi)計(jì)價(jià)，且項(xiàng)目建成后還將由指定單位回購(gòu)商品住宅用房和商業(yè)辦公用房。綜合來(lái)看，地塊雖然區(qū)位條件優(yōu)越，但本身的確存在一定的特殊性，或許會(huì)導(dǎo)致參拍的房企的意向度下降。

△截自宗地出讓文件

不過(guò)，像這樣需要移交工業(yè)遺址建筑的商住用地，在成華區(qū)已經(jīng)不是首次，且并非全無(wú)利好。就這宗97.5畝地塊而言，其地塊旁的保留建筑已經(jīng)改造完成，界面兌現(xiàn)度很高，具備較明顯的文創(chuàng)打卡地屬性，可能對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的昭示性和形象展示有益。

宗地實(shí)拍：

△地塊內(nèi)的保留建筑已經(jīng)改造兌現(xiàn)為東八區(qū)西部影視產(chǎn)業(yè)園，該項(xiàng)目由華天文旅牽頭改造。另一個(gè)值得一提的細(xì)節(jié)是，該地塊的圍擋上目前是華天旗下其他樓盤的廣告。

△地塊南側(cè)城市界面相對(duì)老舊

△中環(huán)路旁，地塊對(duì)面，K101綜合體在建中

△地塊周邊的城市地標(biāo)建筑已經(jīng)初具雛形

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