房?jī)r(jià)漲跌吵了十年，現(xiàn)在終于有人說了大實(shí)話：比起房?jī)r(jià)數(shù)字，更可怕的是80%的買房人正在集體跳進(jìn)銀行信貸系統(tǒng)里的“絞肉機(jī)”。昨晚跟某國(guó)有大行信貸部的老同學(xué)喝茅臺(tái)，三杯下肚他把計(jì)算器拍在桌上：“哥，我們后臺(tái)每天審批幾百份房貸，80%的申請(qǐng)材料里都藏著同一個(gè)死穴——這群人根本不會(huì)算賬！月供、利息、成本、風(fēng)險(xiǎn)，全是糊涂賬！”今天就扒開這層皮，看看銀行系統(tǒng)里那些讓信貸員都冒冷汗的“買房死亡操作”。

一、月供刺客：你以為的“壓力小”，其實(shí)是給銀行打30年長(zhǎng)工

“月供能不能壓到5000以內(nèi)？”——這是銀行信貸員每天聽到的最多的話。但你問這些人“30年總利息多少”，十個(gè)里有九個(gè)瞪大眼睛：“??？利息還要單獨(dú)算？”

我那老同學(xué)當(dāng)場(chǎng)給我扒拉計(jì)算器：200萬房貸，30年等額本息，LPR4.2%，月供9838元，總利息154萬。也就是說，你每個(gè)月還的9838塊里，前5年有70%是利息，本金只還了個(gè)零頭。有個(gè)客戶更絕，貸了350萬買學(xué)區(qū)房，還了8年月供，有天突然發(fā)現(xiàn)本金才減少23萬，當(dāng)場(chǎng)在銀行哭了——這哪是買房？分明是給銀行當(dāng)30年帶薪長(zhǎng)工，工資還得先扣五險(xiǎn)一金（利息）。

更魔幻的是現(xiàn)在流行的“氣球貸”“雙周供”，聽著月供低，實(shí)際上是把利息揉碎了藏進(jìn)年限里。有個(gè)程序員算不明白，選了“5年還本”的氣球貸，前五年月供確實(shí)比等額本息少2000，結(jié)果第五年要一次性還180萬本金，當(dāng)場(chǎng)傻眼——工資卡余額連18萬都沒有。銀行系統(tǒng)里這種“月供刺客”案例，每個(gè)月都能攢一籮筐。

二、低首付杠桿：開發(fā)商的“上車誘餌”，其實(shí)是高利貸的溫柔一刀

“首付10萬住大三居”——中介的這句鬼話，正在把年輕人往絕路上推。我那同學(xué)冷笑：“首付越低，銀行越怕?！?見過最離譜的客戶，首付12萬買了套280萬的期房，貸款268萬，月供1.3萬，而他月薪才1.5萬。審批時(shí)整個(gè)部門都在打賭：這哥們撐不過18個(gè)月。

果然，第15個(gè)月他就逾期了。原因很簡(jiǎn)單：公司裁員，新工作月薪降到1.1萬，扣除月供后連吃飯錢都不夠。更慘的是他還借了30萬消費(fèi)貸湊首付（銀行后來才查到），相當(dāng)于背著268萬房貸+30萬高利貸，利息滾到最后，房子被法拍時(shí)，他倒欠銀行17萬。

現(xiàn)在開發(fā)商為了賣房，連“首付分期”“首付貸”都敢明著來。但你算過賬嗎？首付30%和首付10%，利息差多少？以200萬房貸為例，首付30%（貸140萬）和首付10%（貸180萬），30年利息差了整整42萬！這42萬夠你在二線城市付個(gè)小公寓的首付了。杠桿是個(gè)好東西，但用不好，就是把自己吊在房梁上，繩子還攥在銀行手里。

三、養(yǎng)房成本：比房貸更狠的“隱形吸血鬼”

“買房比租房劃算”——這是中介忽悠人的第二大謊言。我那同學(xué)最近剛處理完一個(gè)法拍房案例：業(yè)主買了套120平的三居室，以為月供6000就能高枕無憂，結(jié)果收房后傻眼了：物業(yè)費(fèi)3.8元/平（每月456），停車費(fèi)400/月，取暖費(fèi)2200/年，裝修貸每月2000，再加上每年2000的維修基金，七七八八加起來，每月固定支出比月供還多1500！

更坑的是房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)在路上了。有個(gè)上?？蛻簦?016年買了套1500萬的江景房，當(dāng)時(shí)覺得“房產(chǎn)稅跟我沒關(guān)系”，結(jié)果2021年試點(diǎn)一出，每年要交2.8萬房產(chǎn)稅，相當(dāng)于多了個(gè)“季度性月供”。現(xiàn)在他想賣房，掛牌半年沒人問，因?yàn)榻颖P俠一算：房?jī)r(jià)1400萬，加上稅費(fèi)和養(yǎng)房成本，還不如租同小區(qū)的房子（月租1.2萬）劃算。

