來源：市場資訊

（來源：國策評估）

2026年1月，福州市房地產(chǎn)市場延續(xù)“分化調(diào)整”態(tài)勢，政策端雖有發(fā)力但市場反饋平淡，疊加1月臨近春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場未出現(xiàn)明顯回暖，成交量環(huán)比大幅下滑，購房者觀望情緒仍較濃厚。新房與二手房走勢背離、區(qū)域冷熱不均特征顯著，整體呈現(xiàn)“核心區(qū)抗跌、外圍區(qū)承壓”的格局。未來，需進一步強化政策落地效果，通過優(yōu)化信貸利率、擴大稅費減免范圍等方式激活改善型需求，同時加快城市更新與配套建設，提升外圍區(qū)域吸引力。對于房企而言，需聚焦剛需與功能型改善市場，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以高性價比項目緩解庫存壓力，推動市場從“政策托底”向“需求驅(qū)動”轉(zhuǎn)型。

一、土地市場分析

2026年1月16日，福州市舉辦四城區(qū)2025年第十三次國有建設用地使用權(quán)拍賣（2026年開年首場土拍），出讓地塊均位于晉安區(qū)琯尾街周邊核心區(qū)域，屬“二環(huán)內(nèi)濱水寶地”，地理位置優(yōu)越，緊鄰地鐵4號線與F1濱?？炀€“東門站”，周邊環(huán)繞東二環(huán)泰禾廣場、五四路CBD商圈、省立醫(yī)院等頂級配套。本次土拍計劃出讓3幅宅地，編號分別為福州宗地2025-85號至2025-87號（含住宅/商業(yè)、住宅/商業(yè)商務用途），出讓總面積98.94畝，起拍總價43.11億元，最終由左海、建總、新榕三家市屬國企均以底價全部競得，無溢價成交。其中，新榕斬獲的87號地塊面積最大價值最高。

二、房地產(chǎn)市場分析

2025年全年福州五行政區(qū)住宅簽約19668套、1891119㎡，月均簽約1639套、157593㎡。2026年1月福州五行政區(qū)住宅簽約928套、95772㎡。同比去年1月分別增加11.27%和9.16%。

2025年全年福州全市住宅簽約17399套、2038044㎡，月均簽約1450套、169837㎡。2026年1月福州全市住宅簽約1946套、230371㎡。

整體來看，福州市住宅成交受春節(jié)淡季影響顯著，從成交結(jié)構(gòu)看，五區(qū)成交依賴核心區(qū)域剛需與改善項目，而七縣（市）區(qū)則因閩侯、福清等外圍區(qū)域市場低迷，整體成交乏力。

1、新建商品住房市場

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2026年1月福州住宅新房均價約為19200元/㎡，從新房市場來看，2026年1月，福州五區(qū)住宅簽約套數(shù)928套，環(huán)比下降67.63%。細分區(qū)域分析來看，晉安區(qū)依舊居首，共266套成交中改善型房源占比約40%（如中建和鳴雅居）；倉山區(qū)以253套緊隨其后，占五區(qū)總成交近30%，主要得益于區(qū)域內(nèi)120萬內(nèi)剛需項目去化；臺江區(qū)簽約239套，主要因上月“望熙雅筑”安商房集中網(wǎng)簽后，本月無類似大單支撐；鼓樓區(qū)位列第四，簽約143套，環(huán)比減少29套；馬尾區(qū)位列墊底，簽約27套，環(huán)比增加6套。

2026年1月福州七縣（市）區(qū)共計網(wǎng)簽1018套，環(huán)比上漲9.23%。其中閩侯334套、連江86套、羅源46套、閩清20套、永泰145套、福清281套、長樂106套。

2、二手房市場

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2026年1月福州五區(qū)住宅二手房成交市場均價約為20700元/㎡，環(huán)比微跌0.18%，較去年同期跌幅達5.79%。

其中福州鼓樓區(qū)作為福州房價天花板，1月二手房參考均價27988元/㎡，環(huán)比下跌0.77%，雖然價格依舊堅挺，但已難抵市場大環(huán)境的影響；而臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)三大傳統(tǒng)城區(qū)同步微調(diào)，1月二手房均價分別為22573元/㎡（環(huán)比跌0.25%）、19613元/㎡（環(huán)比跌0.80%）、18769元/㎡（環(huán)比跌0.22%），整體調(diào)整幅度相對有限。

從二手房市場來看，成交最熱門的依舊是倉山917套、其次是晉安844套、排名第三是鼓樓592套。其中晉安區(qū)作為雙維度上漲的優(yōu)等生，其他四城區(qū)成交量相較于上月都有所下滑。2026年1月份福州樓市同比增長的堅實基礎上，環(huán)比微調(diào)合理波動，區(qū)域分化凸顯核心價值吸引力，市場穩(wěn)健運行勢態(tài)明確。福州二手房市場將延續(xù)當前平穩(wěn)態(tài)勢，價格大幅波動的可能性較低，市場將更注重產(chǎn)品質(zhì)量和居住體驗。

三、總結(jié)與展望

2026年1月，福州樓市呈現(xiàn)“淡季調(diào)整、分化加劇”的特征：從成交端看，全市住宅簽約環(huán)比大幅下降，五區(qū)依賴核心剛需項目、七縣（市）區(qū)由“閩侯-福清”兩極支撐，整體市場活力不足；從價格端看，新房“高端堅挺、剛需企穩(wěn)”與二手房“持續(xù)緩降”形成背離，區(qū)域價差進一步拉大；從土地端看，開年土拍由國企底價主導，核心地塊價值凸顯但市場熱度偏低，反映出房企投資謹慎。

展望后市，福州樓市正處于“政策托底、市場修復”的關(guān)鍵階段。短期來看，成交量的回暖與政策紅利的持續(xù)釋放，將為房價提供一定支撐，核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源仍將保持穩(wěn)健走勢。但長期來看，外圍區(qū)域的庫存消化壓力與人口導入節(jié)奏仍將影響市場走勢，區(qū)域分化格局或進一步延續(xù)。對于購房者而言，核心城區(qū)的剛需型房源與配套成熟的改善型房源仍具備較高性價比；對于房企而言，貼合市場需求的產(chǎn)品定位與合規(guī)經(jīng)營的信用建設，將成為在分化市場中突圍的關(guān)鍵。

總體而言，福州樓市正處于“政策托底、市場修復”的關(guān)鍵期，短期需依賴政策加碼激活需求，長期需通過城市更新與產(chǎn)業(yè)導入提升區(qū)域價值，未來市場將更趨理性。

（國策福州分公司方芷歆）

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