8月24日，上海豪宅市場迎來了里程碑式的一幕——

　　位于黃浦區(qū)的上海壹號(hào)院第五批次迎來線下開盤，66套房源1小時(shí)售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售48個(gè)小目標(biāo)。

　　根據(jù)公開信息顯示，本次主力戶型面積約315-1115㎡大戶型，均價(jià)198000/㎡，套均總價(jià)約7358萬。

　　更嚇人的地方在于，這個(gè)項(xiàng)目是去年8月頭一次開盤，且創(chuàng)造了連續(xù)“日光”的戰(zhàn)績，394套房源累計(jì)銷售金額超240個(gè)億。

　　可是萬萬沒想到，留在均價(jià)7300多萬的市中心豪宅1小時(shí)售罄的第二天，上海外環(huán)外就迎來了史無前例的政策松綁——

　　讓無數(shù)滬上打工人驚呼：你的上海，我的上海，阿拉不一樣！

　　8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)了一則重磅文件，名叫《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。

　　《通知》幾乎是復(fù)刻了本月初北京的那個(gè)版本，并非外地人全面打開、松綁區(qū)域全部打開，而是針對(duì)特定人群和特定區(qū)域的定向松綁，只不過，這兩個(gè)“特定”帶來的需求基數(shù)和供應(yīng)權(quán)重比較大。

　　此輪上海出臺(tái)的主要政策內(nèi)容，咱們這里直接敲黑板，要考——

　　關(guān)于限購層面：

　　符合購房條件的（戶籍人口、外環(huán)外1年社保、外環(huán)內(nèi)3年社保），外環(huán)外不再限制購房套數(shù)。單身人士按照家庭執(zhí)行購房政策。

　　關(guān)于優(yōu)化公積金相關(guān)政策層面：

　　公積金貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算。

　　支持提取公積金余額付首付，對(duì)繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算，貸款利率也不再區(qū)分首、二套房。

　　房產(chǎn)稅政策層面：

　　第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅，購買第二套及以上住房，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

　　由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本政策。

　　本次上海發(fā)布的樓市新政，圍繞核心政策領(lǐng)域?qū)訉舆f進(jìn)，需求端開源、購房成本減負(fù)、降低持有成本一個(gè)都不少。

　　大幅放寬外環(huán)外區(qū)域的項(xiàng)目政策，旨在直接釋放購房資格，吸引更多買家沖進(jìn)來。

　　這與不久之前北京出臺(tái)的新政邏輯是差不多的，但也有不太一樣的地方——

　　上海之前對(duì)于單身人士購房是有一丟丟苛刻的，現(xiàn)在也單身人士也按家庭算了，這就友好許多。

　　其最直接的效應(yīng)就是增加社會(huì)的房票總量，與之相對(duì)應(yīng)的就是新增購房套數(shù)。

　　有了購房資格后，通過更加靈活友好的公積金和信貸新政，提供更充裕、更便宜的資金支持，減輕購房者的資金壓力和利息負(fù)擔(dān)；

　　通過完善房產(chǎn)稅政策，對(duì)符合條件的非戶籍家庭給予稅收優(yōu)惠，這招旨在消除多套住房持有者的后顧之憂。

　　你瞅瞅，從“能不能買”到“能不能便宜點(diǎn)買”，再到“買了之后稅負(fù)高不高”，這就形成了一個(gè)完整的政策支持鏈條。

　　對(duì)于絕大多數(shù)買家而言，現(xiàn)在的情況是，你只需要在上海交滿一年社�；騻�(gè)稅，預(yù)算充裕就可以在外環(huán)外無限連。

　　打個(gè)有點(diǎn)兒年代感的比方，只要爺您不差錢，八神連招都沒你連得痛快。

　　上海這種全方位松綁的政策力度，也真的是沒誰了！

　　另一方面，上海選擇在此時(shí)采取動(dòng)作，精準(zhǔn)對(duì)接了“金九銀十”，目的就是不僅剛需和改善住房需求在這個(gè)關(guān)鍵窗口期得到釋放，促進(jìn)市場“止跌回穩(wěn)”。

　　月初北京出招，月末上海出招…盲猜一下，深圳跟進(jìn)大概率只是時(shí)間問題。

　　一個(gè)月內(nèi)，京滬接力出臺(tái)松綁政策，標(biāo)志著一線城市的樓市政策范式發(fā)生了歷史性轉(zhuǎn)變：

　　我們現(xiàn)在非常明確地將“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)”置于最高優(yōu)先級(jí)。

　　至于最終目的，也絕對(duì)不止是多賣你幾套房，更深層的考量是地方財(cái)政、消費(fèi)以及就業(yè)這些關(guān)鍵議題。

　　來看看上海的具體情況吧——

　　首先，拯救土地財(cái)政成為最直接目的。

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，8月1日-23日，上海市新建商品住宅總共成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超過60%；

　　1-7月成交約12.7萬套二手房，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%。

　　也就是說，無論新房還是二手房，外環(huán)外都是當(dāng)下的成交主力。

　　從庫存情況來看，當(dāng)前外環(huán)外住宅庫存規(guī)模約52000套，占全市80%，也就是說，今年沒賣出去的新房，八成都集中在外環(huán)外。

