作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

2025年8月22日，隨著最后一站首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)的深度探訪結(jié)束，“2025全國品質(zhì)租住大會”北京深度研學(xué)活動圓滿收官。作為本屆大會“中國好租?。寒a(chǎn)品力鑄就資管力”主題的重要實踐環(huán)節(jié)，來自行業(yè)協(xié)會、投資機構(gòu)、運營企業(yè)等組成的30余人考察團，用1天時間實地走訪了6大標(biāo)桿項目，覆蓋保障房、高端公寓、青年社區(qū)、老年公寓等多元業(yè)態(tài)，親身體驗“產(chǎn)品力、運營力、資管力”深度融合下的租住生態(tài)革新。

從政策導(dǎo)向的保租房到高端資管的標(biāo)桿，從低效商辦的煥新到適老化養(yǎng)老的破局，這場實地研學(xué)不僅讓參與者了解行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實踐，更以一個個案例回答了租住領(lǐng)域的關(guān)鍵命題。

保租房

如何實現(xiàn)“開業(yè)即滿租”？

答案藏在華潤有巢·君工無憂社區(qū)的“精準(zhǔn)基因”里。作為央企在北京開業(yè)的第一個大型租賃社區(qū)，也是“十四五”開局之年，北京首批保障房項目，其2314套房源（含849套21㎡大戶型、1465套16㎡小戶型）自入市便實現(xiàn)100%出租率，秘訣正是“政策+需求”的雙向共振。

據(jù)悉，華潤有巢·君工無憂社區(qū)依托葆臺村集體土地資源，與國家重點企業(yè)（尤其是航天軍工領(lǐng)域青年技術(shù)人才）深度綁定，85%客群精準(zhǔn)覆蓋這一高穩(wěn)定性群體；更首創(chuàng)“黨建+租賃社區(qū)”模式，通過紅色青年驛站、特色社群IP和多元活動構(gòu)建活力生態(tài)，既滿足政策導(dǎo)向下的“住有所居”，又以情感聯(lián)結(jié)提升租客粘性。

點評：保租房不是簡單的“建房子”，而是“建生態(tài)”。政策托底、需求牽引、服務(wù)賦能，三者缺一不可。

高端公寓“全周期資管力”

是如何煉成的？

北京天峰方隅公寓采用“公寓+商業(yè)”TOD的融合邏輯給出答案。作為方隅在中高端市場的標(biāo)桿項目，其502套房源開業(yè)即獲市場認(rèn)可，背后是“投融建管退”全鏈條能力的集中釋放。

項目選址門頭溝核心商圈，步行可達地鐵站，毗鄰中駿世界城等商業(yè)體與多個寫字樓，以“高檔一居”為核心定位，通過知名設(shè)計師打造的高品質(zhì)空間，實現(xiàn)居住、消費、社交一體化；更關(guān)鍵的是，其重資產(chǎn)模式下打通了資本與運營的閉環(huán)：國際化資本注入與本土精細(xì)化運營的深度融合，驗證了高端公寓從“開發(fā)”到“資管”的可持續(xù)路徑。

點評：高端不是價格標(biāo)簽，而是“產(chǎn)品-服務(wù)-收益”的良性循環(huán)。

低效商辦變高活力公寓

憑什么2個月去化400間？

自如寓（總部公館店）的“C2M定制+智慧賦能”模式提供了樣本。作為自如首個重資產(chǎn)持有型項目，這個由12000㎡低效商辦改造而來的青年社交公寓，以“硬件煥新+智能服務(wù)+精準(zhǔn)客群”的組合拳，創(chuàng)造了改建后2個月完成400+間去化的行業(yè)紀(jì)錄，其中，訪問客戶3.6萬+，留咨精準(zhǔn)客戶3400人，帶看轉(zhuǎn)化率45%。

項目原為低效商辦，經(jīng)自如資管改造后，不僅升級為包含健身、會客、共享廚房的多元公共空間，更以六大主題風(fēng)格的房間，搭載自研Z-link智能系統(tǒng)，實現(xiàn)全屋智能控制；而改建前的“精準(zhǔn)鎖客”策略（依托平臺客群數(shù)據(jù)適配設(shè)計）、改建后的“溫度運營”（社群活動+管家服務(wù)），則讓“智慧”與“溫度”深度融合。

