上海的老標(biāo)桿，為啥跌得那么狠？是不是要被拋棄了？

上海樓市中，每個(gè)區(qū)域都有屬于自己的“老標(biāo)桿”：

房齡在10年以上，曾代表區(qū)域“老錢(qián)”圈層改善居住的標(biāo)桿小區(qū)。

這些老標(biāo)桿，相對(duì)2021-2022年的高點(diǎn)已經(jīng)跌慘了！

郊區(qū)和市區(qū)的新老標(biāo)桿跌幅，數(shù)據(jù)對(duì)比很懸殊。

如松江新城的老標(biāo)桿保利西子灣從6.1萬(wàn)元/m2跌到4萬(wàn)元/m2左右，跌幅34%，比較大：

但是松江新城的新標(biāo)桿譽(yù)品谷水灣從7.45萬(wàn)元/m2跌到6萬(wàn)元/m2，只跌了20%不到。

嘉定新城的老標(biāo)桿龍湖酈城（二期）從6萬(wàn)元/m2跌到了4.5萬(wàn)元/m2，跌幅也大：

但是新標(biāo)桿西郊金茂府從7.86萬(wàn)元/m2跌到現(xiàn)在的7萬(wàn)元/m2，只跌了幾千塊。

大虹橋的老標(biāo)桿仁恒西郊花園從9.1萬(wàn)元/m2跌到6萬(wàn)元/m2，跌了34%，也較大：

市區(qū)的老標(biāo)桿也逃不過(guò)，都跌了，但是沒(méi)有郊區(qū)老標(biāo)桿跌幅那么大。

如老靜安的國(guó)際麗都城從16.5萬(wàn)元/m2跌到13萬(wàn)元/m2，跌了21%；

中凱城市之光（靜安）從18萬(wàn)元/m2跌到14.7萬(wàn)元/m2，跌了18.3%。

為啥郊區(qū)老標(biāo)桿跌得那么狠？為啥老標(biāo)桿一般沒(méi)有新標(biāo)桿抗跌呢？以后老標(biāo)桿還能買(mǎi)嗎？

老標(biāo)桿跌幅普遍比新標(biāo)桿大，而且郊區(qū)的老標(biāo)桿跌得比市區(qū)老標(biāo)桿多，這里面有很多種原因。

第一個(gè)是老標(biāo)桿產(chǎn)品被取代了，新標(biāo)桿的出現(xiàn)形成了替代，稀缺性被降低了。

以松江新城為例，以前好房子很少，保利西子灣是第一代中產(chǎn)居住老標(biāo)桿。

后來(lái)更加高端的改善新標(biāo)桿譽(yù)品谷水灣出現(xiàn)后，搶走了保利西子灣的地位。

新標(biāo)桿產(chǎn)品裝修更高端，在戶型設(shè)計(jì)、公區(qū)配套方面更符合新時(shí)代居住理念。

比如保利西子灣戶型最大僅141m2，而譽(yù)品谷水灣做到了200m2以上，更符合改善需求。

嘉定新城的標(biāo)桿產(chǎn)品，從龍湖酈城到西郊金茂府、金地世家，產(chǎn)品力也在不斷提升。

市區(qū)也是一樣的道理，老標(biāo)桿存在很多問(wèn)題：

國(guó)際麗都城、中凱城市之光（靜安）房齡20幾年了，僅一兩三塊的物業(yè)服務(wù)也早已跟不上了；

而且容積率都偏高，車(chē)位配比都偏低（分別是1：0.71、1：0.3）：

國(guó)際麗都城、中凱城市之光（靜安）的車(chē)位配比

這些問(wèn)題在新標(biāo)桿豪宅中都會(huì)得到解決，在密度、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)規(guī)劃方面更為合理。

第二個(gè)原因是郊區(qū)市場(chǎng)比較內(nèi)生，富人購(gòu)買(mǎi)力本身就有限，新標(biāo)桿造出來(lái)后吸走了老標(biāo)桿的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移后讓老標(biāo)桿跌幅較大。

松江新城是一個(gè)離心發(fā)展的新城，區(qū)域市場(chǎng)偏內(nèi)生，標(biāo)桿豪宅的吸引力很有局限性。

只有松江本地的企業(yè)老板、教師、公務(wù)員和事業(yè)單位等老錢(qián)會(huì)買(mǎi)在本地。

對(duì)于市區(qū)客來(lái)說(shuō)，不會(huì)跑到松江新城來(lái)買(mǎi)標(biāo)桿豪宅，市區(qū)和郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)力體系不同。

隨著譽(yù)品谷水灣和一些新房豪宅的開(kāi)發(fā)，吸引了松江這部分有限的購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)移。

老標(biāo)桿失去購(gòu)買(mǎi)力支撐，跌幅自然比新標(biāo)桿大，也比市區(qū)的老標(biāo)桿大。

市區(qū)老標(biāo)桿不一樣，面對(duì)的是全市的購(gòu)買(mǎi)力，支撐力度大，因而表現(xiàn)出更加抗跌的屬性。

市區(qū)豪宅標(biāo)桿對(duì)全市乃至全國(guó)都有吸引力，客群覆蓋面更廣。

更重要的是，市區(qū)老標(biāo)桿門(mén)檻降低后，還吸引了一部分郊區(qū)老錢(qián)購(gòu)買(mǎi)力向市區(qū)轉(zhuǎn)移，提供了一個(gè)入住市區(qū)核心地段的機(jī)會(huì)。