　　外環(huán)外的土拍同樣占據(jù)壓倒性占比——2025年上半年，外環(huán)外區(qū)域土地供應(yīng)量占比約80%。

內(nèi)環(huán)以內(nèi)供應(yīng)8宗地塊，占比約6.9%； 內(nèi)中環(huán)供應(yīng)9宗地塊，占比約7.8%； 中外環(huán)供應(yīng)6宗地塊，占比約5.2%； 外環(huán)供應(yīng)57宗地塊，占比約49.1%； 郊環(huán)供應(yīng)36宗地塊，占比約31.0%。

　　成交方面，外郊環(huán)間成交64幅，占比約53.8%、郊環(huán)以外成交37幅，占比約31.1%，兩相合計(jì)近85%！

　　供應(yīng)比例是那樣的，成交比例是這樣的，那還有啥好說的？

　　如果外環(huán)外的去化流速問題不解決，開發(fā)商拿地的積極性都成問題，不是不敢拍，就是掙得少。

　　國央企看到這個(gè)情況，都得尋思尋思…

　　有小伙伴可能要問：“上海也依賴土地出讓金嗎？”

　　遠(yuǎn)的不說，2021-2024年之間，上海市的土地財(cái)政依賴度依次為32.7%、34.7%、27.8%和16%。

　　土地財(cái)政依賴度降低的背后，其實(shí)是賣地收入的絕對(duì)值在減少。

　　看趨勢(shì)，算比重，看家底，算絕對(duì)值，少的這部分真金白銀意味著地方財(cái)政正在趨緊。

　　而此次針對(duì)外環(huán)外市場對(duì)癥下藥，就是瞅準(zhǔn)了土地財(cái)政的病灶對(duì)癥下藥。

　　其次，穩(wěn)住資產(chǎn)流動(dòng)性與價(jià)格預(yù)期，有助于拉動(dòng)消費(fèi)正向循環(huán)。

　　咱們說過很多次了，資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期是我國居民重要的心理賬戶。

　　尤其是在上海這種房價(jià)整體較高的城市里，房價(jià)對(duì)居民心理賬戶的影響更加明顯。

　　上海家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比大致保持在60-70%之間，對(duì)規(guī)模龐大的工薪階層而言，這個(gè)比重甚至可能超過70%。

　　另一方面，由于房價(jià)基數(shù)本身龐大，每波動(dòng)10個(gè)百分點(diǎn)，那就是50-100萬的絕對(duì)值變動(dòng)…

　　投射在心理賬戶上，你說會(huì)不會(huì)影響到消費(fèi)？

　　而上海近年來的消費(fèi)表現(xiàn)，同樣印證了這一點(diǎn)。

　　根據(jù)2025年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額為17940.19億，較上年同期下滑3.1%。

　　同一時(shí)期，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額的整體增速為3.5%。

　　2025年1-6月，上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長1.7%；

　　跟它自己比處在持續(xù)修復(fù)當(dāng)中，但仍然明顯慢于5.0%的全國平均增速。

　　對(duì)于上海這樣的超級(jí)大都市來講，修復(fù)消費(fèi)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。

　　通過房地產(chǎn)層面的救市，定向拉動(dòng)成交面積、成交金額與增量空間權(quán)重最大的那一部分，去修復(fù)居民心理賬戶，對(duì)于拉動(dòng)消費(fèi)而言——

　　不說立竿見影，最起碼也是藥到病除…

　　第三，更加關(guān)鍵且深遠(yuǎn)的考量在于吸引增量人口、穩(wěn)住就業(yè)預(yù)期。

　　截至2024年末，全市常住人口為2480.26萬人，較2023年的2487.45萬人減少7.19萬人，降幅為0.29%。????

　　其中，戶籍常住人口1496.77萬人，增加16.6萬人；外來常住人口983.49萬人，減少23.79萬人。??

　　從2010年至2023年間，上海人口僅僅增加了180多萬人，放在全國一二線城市里算啥水平，�？丛蹅兲�(hào)的朋友們心中都有數(shù)。

　　在下一階段，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型疊加消費(fèi)占據(jù)主導(dǎo)的時(shí)代，這樣的人口增量顯然是有待提升的。

　　在這種情況下，松綁外環(huán)外房產(chǎn)限購一攬子措施，就成了招攬與留住新上海人最直接有效的手段。

　　此外，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的就業(yè)，對(duì)于上海這座城市來說同樣至關(guān)重要。

　　截至2023年末，上海市從事建筑行業(yè)的人員約為77.5萬、從事房地產(chǎn)行業(yè)（含開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等）的人員約為60萬、金融業(yè)從業(yè)人員54.4萬。