點評：低效資產(chǎn)的煥新，不是推倒重來，而是精準(zhǔn)適配。從客群需求反推產(chǎn)品設(shè)計，用運營思維重構(gòu)資產(chǎn)價值。

北京最大單體保租房

因何“兩個月爬坡即穩(wěn)定”？

首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)以“全業(yè)態(tài)復(fù)合+職住平衡”給出了答案。作為總建筑面積超40萬㎡、擁有6500余套房源的“巨無霸”保租房項目，其二期僅用兩個月便完成爬坡進入穩(wěn)定期，秘訣在于“居住場景的全方位重構(gòu)”。

項目不僅提供一居至三居的特色戶型，更融合居住、社交、辦公、休閑功能，打造“拎包入住”的一站式生活場景；同時，依托國企全鏈條運營與政策保障，在確保供給穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，通過精細(xì)化服務(wù)實現(xiàn)高性價比；更搭建智慧服務(wù)體系，以特色社群生態(tài)精準(zhǔn)匹配青年群體的生活與發(fā)展訴求。

點評：保租房的“大”不是規(guī)模競賽，而是“大而全”，用全業(yè)態(tài)滿足多元需求，用職住平衡激活社區(qū)活力。

老年公寓

如何成為“失智照護”示范基地？

椿萱茂（北京青塔）老年公寓的“醫(yī)康養(yǎng)深度融合”模式給出了范本。公寓建筑面積17000平方米，床位總計204張，于2016年開業(yè)。專注于長者失智照護，定位為“失智照護示范基地”，更成為中國老年保健協(xié)會阿爾茨海默病分會（ADC）的研學(xué)實踐基地。

項目的核心競爭力在于“空間-服務(wù)-醫(yī)療”的三重閉環(huán)：獨立院落的前庭后院設(shè)計，為長者提供舒適的生活空間；覆蓋獨立生活、照料照護、失智照護的多層級服務(wù)體系，以國際化標(biāo)準(zhǔn)與個性化服務(wù)兼顧身心健康；更依托周邊優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，實現(xiàn)“醫(yī)療支持-專業(yè)照護”的無縫銜接。

點評：高品質(zhì)養(yǎng)老不是“被動照顧”，而是“主動賦能”，讓長者在有尊嚴(yán)的生活中，保持生命的活力。

服務(wù)公寓

如何用“文化融合”填補區(qū)域空白？

北京盛捷大興服務(wù)公寓以“山水折疊+京味傳承”給出了創(chuàng)新答案。這座位于西紅門國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地的187間客房的服務(wù)公寓，不僅填補了區(qū)域高端服務(wù)公寓的空白，更以“吟游詩人”視角融入北京傳統(tǒng)文化，重構(gòu)了“文化居住”場景。

項目由世界頂級設(shè)計師操刀，將燕山山脈、永定河的自然之美與老北京胡同的青瓦木門煙火氣融合，打造“山水折疊、丹岑永固”的文化沉浸式空間；房型靈活，覆蓋單間至套房，適配短租商旅、長住家庭等多元需求，更以無障礙房設(shè)計傳遞人文關(guān)懷；立足大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地，精準(zhǔn)吸附中高端人才，實現(xiàn)“投資價值+居住價值”的雙重提升。

點評：服務(wù)公寓“高端”，是“文化認(rèn)同”的共鳴。用空間語言講述在地故事，讓居住者找到歸屬感。

結(jié)語

從保障房的“精準(zhǔn)匹配”到高端公寓的“全周期資管”，從商辦煥新的“智慧賦能”到養(yǎng)老服務(wù)的“醫(yī)康融合”，再到文化居住的“情感共鳴”，這場歷時1天的研學(xué)考察，讓參與者見證了6大標(biāo)桿項目的“硬核實力”，更深刻理解了“產(chǎn)品力+運營力+資管力”如何重塑租住生態(tài)，它不是單一維度的突破，而是多要素協(xié)同的系統(tǒng)升級。

9月9日，上海見！下一站，我們將繼續(xù)挖掘長三角租住領(lǐng)域的創(chuàng)新實踐，以更廣闊的視野，共探行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的無限可能。