比如老靜安、徐濱的大戶型老標(biāo)桿比之前便宜了將近1000萬(wàn)；

性?xún)r(jià)比變高后，一些郊區(qū)老錢(qián)發(fā)現(xiàn)突然能買(mǎi)得起了，于是就置換了過(guò)來(lái)。

第三個(gè)原因是原本的郊區(qū)地段犧牲了，融入市區(qū)后老標(biāo)桿產(chǎn)品與地段形成了錯(cuò)配，市場(chǎng)認(rèn)可度變低。

仁恒西郊花園所在的徐涇、梅隴四大名園以前都是屬于上海郊區(qū)。

這些郊區(qū)產(chǎn)品吸引的都是區(qū)域的改善購(gòu)買(mǎi)力。

但是隨著市區(qū)邊界的拓張，把這些郊區(qū)地段包了進(jìn)去，與市區(qū)發(fā)生了融合。

融入市區(qū)后，這些老標(biāo)桿高總價(jià)產(chǎn)品就與地段發(fā)生了錯(cuò)配。

比如仁恒西郊花園最大戶型223m2，在以前高價(jià)時(shí)期賣(mài)2000萬(wàn)，2000萬(wàn)買(mǎi)在徐涇肯定是錯(cuò)配。

同樣總價(jià)，市區(qū)有更好的地段和產(chǎn)品形成替代。

老標(biāo)桿的跌幅都這么大，是不是意味著要被市場(chǎng)淘汰、不能買(mǎi)了呢？

以后哪些老標(biāo)桿會(huì)被取代，哪些不會(huì)呢？

首先有些老標(biāo)桿，還是值得買(mǎi)的。

這些老標(biāo)桿處在區(qū)域市場(chǎng)的二梯隊(duì)，依然有自己的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，處在置換鏈條的次頂端。

以松江新城的保利西子灣為例，再怎么跌，還是比一般的商品房如三湘四季花城貴。

保利西子灣定位中產(chǎn)改善產(chǎn)品，處在松江新城二梯隊(duì)的市場(chǎng)站位，持續(xù)受到改善買(mǎi)家的青睞。

而三湘四季花城是剛需小三房的主流配置，這兩類(lèi)產(chǎn)品不同，走的市場(chǎng)路線也不同。

嘉定新城的龍湖酈城也沒(méi)有被拋棄，比中信泰富又一城、常發(fā)豪庭國(guó)際、好世皇馬苑等一般小區(qū)要高端得多。

龍湖酈城在嘉定新城算次頂豪，也是二梯隊(duì)市場(chǎng)站位，比上不足比下有余。

市區(qū)的很多老標(biāo)桿也值得買(mǎi)，市區(qū)次新房稀缺、新房更貴，沒(méi)得選。

比如老靜安的國(guó)際麗都城、中凱城市之光就值得買(mǎi)。

老靜安老房子太多，次新房稀缺，而且開(kāi)發(fā)的新房如康定壹拾玖在17萬(wàn)元/m2，比老標(biāo)桿貴好幾萬(wàn)。

徐匯次新房也稀缺，老標(biāo)桿尚海灣豪庭、百匯園也值得買(mǎi)。

徐濱新房同樣比老標(biāo)桿貴很多，綠城潮鳴東方高達(dá)19萬(wàn)元/m2。

但是有些老標(biāo)桿不能買(mǎi)，就是那些地段被取代、總價(jià)和地段錯(cuò)配的產(chǎn)品。

仁恒西郊花園的大戶型即使現(xiàn)在跌了價(jià)，也要1600萬(wàn)左右：

這個(gè)預(yù)算已經(jīng)能買(mǎi)進(jìn)市區(qū)核心地段了。

市區(qū)一兩千萬(wàn)的改善購(gòu)買(mǎi)力會(huì)更加看重地段，而徐涇的地段很一般，高價(jià)產(chǎn)品是錯(cuò)配的。

梅隴四大名園也不建議購(gòu)買(mǎi)，戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)、沒(méi)有XQ，被帶XQ、品質(zhì)更高的新房取代了。

綜合來(lái)看，上海樓市中老標(biāo)桿的普遍下跌，反映的是產(chǎn)品迭代升級(jí)的過(guò)程和客群購(gòu)買(mǎi)力的重新分配。

郊區(qū)老標(biāo)桿跌幅較大，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品力落后、新項(xiàng)目分流了有限的內(nèi)生購(gòu)買(mǎi)力和地段被取代；

市區(qū)老標(biāo)桿相對(duì)抗跌，是因?yàn)閾碛忻嫦蛉械目腿夯A(chǔ)、次新房稀缺和具有更高的地段價(jià)值。

有些老標(biāo)桿并未被市場(chǎng)徹底拋棄，而是在新的市場(chǎng)價(jià)值體系中被重新定了位，是一個(gè)二梯隊(duì)的站位。

老標(biāo)桿比不上足，比下有余，雖不再是頂級(jí)購(gòu)買(mǎi)力的首選，但對(duì)于升級(jí)改善的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍然是性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的選擇。

不過(guò)有些地段和產(chǎn)品錯(cuò)配的老標(biāo)桿要警惕，市區(qū)有很多可替代的方案。想了解具體置業(yè)方案、避免踩坑，進(jìn)一步溝通歡迎咨詢(xún)環(huán)線。