　　以上核心關(guān)聯(lián)行業(yè)從業(yè)人員加在一起約192萬人。

　　如果把這部分人群關(guān)聯(lián)的家屬和各類服務(wù)業(yè)人群都加一起，實(shí)際受影響人數(shù)妥妥奔千萬。

　　無論是延展鏈條還是入職門檻，目前還沒有哪個(gè)行業(yè)能跟房地產(chǎn)相關(guān)門類一較高下。

　　這也是我們通過房地產(chǎn)為抓手去穩(wěn)就業(yè)預(yù)期的必然性所在。

　　分析完宏觀大勢(shì)，現(xiàn)在我們來回答這個(gè)最實(shí)際的問題：

　　上海外環(huán)外的房產(chǎn)，到底值不值得買？

　　這個(gè)問題，其實(shí)本質(zhì)上是在問：

　　那些剛剛松綁了限購的區(qū)域板塊，到底算不算核心資產(chǎn)？

　　在筆者看來，這個(gè)問題必須要放在“政策猛藥”和“城市進(jìn)化”兩大維度下從長計(jì)議。

　　近期上海樓市下的這劑猛藥，核心目的在于為城市穩(wěn)住基本盤、打開新空間。

　　你的購房決策，必須與這個(gè)宏大敘事同頻共振！

　　最新出爐的政策，到底對(duì)誰來說更加“值得”？

　　我的看法是——真正的“新上海人”、剛需家庭以及有改善需求的上海本地家庭。

　　對(duì)于“新上海人”和剛需家庭：以前，你可能因?yàn)樯绫Ｄ晗蕖⒒橐鰻顩r被攔在門外，現(xiàn)在外環(huán)外對(duì)你敞開了大門。

　　這里的“值得”，短期內(nèi)可能不在于未來漲多少，而在于你終于握住了留在上海的精神與物質(zhì)雙重錨點(diǎn)。

　　有了自己的房子，你才能更加安心地在上海奮斗、扎根、消費(fèi)、組建家庭、生兒育女…

　　這一切，完美契合了當(dāng)前“吸引增量人口、穩(wěn)住就業(yè)”的政策思路。

　　對(duì)你個(gè)人而言，這是居住屬性的滿足，是成為“上海人”的身份認(rèn)同，這是最顯而易見的收益。

　　對(duì)于有改善需求的上海本地家庭：眼下的新政其實(shí)更像是個(gè)騰挪的窗口期。

　　住在內(nèi)環(huán)的老破小，渴望置換更大的居住空間和更好的社區(qū)環(huán)境，此前可能會(huì)被二套首付和信貸成本給勸退。

　　現(xiàn)如今，政策允許你在外環(huán)外尋找改善標(biāo)的，信貸政策和稅收政策又能為你切切實(shí)實(shí)減負(fù)。

　　只要有真實(shí)需求，這就是利好的機(jī)會(huì)。

　　如果你想趁這個(gè)節(jié)骨眼，幻想來一波炒作，勸你醒醒。

　　那么，外環(huán)外的房子究竟算不算“核心資產(chǎn)”，能否穿越周期？

　　放心，大概率是加速分化！

　　在幾乎所有一二線城市，未來的核心資產(chǎn)幾乎都取決于產(chǎn)業(yè)濃度、教育質(zhì)量和交通效率。

　　上海這座城市的巨無霸屬性，放大了以上所有關(guān)鍵要素。

　　從產(chǎn)業(yè)面來看，大虹橋、張江科學(xué)城外溢板塊以及臨港新片區(qū)憑借自身強(qiáng)大的就業(yè)人口吸附能力搶先預(yù)訂相當(dāng)一部分購買力。

　　以上三個(gè)板塊分別對(duì)應(yīng)長三角一體化樞紐概念、硬核科技產(chǎn)業(yè)高地、制度創(chuàng)新試驗(yàn)田。

　　因此，這些地方的住房需求是真實(shí)且持續(xù)的，政策松綁只是解開了需求的枷鎖，讓這些區(qū)域的真實(shí)價(jià)值得以顯現(xiàn)。

　　從教育基本盤來看，像唐鎮(zhèn)、徐涇、梅隴、羅涇等等這樣一些學(xué)校資源豐富、整體教育質(zhì)量較好的板塊，也會(huì)備受關(guān)注。

　　像唐鎮(zhèn)，之所以能成為外環(huán)外價(jià)格標(biāo)桿，在一定程度上就是教育資源的變現(xiàn)；

　　像徐涇，作為大虹橋核心地段，其教育資源、交通資源的雙重便利備受關(guān)注；

　　梅隴、羅涇等板塊同樣因優(yōu)質(zhì)教育資源吸引了不少本地改善型需求買家…

　　相比之下，那些自身缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、單純依賴概念炒作、配套落地緩慢的遠(yuǎn)郊區(qū)域，即便放開限購，其內(nèi)生動(dòng)力也難免出現(xiàn)乏力。

　　即便是依托于上海這樣絕對(duì)的頭部城市，也改變不了未來自住屬性＞金融屬性的底色。

　　理性來講，眼下的“值得”——

　　實(shí)際上是建立在價(jià)格水分被擠出、政策紅利托底、且與買家自身實(shí)際需求高度匹配的基礎(chǔ)之上的。

　　這一點(diǎn)，作為想趁這回節(jié)骨眼下手的購房者，務(wù)必要想清楚。