買房前一定要算筆“終極賬”：房?jī)r(jià)+利息+稅費(fèi)+裝修+物業(yè)費(fèi)+停車費(fèi)+維修費(fèi)+未來可能的房產(chǎn)稅。很多人算完發(fā)現(xiàn)，持有這套房子20年，總成本比房?jī)r(jià)高出60%！這哪是資產(chǎn)？分明是個(gè)吞金獸。

四、規(guī)劃大餅：開發(fā)商畫的“地鐵房”，可能是荒地房的另一個(gè)名字

“地鐵口300米”“學(xué)區(qū)房名額”“商業(yè)綜合體旁”——這些詞值多少錢？開發(fā)商說值50萬，你就真敢多掏50萬。但銀行系統(tǒng)里的“規(guī)劃陷阱”案例，能讓你驚掉下巴。

去年有個(gè)二線城市的樓盤，賣的時(shí)候宣傳“地鐵7號(hào)線明年通車”，結(jié)果交房3年了，地鐵連影子都沒有。業(yè)主們?nèi)ゾS權(quán)，開發(fā)商拿出規(guī)劃圖：“你看，政府確實(shí)批了7號(hào)線，只是沒說哪年建啊?！?更絕的是另一個(gè)“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目，承諾引進(jìn)“市重點(diǎn)小學(xué)分?！?，結(jié)果交房后發(fā)現(xiàn)，所謂的分校是村小掛了個(gè)名，師資全是新畢業(yè)的大學(xué)生。

銀行內(nèi)部有個(gè)不成文的規(guī)矩：判斷配套成熟度，看“321原則”——地鐵通車3年以上，學(xué)校開學(xué)2年以上，商業(yè)體運(yùn)營(yíng)1年以上。 otherwise，所有“規(guī)劃中”的配套，都按“零價(jià)值”算。見過最慘的客戶，買了套“未來科技城核心區(qū)”的房子，結(jié)果周邊5公里內(nèi)連個(gè)超市都沒有，房子租不出去（月租2000沒人要），月供8000一分不能少，活生生被逼成“周末回市區(qū)父母家蹭飯”的房奴。

五、退路陷阱：沒留救命錢的買房，都是賭命

“我工資每年漲10%，月供肯定沒問題！”——說這話的客戶，十個(gè)里有三個(gè)最后會(huì)逾期。我那同學(xué)見過最唏噓的案例：一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)大廠總監(jiān)，年薪80萬，2021年高位接盤一套1200萬的房子，月供5.2萬，他覺得“灑灑水”。結(jié)果2022年大廠裁員，他找了3個(gè)月工作，新工作月薪3.5萬，月供直接斷供。

更慘的是他沒留備用金。為了還月供，他把父母的養(yǎng)老錢、孩子的教育金全填了進(jìn)去，最后還是逾期6個(gè)月，房子被法拍。拍賣會(huì)上，這套1200萬買的房子，780萬就成交了，他倒欠銀行130萬（利息+罰息+律師費(fèi)）。

銀行審批時(shí)，有個(gè)“24個(gè)月原則”：必須證明你有24個(gè)月的月供備用金（可以是存款、理財(cái)，不能是股票基金這種浮動(dòng)資產(chǎn)）。但90%的客戶都做不到。他們總覺得“我不會(huì)失業(yè)”“我身體好”“家里沒急事”，但成年人的世界里，意外才是常態(tài)。去年有個(gè)客戶，父親突發(fā)腦溢血，住院費(fèi)花了42萬，直接把月供的錢全填進(jìn)去了，房子最后也沒保住。

六、買房不是賭大小，是算算術(shù)

現(xiàn)在的買房市場(chǎng)，像個(gè)大型賭場(chǎng)。開發(fā)商是莊家，中介是荷官，而80%的購(gòu)房者是連規(guī)則都不懂就上桌的賭徒。他們盯著房?jī)r(jià)K線圖，聽著“專家”喊“3000點(diǎn)是底”，卻連房貸合同里的“LPR浮動(dòng)”“提前還款違約金”都看不懂。

但買房不是賭大小，是算算術(shù)。算清楚月供占收入的比例（別超過40%），算清楚總利息（別讓利息超過本金的80%），算清楚養(yǎng)房成本（別讓它吃掉你30%的工資），算清楚自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力（失業(yè)6個(gè)月能不能活下去）。

我那同學(xué)最后說：“現(xiàn)在銀行最怕兩種客戶：一種是啥都不懂就敢簽30年合同的‘莽夫’，一種是覺得‘房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲’的‘賭徒’?！?房?jī)r(jià)跌了，你可以等回暖；但要是掉進(jìn)這五個(gè)坑里，可能一輩子都爬不出來。

最后送大家一句銀行內(nèi)部流傳的順口溜：“買房先算三本賬，利息成本和退路；規(guī)劃畫餅別當(dāng)真，留足現(xiàn)金防意外?！?畢竟，房子是用來住的，不是用來賭的，更不是用來把自己逼上絕路的。

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容